나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42083 [1] 경기도 평택시 서정동 263-1 휴먼파크리움 3층331호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 '서정리초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설, 다세대주택, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 남서측으로 서정리역(지하철 1호선)이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 15건내 제3층 제331호로서,

외벽 : 석재붙임 및 페인팅 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : PVC 슬라이딩 이중창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

※폐문부재 등으로 내부확인을 하지 못하였으며, 후첨 '내부구조도'는 건축물현황도 등을 기초로 표기하였으니 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 스프링클러, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 평지로 오피스텔 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 중로1류(폭 20~25M)에 접하며, 남측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

서정동 263-1 :준주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서정리초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

한국주택금융공사는 경매신청권자로서 주택임차권자 오성민의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력및우선변제권 승계)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42083 (1)

소재지: 경기도 평택시 서정동 263-1 휴먼파크리움 3층331호

건물명: 휴먼파크리움

용도: 오피스텔

구분건물: 3층 331호

감정가: 94,000,000원

토지 면적: 6.76㎡ (2.04평)

건물 면적: 24.43㎡ (7.39평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건축년도: 2018년

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 15층 (본건 3층)

사용승인일: 20180528

1.1. 입지조건

주위 환경:

* 본건은 경기도 평택시 서정동 소재 '서정리초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설, 다세대주택, 학교 등이 혼재된 지역임.

교통 상황:

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치함.

* 남서측 도보 약 10분 거리에 서정리역(지하철 1호선)이 있어 대중교통 이용이 편리함.

주변 시설:

* 서정리초등학교

* 평택경찰서

* 평택시청

* 다수의 근린생활시설 및 상업 시설

* 서정리역 (지하철 1호선)

혐오 시설:

* 인근에 혐오시설은 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

채권자: 한OOOOOOO (강제경매 신청)

말소기준권리:

* 갑5: 한국주택금융공사 강제경매 (접수일자: 2025-06-16)

임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 127,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-19

* 확정일자: 2022-03-18

* 배당신고일자: 2024-04-29

* 대항력: 있음

* 비고: 한국주택금융공사는 주택임차권자 오성민의 임차보증금반환채권 양수인으로 대항력 및 우선변제권 승계함.

등기부 요약:

* 을3: 주택임차권 (오성민, 보증금 127,000,000원) - 접수일자: 2024-04-29. 말소기준권리(갑5)보다 선순위이므로 인수될 가능성이 높음. (등기부상 '인수' 표기)

인수되는 권리:

* 현재 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 등기부상 임차권(을3)은 '인수'로 표기되어 있으며, 물건명세서에 '배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음'이라고 명시되어 있습니다. 이는 매수인에게 보증금 일부 또는 전부가 인수될 위험이 있음을 시사합니다. (단, 예상 입찰가 산정 시에는 '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로 하되, 실제 낙찰 시 확인 필수)

주의사항:

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 127,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

건물 용도: 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 혼합 건물.

본건은 해당 건물의 3층 일부 호실로, 공부상 오피스텔로 이용 중입니다.

주변 환경:

* 서정리역 초역세권 지역으로, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설, 다세대주택, 학교 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 인근 상권은 서정리역을 중심으로 형성되어 있으며, 유동인구가 꾸준히 발생하고 있습니다.

* 주변에 대규모 산업단지(예: 고덕국제신도시) 개발이 진행 중이거나 예정되어 있어 향후 배후 수요 증가가 기대됩니다.

상가 업종 현황:

* 건물 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설(식당, 카페, 편의점 등)이 입점해 있어 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

* 오피스텔 및 주거시설의 밀집은 해당 지역의 소비력을 뒷받침합니다.

1.4. 생활정보

편의 시설:

* 단지 내 또는 인근에 편의점, 마트, 식당, 카페 등 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 대형 쇼핑몰이나 병원 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

교통:

* 서정리역(지하철 1호선) 접근성이 우수하여 서울 및 수도권 접근이 용이합니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 및 인근 지역 이동이 편리합니다.

교육 환경:

* 서정리초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 가정의 통학이 편리합니다. (교육환경 보호구역)

건물 설비:

* 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재탐지/경보설비, 스프링클러, 승강기 등 기본적인 오피스텔 설비가 갖춰져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험:

* 임차인 오성민 씨의 보증금 127,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. (을3 임차권 '인수' 표기 및 물건명세서 내용 참조)

* "인수 보증금 합계: 0원" 표기는 배당에서 전액 변제될 것을 전제로 한 것으로 보이나, 실제 배당 순위 및 금액 확정 전까지는 인수 위험을 간과해서는 안 됩니다.

* 내부 확인 불가:

* 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 못했습니다. 실제 내부 상태 및 구조는 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상:

* 현재 임차인 외 다른 임대 관계는 미상으로, 확인이 필요합니다.

* 토지/건물 제시외 면적 없음:

* 제시외 토지 및 건물 면적이 없어 별도 재산은 없는 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 서정동에 위치한 휴먼파크리움 오피스텔로, 서정리역 초역세권에 자리하여 입지 조건이 양호합니다. 건물은 2018년에 사용승인된 철근콘크리트 구조로 비교적 신축에 속하며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖춰져 있습니다.

그러나 가장 중요한 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 오성민 씨의 보증금 127,000,000원 인수 가능성입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있고, 한국주택금융공사가 채권을 양수했지만, 을구 임차권 등기 상태가 '인수'로 되어 있고 물건명세서에 인수 가능성이 명시된 점은 반드시 유의해야 합니다. 낙찰 후 예상치 못한 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

또한, 현장 방문 시 내부 확인이 이루어지지 않아 실제 점유 상태, 내부 구조, 관리 상태 등에 대한 확인이 필요합니다.

종합적으로 볼 때, 입지 자체는 우수하나 임차인 관련 위험을 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서정리역 초역세권 입지: 지하철 1호선 이용이 편리하여 출퇴근 및 수도권 접근성이 뛰어남.

* 비교적 신축 건물: 2018년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 편리한 주변 상권 및 생활 인프라: 오피스텔, 상가, 주거시설이 혼합된 지역으로 기본적인 생활이 편리함.

* 향후 지역 개발 잠재력: 고덕국제신도시 등 주변 지역의 개발 계획으로 인한 배후 수요 증가 기대.

1.8. 예상 입찰가

시장 가치 분석:

* 최근 실거래가 (2025년 4월 기준) 23.13㎡ 면적이 9,000만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,285만원, ㎡당 약 389만원에 해당하는 금액입니다.

* 본건의 면적(24.43㎡)을 기준으로 보수적으로 산정 시, 시장 가치는 약 9,000만원 ~ 9,500만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가는 94,000,000원으로, 시장 가치 및 최근 거래가와 유사한 수준입니다.

입찰가 산정:

* "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 임차인 보증금 인수 리스크는 없는 것으로 간주합니다. (단, 실제 배당 절차에서 변동 가능성 상존하므로 최종 확인 필수)

* 본건의 입지, 건물 상태, 시장 가치 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

* 보수적인 접근을 위해 감정가의 약 90% ~ 95% 수준을 목표가로 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

추정 입찰가: 88,000,000원 ~ 92,000,000원

* (권장) 실질적인 목표 입찰가: 90,000,000원

* 유의사항: 낙찰 후 임차인 보증금 인수 여부를 반드시 최종 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.