나이스옥션 법원경매 성남 2025타경2097 [1] 경기도 광주시 초월읍 지월리 753-7 산호힐하우스 6동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 '지월3리 마을회관' 북측 인근에 위치하며, 주위환경은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 본건 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 제6동 4층건 중
제3층 제301호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 타일붙임 마감 등,
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 상세 내용은 후첨 ""내부구조도""를 참조하시기 바람.

설비내역

위생(급·배수)설비, 난방설비, 출입문보안시스템 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역(계획관리), 자연취락지구(지월리자연취락지구), 성장관리계획구역(성 장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역< 수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

성남지원 2025타경2097 (1)

1.2. 소재지

경기도 광주시 초월읍 지월리 753-7 산호힐하우스 6동 3층 301호

1.3. 물건 현황

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 227,000,000원

* 토지 면적: 73.62㎡ (약 22.27평)

* 토지 지분: 73.625㎡ (약 22.27평)

* 건물 면적: 67.08㎡ (약 20.30평)

* 건물 지분: 67.08㎡ (약 20.30평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행

1.4. 건축물 현황 (건축물대장 요약)

* 건물명: 산호힐하우스 6동

* 주용도: 공동주택 (다세대주택)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 4층 (본건은 3층)

* 사용승인일: 2016년 12월 12일

* 건축 면적: 211.86㎡ (약 64.09평)

* 연면적: 585.24㎡ (약 177.00평)

* 전유 부분 면적: 67.08㎡ (약 20.30평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 '지월3리 마을회관' 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 무난한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 토지 형상: 세장형 토지

* 토지 이용 상태: 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 북측 및 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리구역(주거형)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등 다양한 법규의 적용을 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 8월 22일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권최고액 219,600,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 소유권이전(매매), 가압류(케이비캐피탈), 임의경매(농협은행) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 1: 김

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 270,000원

* 전입일자: 2024-08-23

* 배당신고일자: 2025-08-20

* 대항력: 없음

* 임차인 2: 김

* 보증금: 71,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-22

* 확정일자: 2022-07-22

* 배당신고일자: 2025-08-13

* 대항력: 없음

* 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있습니다. 하지만 본건의 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 파악되어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 전반적으로 다세대주택 및 일부 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 대규모 상업 시설이 밀집한 지역은 아니므로, 주변의 근린 상업 시설을 이용하게 됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량을 통한 접근성이 양호하며, 도보 거리 내 버스 정류장이 있어 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 교육: 인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 소재할 가능성이 높으나, 구체적인 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 계획관리지역, 자연취락지구 등과 더불어 자연보전권역, 특별대책지역, 폐기물매립시설 설치 제한 지역 등에 포함되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 일부 규제가 있을 수 있습니다. 다만, 주거용으로 이용 중이므로 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

* 환경 관련 규제: 다양한 환경 관련 법규가 적용되는 지역으로, 인근 지역의 환경 관리 상태를 파악하는 것이 좋습니다. (검색 결과, 인근 지역에 산업폐기물 관련 민원이 있었던 사례가 있으나, 본건 주소지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.)

* 임대 관계: 임대차 관계는 조사되었으며, 해당 임차인들은 대항력이 없는 것으로 파악되어 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리에 위치한 다세대주택으로, 주변 주거 환경이 무난하고 교통 여건도 보통 수준입니다. 권리분석 결과, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다. 또한, 임차인 모두 대항력이 없어 보증금 인수 위험 또한 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 일부 환경 관련 법규의 적용을 받는 지역이므로 이에 대한 이해가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없습니다.

* 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 미반환 위험이 없습니다.

* 안정적인 주거 수요가 기대되는 지역입니다.

* 감정가와 최근 시세 비교를 통한 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 주변 다세대주택은 약 1억 6천만원에서 1억 7천 6백만원 사이에서 거래가 이루어진 것으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 2억 2천 7백만원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

이에 따라, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 금 160,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 최신 실거래가와 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 금액으로, 신중한 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.