나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30612 [1] 충청북도 충주시 수안보면 수회리 779-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital감정 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충북 충주시 수안보면 수회리 소재 ""중앙경찰학교"" 남서측 인근에 위치하고 있는 부동산(관
광농원 펜션 마당바위)이며, 주위는 국도변 상업용부동산,농촌마을,농경지,및 임야 등으로
형성된 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며,인근에 국도(중원대로)가 통과하고 있고,인근에 버스승강장이
소재하여 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

1)기호1,2,4,8,10,14,17토지: 형태는 부정형이며 지목은 과수원,도로이나 현황 관광농원부속
토지로 이용하고 있음.

2)기호7,11,13,16토지: 형태는 부정형이며, 지목이 유원지로서 관광농원(펜션,음식점 등)
으로 이용하고 있음

3)기호3,6토지: 형태는 부정형이며, 지목은 임야 이나 현황은 하천임.

4)기호9,12토지: 형태는 부정혀이며, 지목은 과수원이나 현황 대부분 하천제방 및 경사면
이며,일부 관광농원부속토지로 이용하고 있음.

5)기호15토지: 형태는 부정형이며,지목은 과수원이나 현황은 일부 관광농원부속토지, 일부
하천제방 및 경사면임.

인접 도로상태

1)관광농원 및 부속토지(기호1,2,4,7,8,10,11,13,14,16,17);
북동측 국도에서 본건 관광농원으로 진입하는 전용다리(철재)를 이용하여 접근가능하며,
관광농원 북측 천변과 국도 다리밑 도로를 이용하여 접근 가능함

2)기호3,6토지: 현황 ""하천""으로 맹지임.

3)기호9,12,15토지: 맹지이나 관광농원을 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

1)기호1토지:
계획관리지역,성장관리계획구역(2024-01-26)(복합형),가축사육제한구역(소,말,양,염소,사슴,
젖소,메추리)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),접도구역(도로법),공장설립승인지역(20
19-06-28)(수도법시행령 제14조의3,1호)(수도법)

2)기호2,4,7,8,10,11,13,14,16,17토지:
계획관리지역,성장관리계획구역(2024-01-26)(복합형),가축사육제한구역(소,말,양,염소,사슴,
젖소,메추리)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),공장설립승인지역(2019-06-28)(수도법
시행령 제14조의3,1호)(수도법)

3)기호3,6토지:
보전관리지역,하천(2019-12-27)(석문동천),가축사육제한구역(소,말,양,염소,사슴,젖소,메추
리)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),준보전산지(산지관리법),공장설립승인지역(2019
-06-28)(수도법시행령 제14조의3,1호)(수도법),하천구역(석문동천)(하천법)

4)기호9,12,15토지:
계획관리지역,성장관리계획구역(2024-01-26)(복합형),가축사육제한구역(소,말,양,염소,사슴,
젖소,메추리)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),공장설립승인지역(2019-06-28)(수도법
시행령 제14조의3,1호)(수도법),하천구역(석문동천)(하천법)

제시목록 외의 물건

1)기호2,8토지상에 지하수관정 대형 철재물탱크가 소재하고 있어 제시외지하수관정(A)으로
평가하여 회보합니다.
2)본건 토지(기호1,2,4,6~17토지,기호3,6토지 제외)에 소나무,느티나무 등의 조경수 및 조경
석,대추나무,자두나무,호두나무, 감나무 등 과수목(2020년에 식재)가 식재되어 있어 제시
외수목(B)으로 평가하여 회보합니다.

공부와의 차이

1)기호1,2,4,8,10,14,17토지: 지목은 ""과수원"" 및 ""도로""이나 현황 관광농원 부속토지로 이
용하고 있음
2)기호3,6토지: 지목은 ""임야""이나 현황 ""하천""임
3)기호9,12토지: 지목은 ""과수원""이나 현황 하천제방 및 경사면이며, 일부 관광농원 부속토
지로 이용하고 있음
4)기호15토지: 지목은 ""과수원""이나 현황은 일부 관광농원 부속토지, 일부 하천제방 및 경
사면임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

""건물감정평가요항표""참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 관광농원의 건물은 6개동이 소재하고 있으며,


1)기호5건물:2005.05.02자로 사용승인되었으며,경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 제1종근린
생활시설(농산물직판장, 현황 식당 등으로 이용)으로서


외벽:황토몰탈 등 마감
내벽:타일 등 마감
창호:샷시창


2)기호18건물(가동호):2010.12.20자로 사용승인 되고,1층 일부,2층 일부 2016.01.03자로 증
축하였으며,철근콘리트구조 철근콘크리트지붕 2층건 단독주택(다가구
주택,휴게음식점)으로서


외벽:판넬,벽돌치장 쌓기 등 마감.
내벽:벽지도매 및 일부 타일 등 마감.
창호:샷시창.


