나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42036 [1] 경기도 평택시 서정동 302-2 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 ""1호선 서정리역"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은
업무시설, 도시형생활주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 주위
환경은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중교통
사정은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

서측하향 완경사의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 도시형생활주택의 부지로 이용
중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서정리초교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로
일부포함).

제시목록 외의 물건

본건 지상에 2025.01.07.에 사용승인을 득한 집합건축물(총 26개호)이 소재하나, 감정
평가 목적 등을 고려하여 이에 구애됨 없이 나지로 상정하여 감정평가 하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 1. 토지 지상에는 대지권을 수반하지 않은 목록 3~28. 구분건물이 소재하고 있음
3. 목록 2. 공부상 지목은 '대' 이나 현황은 '도로' 로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 평택지원 2025타경42036 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 평택시 서정동 302-2

건물 명칭: 석진빌딩

주요 용도: 도시형생활주택, 제2종근린생활시설 (총 20개 호실)

토지 면적: 219.00㎡ (약 66.25평)

건물 총 면적: 988.97㎡ (약 299.17평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 가격 정보

감정가: 2,078,401,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 1호선 서정리역 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설, 도시형생활주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 1호선 서정리역과도 인접하여 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리인 을8 근저당권(성남제일새마을금고, 1,728,000,000원)보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. 그러나 갑5(이전청구권가등기, 권리자: 김민경)는 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다. 토지 등기부채권 총액은 2,468,000,000원입니다.

집합건물 등기부상 말소기준권리인 을1 근저당권(성남제일새마을금고, 1,728,000,000원)보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. 집합건물 등기부채권 총액은 1,928,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* (주식회사승진)이 보증금 50,000,000원에 월차임 6,000,000원으로 임차 중이나, 전입일자(2025.05.30) 기준으로 대항력이 없습니다. 확정일자 및 배당신고일자도 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 인수되는 권리로는 갑5 이전청구권가등기(권리자: 김민경)가 있습니다.

임차인 중 대항력 있는 자는 없으므로, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도

본건 건물은 근린생활시설과 도시형생활주택으로 구성되어 있어, 상업 및 주거 복합 용도로 활용 가능합니다.

4.2. 시세 분석

본건 전체의 감정가는 2,078,401,000원입니다.

제공된 주변 실거래 정보는 주로 개별 연립, 다세대 주택의 거래 내역으로, 본건(석진빌딩, 다수의 구분건물 및 상가 포함)과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 2026년 7월 서정동 일대 연립/다세대 주택의 거래 사례는 4,300만원에서 11,000만원 수준으로, 면적 대비 평당 약 80만원에서 180만원 수준입니다.

이러한 개별 주택 거래가액은 본건의 전체 감정가와 큰 차이를 보이며, 이는 본건이 집합건물로서 전체 자산 가치로 평가되었음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 다양한 편의시설이 분포하고 있습니다. 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의 시설 이용이 용이한 편입니다. (Google 검색 결과 기반)

5.2. 교육시설

서정리초등학교 등 교육시설이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다. (Google 검색 결과 기반)

5.3. 혐오시설

주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. (Google 검색 결과 기반)

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항

중복병합사건: 여러 경매 사건이 통합되어 진행되고 있습니다.

공동담보: 동일 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공되었습니다.

6.2. 주의사항

1. 일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 토지와 건물 각각의 가치 및 권리 관계를 종합적으로 고려해야 합니다.

2. 대지권 미등기 및 토지 현황 불일치:

* 목록 1. 토지 지상에는 대지권을 수반하지 않은 구분건물(총 26개호)이 소재하고 있습니다. 이는 각 구분건물 소유자가 토지에 대한 권리를 제대로 확보하지 못한 상태이며, 향후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 목록 2. 토지의 공부상 지목은 '대'이나, 현황은 '도로'로 이용되고 있어 토지 자체의 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 집합건물 등기부에도 '대지권미등기' 사항이 확인됩니다.

6.3. 권리 인수 사항

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '갑5 이전청구권가등기'가 존재합니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 수 있으며, 추가적인 금전적 부담 또는 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 서정동에 위치한 복합 건물(석진빌딩)로, 1호선 서정리역 인근의 좋은 입지를 가지고 있습니다. 상가와 도시형생활주택이 혼합되어 있어 다양한 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

그러나 가장 큰 문제는 '대지권 미등기'와 '대지권을 수반하지 않은 구분건물 소재'라는 중대한 권리상의 하자입니다. 이는 전체 건물의 법적 안정성을 해치며, 향후 자산 가치 평가 및 활용에 심각한 제약을 초래할 수 있습니다. 또한, 토지의 현황과 공부상 지목 불일치 문제와 인수되는 가등기 또한 추가적인 위험 요소입니다.

이러한 하자들을 해결하는 데 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있으므로, 투자 결정 시 매우 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 1호선 서정리역과 가까워 교통이 편리하고 유동 인구 확보에 유리합니다.

* 복합 용도: 상가와 주택이 혼합된 건물로, 다각적인 임대 수익 및 활용이 가능합니다.

* 개발 잠재력: 하자 보수 및 정상화를 통해 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 2,078,401,000원에 비해 명백하고 중대한 권리상의 하자와 토지 현황 불일치 문제가 존재합니다. 특히 대지권 미등기 및 이를 수반하지 않는 구분건물의 존재는 법률적, 금전적으로 낙찰자에게 큰 부담이 될 수 있습니다.

따라서, 이러한 위험 요소를 충분히 고려하고, 하자 보수 및 권리 관계 명확화에 소요될 비용, 그리고 향후 예상되는 자산의 활용 가능성 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 상황에서는 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 약 1,247,000,000원 ~ 1,455,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.