나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11907 [1] 충청남도 천안시 동남구 성황동 101-17 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 성황동 소재 '천안중학교' 북서측 인근[기호(1)] 및 천안시
서북구 성거읍 삼곡리 소재 '삼곡리복지회관' 남측 인근[기호(2)]에 위치하며, 주위는 주택,
근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하는 등 일반적인
교통사정은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1)은 ""도시 및 주거환경정비법""에 의한 정비구역 내의 토지로서, 사다리형의 나지상
태 이며, 조사일 현재 별첨 ""사진용지""와 같이 남측 도로와 본건 토지 사이에 철재담장이
설치되어 있는 상태임.
기호(2)는 사다리형의 토지로서, 조사일 현재 포장된 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 남측으로 포장된 도로(성황로)가 소재하며, 기호(2) 토지는 본건 토지가 포장된
도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서 상,
- 기호(1): 도시지역(천안도시지역), 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m
~25m)(저촉), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(천안공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안
중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>,
- 기호(2): 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 자연취락지구(2023-08-01)(자연취락지구
10), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)<수도법> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11907 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 성황동 101-17 (기호(1)) 및 천안시 서북구 성거읍 삼곡리 (기호(2))

용도: 대지

토지면적: 총 145.00㎡ (약 43.86평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 301,600,000원

채권자: 충남신용보증재단 (등기부상)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건 기호(1)은 천안중학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다. 기호(2)는 천안시 서북구 성거읍 삼곡리 삼곡리복지회관 남측 인근에 위치합니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

도로상태: 기호(1) 토지의 남측으로는 포장된 도로(성황로)가 접해 있으며, 기호(2) 토지는 현재 포장된 도로로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

등기부요약:

말소기준권리: 김포농업협동조합 근저당권 (2023-09-19)

소유권 이전: 유구열 (2004-01-29), 선정규 (2011-05-11, 증여)

기타 권리: 충남신용보증재단 가압류 (2024-08-23), 충남신용보증재단 강제경매 (2025-06-19)

등기부채권 총액: 194,880,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대차 내역 미상.

1.3. 상권분석

지역특성: 주택, 근린생활시설, 아파트 단지가 혼재하는 지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

토지이용계획:

기호(1): 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20~25m) 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역(천안공업고등학교, 천안중학교), 정비구역

기호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역

주변시설: 인근에 천안중학교, 천안공업고등학교가 있으며, 신세계백화점, 이마트, 홈플러스, 순천향대천안병원 등 각종 편의시설이 소재하여 생활 인프라가 우수한 편입니다.

혐오시설 정보: 현재 조사된 바에 따르면, 본건 소재지 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 성거읍 지역에 폐기물 관련 시설 설치로 인한 주민 반발 사례가 있었습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 본건 주변으로 주택, 근린생활시설, 아파트 단지가 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 천안중학교, 천안공업고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

교육시설: 천안중학교, 천안공업고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

미소멸 권리: 본건 토지에 대한 지상권이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다. 이는 해당 토지의 사용 및 개발에 있어 중요한 제약이 될 수 있으므로, 지상권의 구체적인 내용과 권리 범위에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

토지 이용 제한: 기호(1)은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역 등에 속해 있어 개발 시 관련 법규 및 계획 준수가 요구됩니다. 기호(2)는 자연녹지지역으로, 개발이 제한적이며 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

기호(2)의 이용 현황: 기호(2) 토지가 현재 포장된 도로로 이용 중이라는 점은, 해당 토지의 실제 이용 가치 및 개발 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

이해관계인 부재: 임대차 내역 등 이해관계에 대한 정보 파악이 제한적이었습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 충청남도 천안시에 소재한 두 필지의 토지 매각 물건으로, 기호(1)은 제3종일반주거지역 내 정비구역에 포함되어 있어 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 반면 기호(2)는 자연녹지지역으로 개발이 제한적이며 도로로 이용 중입니다.

두 필지 모두 차량 접근성이 양호하고 주변 환경이 비교적 좋다는 장점이 있으나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 따라서 낙찰자는 이 지상권의 내용을 정확히 파악하고 이에 따른 부담을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 천안시 내에서 주택, 근린생활시설, 아파트 단지가 혼재된 지역에 위치하여 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

토지 매각: 건물 없이 토지만 매각되므로, 향후 토지 활용 계획 수립 시 유연성이 있습니다. 단, 지상권의 영향을 반드시 고려해야 합니다.

정비구역 포함 (기호1): 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업이 추진될 경우, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (관련 사업 진행 여부 확인 필요)

1.8. 예상 입찰가

본 건은 토지매각 건으로 감정가는 301,600,000원입니다. 인수해야 할 임차인 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 해당 금액은 고려하지 않아도 됩니다.

그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 이 권리가 낙찰자에게 미칠 영향과 해당 권리를 해소하기 위한 비용 등을 면밀히 분석한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서 제시된 감정가 외에, 권리관계, 향후 개발 가능성, 시장 상황, 지상권 관련 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.