3)기호19건물(나동호):2010.12.20자로 사용승인되었으며,경량철골구조 기타지붕(판넬)
2층건 제2종근린생활시설(일반음식점)으로서


외벽:황토몰탈 등 마감
내벽:판넬,벽지도배 등 마감
창호:샷시창


4)기호20건물(다동호):2010.12.20자로 사용승인 되고,1층 일부 2017.01.03자로 증축하였으며
경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 단독주택(다가구주택)으로서


외벽:황토벽돌쌓기 및 판넬 등 마감
내벽:벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
창호:샷시창


5)기호21건물(라동호):2010.12.20자로 사용승인 되고,1층 일부 2017.01.03자로 증축하였으며
경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 단독주택(다가구주택)으로서


외벽:황토벽돌쌓기 및 판넬 등 마감
내벽:벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
창호:샷시창


6)기호22건물(마동호):2010.12.20자로 사용승인 되고,1층 일부 2017.01.03자로 증축하였으며
경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 단독주택(다가구주택)으로서


외벽:황토벽돌쌓기 및 판넬 등 마감
내벽:벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
창호:샷시창

이용상태

1)기호5건물:식당 등(공부상 용도:농산물직판장)
2)기호18건물(가동호):단독주택(1층:다가구주택:팬션,휴게음식점 등, 2층:다가구주택:팬션
등,2층위 다락층)
3)기호19건물(나동호):일반음식점(1층 및 2층)
4)기호20건물(다동호):단독주택(다가구주택:팬션 등)
5)기호21건물(라동호):단독주택(다가구주택:팬션 등)
6)기호22건물(마동호):단독주택(다가구주택:팬션 등)

설비내역

각 건물:난방설비,위생설비,급배수설비를 갖추고 있으나 기호22건물을 제외하고 대부분
건물은 장기간 공실(공가)로서 정상적인 작동 여부는 미상임.

부합물 및 종물

㉠:철근콘크리트구조,수영장, 약125㎡(기호7토지 소재)
㉡:판넬조 판넬지붕,보일러실,약17.5㎡(기호5건물 소재)
㉢:판넬조 판넬지붕,다용도실,약27.8㎡(기호5건물 소재)
㉣:판넬조 판넬지붕 단층,물탱크실,약37.8㎡(기호2,8토지 소재)
㉤:컨테이너구조,창고, 약18㎡(기호7토지 소재)
㉥:컨테이너구조,견사,약18㎡(기호7토지 소재)

공부와의 차이

※기호7건물은 공부상 용도가 ""농산물직판장""이나 현황 ""식당""등으로 이용하였으나 현재
공실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 7 내 제시외 수영장 매각 포함
- 목록 7 내 제시외 컨테이너구조 창고, 견사 매각 제외
- 목록 4, 5 내 제시외 보일러실, 다용도실 매각 포함
- 목록 19 내 제시외 부분 소재함
- 목록 2, 8 내 제시외 지하수관정 및 대형물탱크 매각 포함
- 목록 1, 2, 4, 6~17 내 제시외수목(조경수, 조경석, 과수목 등) 매각 포함
- 목록 1, 2, 4, 8, 10, 14, 17 지목은 과수원 및 도로이나 현황 관광농원 부속토지로 이용 중임
- 목록 3, 6 지목은 임야이나 현황 하천임
- 목록 9, 12 지목은 과수원이나 현황 하천제방 및 경사면이며 일부 관광농원 부속토지로 이용 중임
- 목록 15 지목은 과수원이나 현황 일부 관광농원 부속토지, 일부 하천제방 및 경사면임
- 목록 1,2,9,12,14,15,17 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환-소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

충주지원 2025타경30612 (1)

1.2. 소재지

충청북도 충주시 수안보면 수회리 779-1

1.3. 용도 (현황)

다가구주택, 관광농원(펜션, 음식점 등)

1.4. 감정가

2,108,176,120원

1.5. 토지 면적

7226. 00㎡ (약 2186평)

1.6. 건물 면적

975. 15㎡ (약 295평)

* 제시외 건물 면적: 208.10㎡ (수영장, 보일러실, 다용도실, 물탱크실, 창고, 견사 등 포함/제외 사항 있음)

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

이OO

1.9. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

"중앙경찰학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 국도변 상업용부동산, 농촌마을, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 국도(중원대로)가 통과하고 있고 버스승강장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

관광농원 및 부속 토지의 경우, 북동측 국도에서 전용 다리(철재)를 통해 접근 가능하며, 북측 천변 및 국도 다리 밑 도로로도 접근 가능합니다. 일부 토지(하천, 하천제방 등)는 맹지이나 관광농원을 통해 접근이 가능한 곳도 있습니다.

