나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42099 [1] 경기도 평택시 포승읍 만호리 691-9 주건축물제1동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정안 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본 물건은 경기도 평택시 포승읍 만호리 691-9번지에 소재하며, 신주소는 경기도 평택시 포승산단로13번길 9-13입니다.

구분건물로서 주건축물제1동 1층 101호에 해당합니다.

건축물은 철근콘크리트구조로 2016년 11월 25일에 사용승인을 받았습니다.

1.2. 면적 및 건물 현황

토지 면적은 31.05㎡(약 9.39평)이며, 건물 전용 면적은 48.23㎡(약 14.59평)입니다.

토지 지분은 31.049㎡, 건물 지분은 48.23㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

주요 용도는 근린상가로 명시되어 있으나, 제공된 건축물대장 정보상 '공동주택'으로 표기되어 있어 실제 용도에 대한 확인이 필요합니다.

1.3. 매각물건 정보

사건번호는 평택지원 2025타경42099 (1)입니다.

감정가는 100,000,000원이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 평택시 포승읍에 위치하며, 포승산업단지 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다수의 공장 및 산업 시설이 밀집한 산업 지역의 특성을 보이며, 포승(BIX)지구 진입도로가 개통되어 교통망이 개선되었습니다.

산업단지 내 근로자들을 대상으로 한 상권 형성이 가능할 것으로 보입니다.

다만, 산업단지 인근 지역 특성상 공업 지역의 환경(소음, 악취 등) 노출 가능성이 있으며, 과거 폐수 무단 방류 등 환경 문제 관련 보도가 있었습니다. 또한, 지역 주민들이 수소 공장 증설 등 위험·혐오시설에 대한 반대 목소리를 내기도 했습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 이용 시 포승(BIX)지구 진입도로와 국도38호선 접근이 용이하여 주요 간선도로 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

대중교통으로는 인근 정류장에서 41, 811, 861번 등의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준 권리는 2018년 9월 27일 접수된 우리은행의 근저당권(금115,200,000원)입니다.

이 권리를 기준으로 이후 등기된 대부분의 권리(가압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

이양희 소유권 보존 등기일은 2016년 11월 29일입니다.

등기부채권 총액은 약 615,200,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상으로는 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 강

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2016년 12월 1일

확정일자: 2024년 12월 31일

대항력: 있음

인수 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

주의사항: 대항력 있는 임차인 강 이 존재하나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 변제받을 가능성을 시사합니다. 그러나 전입일자(2016-12-01)와 확정일자(2024-12-31)의 시점, 차임이 0원이라는 점 등을 고려할 때, 낙찰 후 예상치 못한 인수 부담이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없어 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건의 용도는 근린상가이나, 건축물대장상 '공동주택'으로 기재되어 있어 업종 선택 및 이용에 있어 유의가 필요합니다.

주변이 포승산업단지로 둘러싸여 있어, 단지 내 근로자 대상 식당, 편의점, 사무실 등의 근린생활시설로서의 잠재력이 있습니다.

다만, 평택시 전체적으로는 상권 침체 및 대형 프랜차이즈 확대로 인한 골목상권의 어려움이 보고되고 있어, 해당 지역의 상권 활성화 정도를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

주변에 대규모 주거 단지가 조성되어 있지 않아, 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)과의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

산업단지 지역의 특성상 쾌적한 주거 환경보다는 업무 및 생산 활동에 초점이 맞춰져 있습니다.

인근에는 마사지 샵 등 서비스 업종이 운영되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

용도 불일치: 건축물대장상 '공동주택'으로, 물건 명세서상 '근린상가'로 추정되는 용도상의 불일치가 존재합니다. 이는 추후 건물 사용 및 재산권 행사에 제약을 초래할 수 있으므로, 관할 관청에 확인이 필수적입니다.

대항력 있는 임차인: 임차인 강 은 대항력을 보유하고 있으나, 인수 보증금이 0원으로 명시된 부분에 대해 명확한 소명이 필요합니다. 배당 절차에서의 보증금 회수 여부, 혹은 예상치 못한 인수 부담 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

미확인 지상권: '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 현황으로는 확인되지 않습니다. 이는 해당 권리가 비등기 상태이거나, 소멸되지 않는 다른 권리가 존재할 가능성을 내포하므로, 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 요구됩니다.

높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 감정가를 크게 초과하여, 경매 절차 취하 가능성이 있거나 매각 이후 채권자 간의 추가적인 법적 분쟁이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

산업단지 인근 지역 특성: 공업 지역의 환경(소음, 악취 등) 및 경기 변동에 따른 상권 침체 위험이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 포승산업단지 인근에 위치한 구분상가(또는 공동주택)로, 주변 산업단지 근로자 및 관련 업체를 대상으로 한 상업적 가치가 잠재적으로 존재합니다.

하지만, 용도 불일치, 대항력 있는 임차인의 존재와 인수 보증금 0원 명시의 불확실성, 등기부상 확인되지 않는 지상권의 가능성 등 복합적인 리스크 요인을 안고 있습니다.

특히, 해당 물건의 성공적인 투자를 위해서는 철저한 현장 조사와 더불어 법률 및 부동산 전문가와의 상담을 통한 권리 관계의 명확한 파악이 반드시 선행되어야 합니다.

채권 총액이 높아 일반적인 시세 차익 목적의 접근보다는, 리스크를 충분히 인지하고 이에 대한 대비책을 갖춘 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

포승산업단지 배후 수요를 활용한 잠재적 상가 가치.

신축 연식 (2016년)으로 인한 비교적 양호한 건물 상태.

면밀한 권리 분석 및 리스크 해소 시, 시세 대비 저평가된 가격으로 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

감정가: 100,000,000원

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 가장 중요한 것은 명시된 '인수 보증금 합계 0원'을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 인수 부담, 용도 불일치 해소 비용, 미확인 지상권 등 제반 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 감정가 1억원 기준으로, 상기 언급된 리스크들을 충분히 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 비교, 법률 전문가의 의견을 종합하여 산정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.