나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52411 [1] 경기도 광주시 초월읍 산이리 147-6 서원 비동 1층 제2층 102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 산이리 소재 '산이1리마을회관' 북서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근으로 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 중소규모의 공장 및 창고 등이 소재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근으로 버스정류장, 원거리로 지하철(초월역 경강선) 등이 소재하고 있습니다.

건물의 구조

일반목구조 경사지붕 제비동 지상 2층 건물 내 제1층 제2층 제102호로서,
(사용승인일 : 2019.10.24)
외 벽 : 치장 벽돌 붙임 및 일부 징크 판넬 마감 등
내 벽 : 벽지 도배 및 내부 인테리어 마감 등
창 호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 공부상 다세대주택으로 등재되어 있습니다.

설비내역

본건은 시스템에어컨에 의한 냉난방설비, 기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 완만한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

물건 비고

제시 외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 광주시 초월읍 산이리 147-6 서원 비동 1층 제2층 102호에 대한 경매 물건 정보를 제공합니다.

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52411 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 초월읍 산이리 147-6 서원 비동 1층 제2층 102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 524,000,000원

* 토지면적: 177.50㎡ (약 53.7평)

* 토지지분: 177.5㎡ (약 53.7평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 41.41㎡ (약 12.5평)

* 건물지분: 41.41㎡ (약 12.5평)

* 건물 제시외면적: 24.00㎡ (약 7.3평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOOO

* 주의사항: 제시 외 건물 포함

1.2. 건물 현황

* 건축물대장 요약:

* 신축일: 2019.02.14

* 사용승인일: 2019.10.24

* 구조: 일반목구조, 경사지붕

* 외벽: 치장 벽돌 붙임 및 일부 징크 판넬 마감

* 내벽: 벽지 도배 및 내부 인테리어 마감

* 창호: 샷시 창호 마감

* 설비: 시스템 에어컨, 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 도시가스 설비 구비

1.3. 토지 현황

* 형상 및 이용상태: 인접도로 대비 등고 완만한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중.

* 인접 도로상태: 필지 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역

1.4. 공부와의 차이

* 없음

1.5. 기타 참고사항

* 임대 관계: 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 광주시 초월읍 산이리 소재 '산이1리마을회관' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변으로는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량으로 진출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 있으며, 원거리에는 경강선 초월역이 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 2020-06-29 접수, 강동농업협동조합 근저당 (금 420,000,000원)

* 기타 권리:

* 2020-06-29 접수, 소유권 이전 (매매)

* 2025-06-19 접수, 서울강동농업협동조합 임의경매 (채권액 339,163,897원)

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (내용 확인 필요)

* 주의: 등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인 정보 및 보증금, 차임이 미상으로 명시되어 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 실제 점유자 확인 및 명도 협상 시 신중한 접근이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 최근 인근 지역의 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 신축 다세대주택의 경우 전용면적 기준 평당 약 2,270만원 선에서 거래가 이루어졌습니다. (2024년식, 61.05㎡ 거래 사례 기준)

* 반면, 1995년식 노후 연립주택의 경우 평당 약 400만원 ~ 517만원 수준으로 거래되었습니다.

* 본건은 2019년 준공된 다세대주택으로, 비교적 신축에 해당합니다.

* 본건의 감정가는 524,000,000원으로, 건물 면적(41.41㎡, 약 12.5평)으로 환산 시 평당 약 4,192만원 수준으로, 최근 신축 다세대 거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 이는 본건이 보유한 넓은 토지 지분(177.5㎡, 약 53.7평)의 가치가 감정가에 상당 부분 반영되었기 때문으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활 시설

* 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하며, 수도권 전철(경강선 초월역)과의 접근성은 다소 원거리에 있습니다.

* 교육 시설 및 기타 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5.2. 잠재적 혐오시설 유무

* 본건은 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다양한 환경 규제가 적용되는 지역에 위치합니다.

* 주변에 중소규모의 공장 및 창고가 소재하고 있으나, 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 축사 등)에 대한 정보는 검색 결과 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 환경적 요인은 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시 외 건물: 24.00㎡의 제시 외 건물이 포함되어 있습니다. 불법 건축물 여부, 실제 사용 가능 면적, 철거 대상 해당 여부 등 명확한 확인이 필요하며, 이는 명도 및 활용에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 미확인 권리: 등기부 요약에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라고 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 내용(권리자, 기간, 범위 등)이 명시되어 있지 않습니다. 낙찰 후 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로, 현장 조사 및 등기부 추가 확인이 필수적입니다.

* 임차인 미확인: 임차인 보증금 및 차임이 '미상'으로 되어 있어, 대항력 있는 임차인 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 경우 명도 진행 시 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 신축 다세대 거래가 대비 본건의 감정가(건물 면적 기준)가 높게 책정된 점은 경쟁 입찰 시 부담 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 건축된 다세대주택으로, 비교적 신축에 해당하며 상당한 면적의 토지 지분을 확보하고 있어 토지와 건물을 일괄 취득하는 장점이 있습니다. 입지 조건은 주거와 공장 등이 혼재된 지역으로, 차량 접근성은 양호하나 대중교통은 다소 제한적입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'과 '미확인 임차인'은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, '제시 외 건물'의 존재도 명확한 확인이 필요합니다. 최근 거래 사례와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 준공)

* 넓은 토지 지분(약 53.7평) 보유

* 건물과 토지 일괄 매각으로 인한 시너지 효과 기대

* 제시 외 건물 포함으로 추가 공간 활용 가능성

9. 예상 입찰가

* 감정가: 524,000,000원

* 건물면적: 41.41㎡ (약 12.5평)

* 토지 지분: 177.50㎡ (약 53.7평)

* 최근 인근 신축 다세대 거래가(평당 약 2,270만원)를 기준으로 건물 가치를 산정하면 약 2.8억원 수준으로 추정됩니다.

* 넓은 토지 지분(약 53.7평)의 가치를 고려할 때, 이를 반영한 감정가(5.24억원)는 타당성이 있다고 판단됩니다.

* 잠재적 리스크(미확인 권리, 미상 임차인, 제시 외 건물 등)와 높은 감정가를 고려하여, 감정가의 80~90% 수준을 희망 입찰가 범위로 설정할 수 있습니다.

* 제시 외 건물(24㎡)의 가치를 보수적으로 약 2,000만원으로 가정하고, 이를 포함한 약 5.44억원에 대한 80~90% 수준을 적용합니다.

* 희망 입찰가 범위: 약 435,000,000원 ~ 490,000,000원

* 권장 입찰가: 450,000,000원 ~ 470,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰 정도, 추가적인 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 추가적인 정보 수집 및 분석을 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.