나이스옥션 법원경매 성남 2025타경2523 [1] 경기도 성남시 분당구 대장동 OOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소하 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 성남시 분당구 대장동 소재 ""서판교터널"" 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 대규모 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근 가능하며, 북서측 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 업무시설(오피스텔) 중
제3층 제304호로서,
외벽 : 콘크리트 위 페인팅 마감 등,
창호 : PVC샤시 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 기준 북서측으로 약 노폭 10미터 내외, 남동측으로 약 노폭 20미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대장동 618-1 :도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(대장), 대로3류(폭 25m~30m)
(보조간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 대기환경규제지역<대기
환경보전법>, 도시개발구역<도시개발법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

재매각 사건으로 매수보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경2523 (1) 부동산임의경매 사건으로 경기도 성남시 분당구 대장동 618-1 3층304호에 소재한 오피스텔입니다.

해당 물건의 감정가는 924,000,000원입니다.

토지 면적은 35.78㎡(약 10.82평)이며, 건물 면적은 72.16㎡(약 21.83평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

물건 특이사항으로는 유동화 물건이며 재매각 사건에 해당합니다.

주의사항으로, 재매각 사건이므로 매수 보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 성남시 분당구 대장동 소재 "서판교터널" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역 환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근은 원활하며, 북서측 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형으로, 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중입니다.

건물은 북서측으로 약 10미터, 남동측으로 약 20미터 폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(대장)에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접해 있습니다. 또한 대기환경규제지역, 도시개발구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역입니다.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부등본 요약 정보에 따르면, 소유권 이전(매매) 및 신탁등기 말소 기록이 있습니다.

말소기준권리는 2024년 4월 19일 접수된 신한은행 근저당(채권액 756,000,000원)이며, 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

을구 1번 순위 근저당권(신한은행, 756,000,000원)이 말소기준권리이며, 갑구 6번 순위 임의경매(신한은행, 644,805,774원)가 접수되어 본 경매가 진행 중입니다.

등기부채권 총액은 756,000,000원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 판교대장지구는 신흥 개발 지역으로, 배후의 대규모 아파트 단지와 오피스텔, 상업 시설이 함께 개발되어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

주변에는 다양한 근린생활시설, 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 많으며, 이는 오피스텔의 임대 수익률에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

준주거지역에 위치하여 업무시설 및 주거용 오피스텔로서의 입지적 가치가 높습니다.

1.4. 생활정보

주위 환경이 대체로 양호하며, 차량 접근 및 대중교통 이용이 용이합니다.

인근에 각종 편의시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 오피스텔로, 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 유동화 물건이며 재매각 사건으로, 이전 경매에서 유찰되었거나 매각 결정이 취소되었을 가능성이 있습니다. 이는 감정가 대비 시장 가격의 괴리, 권리 관계의 복잡성, 또는 기타 예상치 못한 문제가 있었음을 시사합니다.

가장 큰 리스크 요인은 임차인 현황에서 '임대관계 미상'으로 표시된 부분입니다. 보증금액이 미상인 경우, 낙찰 후 예상치 못한 임차 보증금 인수 또는 명도 관련 분쟁이 발생할 수 있으므로, 철저한 현장 확인 및 권리 조사가 필요합니다.

감정평가액(924,000,000원)이 최근 실거래가(약 5.2억~5.4억 원) 대비 현저히 높아, 유찰 가능성이 있으며 추가 유찰 시 가격이 더 하락할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 성남시 분당구 대장동의 신축 오피스텔로, 입지 및 교통, 생활 편의성은 우수합니다.

하지만 감정가 대비 현저히 낮은 최근 실거래가와 재매각, 임대관계 미상 등의 요소는 신중한 접근을 요구합니다.

재매각 사건의 특성상, 첫 경매보다 최저 매각 가격이 낮게 책정될 가능성이 높으나, 임차인 관련 불확실성이 존재하므로 이에 대한 대비가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 오피스텔로서 비교적 최신 건물을 취득할 수 있습니다.

대장지구 개발에 따른 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

재매각을 통해 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(72.16㎡ ~ 72.69㎡)의 오피스텔은 2025년 12월 12일에 541,800,000원에, 2026년 4월 28일에 527,100,000원에 각각 거래되었습니다.

감정가는 924,000,000원으로, 이는 최근 실거래가보다 약 70% 이상 높은 금액입니다.

재매각 사건임을 고려할 때, 첫 경매의 최저 매각 가격이 높았을 것으로 추정되며, 이번 경매에서는 시세에 근접하거나 그 이하로 입찰가가 형성될 가능성이 높습니다.

따라서, 시장 시세를 반영하여 520,000,000원 ~ 530,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

본건의 예상 입찰가는 약 530,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다.

(참고: 임대관계 미상으로 인한 추가 인수 보증금 발생 가능성은 본 예상 입찰가 산정 시 고려되지 않았으므로, 실제 명도 시 발생 가능한 비용은 별도로 추가될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.