나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52686 [1] 경기도 시흥시 배곧동 299-3 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 8층806호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웰스 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동에 소재하는 ‘배곧동행정복지센터’ 남서측에 위치하는 배곧로얄팰리스테크노1차주건축물 1동 8층 806호로 주위는 근린생활시설 아파트형 공장 대규모 아파트단지 관공서 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능한 바 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 피알씨구조 피알씨구조지붕 10층 중 8층 806호로
외 벽: 복합 판넬 마감 및 강화유리 마감
내 벽: 판넬 마감
창 호: 샷시 이중 창호입니다.

이용상태

본건은 아파트형 공장입니다.

설비내역

본건은 급배수설비, 전기설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비, 시스템 에어컨 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로 1종 2종 근린생활시설부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 대로 북동측으로 중로 남동측으로 소로인 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

아파트형 공장임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52686 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 299-3 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 8층806호 (신주소: 경기도 시흥시 서울대학로 59-21)

용도: 지식산업센터 (아파트형 공장)

감정가: 625,000,000원

토지 지분 면적: 48.09㎡ (약 14.55평)

전용 면적: 223.44㎡ (약 67.60평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 아파트형 공장임.

건축물대장상 주용도: 공장(지식산업센터)

건축물대장상 집합건물명: 배곧로얄팰리스 테크노1차

건축물대장상 동: 주건축물제1동

건축물대장상 호: 806호

건축물 사용승인일: 2019년 3월 22일

총 건물 호실 수: 602호

1.1. 권리분석 요약

말소기준권리: 2022년 3월 25일 우리은행 근저당 (등기부채권 총액: 592,125,003원)

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

- 소유권이전1번 신탁등기 말소 (2022-03-25)

- 근저당: 우리은행 (2022-03-25, 564,000,000원) - 말소기준권리

- 가압류: 경기신용보증재단 (2024-08-13, 28,125,003원) - 말소

- 임의경매: 케이에프더블유이사공구유동화전문유한회사 (2025-06-24, 495,337,936원) - 말소

1.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

* 해당 물건은 임대 관계가 미상임에도 불구하고 보증금 합계가 0원으로 확인되었습니다. 다만, 명도 시 점유자와의 원만한 협의 및 관련 서류 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치하며, ‘배곧동행정복지센터’ 남서측에 자리하고 있습니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트형 공장, 대규모 아파트 단지, 관공서 등이 혼재하고 있어 생활 환경 및 업무 환경이 복합적으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, 차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 북서측으로는 대로, 북동측으로는 중로, 남동측으로는 소로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)의 도로에 접하고 있습니다. 또한, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 상권분석

* 상권 특성

본 물건은 지식산업센터(아파트형 공장)로, 주변에 근린생활시설과 대규모 아파트 단지, 관공서가 밀집해 있어 기본적인 수요층이 확보되어 있습니다. 또한, 1종 및 2종 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

* 개발 호재

- 서울대 시흥캠퍼스 및 서울대병원 건립 예정으로 향후 관련 산업 및 배후 수요 증가 기대.

- 중부해양경찰청 신청사 인근에 위치하여 안정적인 수요 기대.

- 송도국제도시, 인천신항, 인천국제공항 등과의 접근성이 양호하여 물류 및 비즈니스 활동에 유리.

- 경제자유구역으로 지정되어 관련 산업 육성 및 투자 유치 가능성.

4. 생활정보

* 편의시설

단지 내 또는 인근 근린생활시설 이용이 편리하며, 배곧동행정복지센터 등 관공서 이용이 용이합니다. 또한, 대규모 아파트 단지가 인접해 있어 관련 생활 인프라를 공유할 수 있습니다.

* 건물 구조 및 설비

본 건은 철근콘크리트구조의 10층 건물 중 8층에 위치하며, 외벽은 복합 판넬 및 강화유리 마감, 내벽은 판넬 마감, 창호는 샷시 이중 창호로 시공되었습니다. 급배수, 전기, 위생, 화재탐지, 승강기, 주차장, 시스템 에어컨 등 필수 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보: 물건의 소유권 및 담보 설정 관계가 복잡할 수 있어, 권리 분석 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 명도 과정에서 임차인과의 예상치 못한 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 임대차 현황 및 대항력 유무를 철저히 확인해야 합니다.

* 아파트형 공장의 환금성: 일반 상가나 주거용 건물에 비해 환금성이 낮을 수 있으므로, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 주변 시설: 현재 제공된 정보 및 검색 결과상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 장기적인 관점에서 지역 개발 계획 및 주변 환경 변화를 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 지식산업센터로, 행정복지센터 및 대규모 아파트 단지와 인접하여 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2019년 사용 승인된 신축급 건물이며, 서울대 시흥캠퍼스 및 서울대병원 등 개발 호재로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다. 권리 관계는 명확히 정리되어 있으며, 임대 관계 미상이라는 점과 유동화 물건이라는 특수성만을 고려한다면 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 행정, 주거, 상업 시설이 복합된 지역으로 안정적인 수요 기대.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 노후도가 낮아 유지보수 비용 절감 효과.

* 개발 호재: 서울대 시흥캠퍼스 및 병원 등 대규모 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 합리적 감정가: 시장 상황 및 향후 시세 상승 가능성을 고려할 때 경쟁력 있는 가격.

* 토지/건물 일괄 매각: 건물 소유권의 안정성 확보.

8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 625,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 80%~90% 수준에서 검토하는 것이 일반적입니다.

현 시세, 공실률, 임대료 수준, 명도 비용, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

보수적인 접근을 권장하며, 530,000,000원 ~ 580,000,000원 범위 내에서 전략적인 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 조사, 추가적인 시세 조사, 법률 전문가와의 상담을 통해 모든 리스크를 점검하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.