3. 건물 및 토지 현황

3.1. 건물 구성

본건은 총 6개동의 건물로 구성되어 있습니다.

* 건물(5): 제1종근린생활시설 (농산물직판장, 현황 식당). 경량철골구조, 단층. 2005년 5월 2일 사용승인.

* 건물(18) (가동호): 단독주택 (다가구 주택, 휴게음식점). 철근콘크리트구조, 2층. 2010년 12월 20일 사용승인, 2016년 1월 3일 증축.

* 건물(19) (나동호): 제2종근린생활시설 (일반음식점). 경량철골구조, 2층. 2010년 12월 20일 사용승인.

* 건물(20) (다동호): 단독주택 (다가구 주택). 경량철골구조, 단층. 2010년 12월 20일 사용승인, 2017년 1월 3일 증축.

* 건물(21) (라동호): 단독주택 (다가구 주택). 경량철골구조, 단층. 2010년 12월 20일 사용승인, 2017년 1월 3일 증축.

* 건물(22) (마동호): 단독주택 (다가구 주택). 경량철골구조, 단층. 2010년 12월 20일 사용승인, 2017년 1월 3일 증축.

3.2. 부합물 및 종물

* 매각 포함: 수영장, 보일러실, 다용도실, 지하수관정 및 대형물탱크, 수목(조경수, 과수목 등)

* 매각 제외: 컨테이너구조 창고, 견사

3.3. 토지 현황

토지의 지목은 과수원, 도로, 임야, 유원지 등 다양하며, 현황은 관광농원 부속토지, 하천, 하천제방 및 경사면 등으로 이용 중입니다.

4. 권리분석

4.1. 말소 기준 권리

말소기준권리는 청주농업협동조합의 근저당권(을1, 을19)이며, 840,000,000원입니다. 본 경매로 인해 말소될 권리들입니다.

4.2. 인수되는 권리

특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

4.3. 임차인 현황

* 노 : 보증금 0원, 차임 0원, 2023년 5월 4일 전입, 대항력 없음.

* 주 : 보증금 0원, 차임 0원, 2023년 7월 5일 전입, 대항력 없음.

* 충주호 : 보증금 0원, 차임 0원, 2023년 1월 11일 전입, 대항력 없음.

전체 임대차 관계는 파악되지 않으며, 상기 임차인들은 대항력이 없습니다.

4.4. 채권 총액 (말소기준권리 + 가압류/강제경매 등)

총 채권액은 약 990,000,000원입니다.

5. 상권분석

5.1. 용도 및 주변 시설

본 물건은 관광농원, 펜션, 음식점 등으로 이용되고 있으며, 주변으로는 국도변 상업시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 지역적 특성상 관광객 유입 가능성이 있는 입지입니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

소재지 인근에 국도(중원대로) 및 버스승강장이 있어 기본적인 교통 접근성은 양호합니다.

6.2. 주변 혐오시설

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 파악하기 어렵습니다. 외부 지도 서비스 등을 통한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지취득자격증명 필요

토지 일부(목록 1,2,9,12,14,15,17)는 농지이므로, 입찰 시 농지취득자격증명 발급이 필요합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않을 수 있으므로, 사전에 관할 행정기관에 확인 후 입찰하시기 바랍니다.

7.2. 지목과 현황의 차이

일부 토지는 지목(과수원, 도로, 임야)과 현황(관광농원 부속토지, 하천, 하천제방 및 경사면)이 상이합니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

7.3. 건물 상태 및 공실

일부 건물은 장기간 공실 상태이며, 정상적인 설비 작동 여부를 미확인 상태입니다.

7.4. 제시외 물건 제외

컨테이너구조 창고 및 견사는 매각에서 제외되므로, 현장 확인 시 유의해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적에 여러 동의 건물이 관광농원 형태로 운영되고 있는 복합 용도의 부동산입니다. 현재 채권액이 감정가 대비 높게 형성되어 있으나, 말소기준권리 외 인수되는 권리가 없고 임차인 또한 대항력이 없어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 다수의 농지 취득 관련 제약과 지목과 현황의 차이, 건물 노후도 및 공실 여부 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 다수의 건물로 관광농원 등 복합적인 개발 및 운영 가능성.

* 말소되는 권리 다수 및 대항력 없는 임차인으로 권리 분석 용이.

* 일괄 매각으로 인한 편의성.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,108,176,120원입니다. 채권 총액은 약 990,000,000원으로, 현재 채권액 수준과 시장 상황, 물건의 잠재적 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 유사 물건 낙찰가 분석, 토지 이용 계획에 따른 개발 가능성 및 비용 분석 등 심층적인 현장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.