나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33780 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-41 김포더럭스나인오피스텔 에이동 OO OOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 ""한가람초등학교"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 지식산업센터, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘트리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 내 6층 612호외 2개호로서,

외 벽 : 치장벽돌 및 몰탈위페인팅 등 마감.
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호1 : 업무시설(오피스텔), 기호2,3 : 공히 제2종근린생활시설임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 업무시설, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33780 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-41 김포더럭스나인오피스텔 에이동 6층 612호

신주소: 경기도 김포시 김포한강10로133번길 126 (구래동)

건축년도: 2020년

용도: 업무시설 (오피스텔), 제2종근린생활시설

감정가: 173,000,000원

토지 면적: 9.11㎡ (약 2.76평)

토지 지분: 9.11㎡ (약 2.76평)

건물 면적: 32.35㎡ (약 9.79평)

건물 지분: 32.35㎡ (약 9.79평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 검OOOOOOO (등기부상 검단농업협동조합으로 추정)

구분건물: 김포 더럭스나인 오피스텔 A동 6층 612호

2. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, "한가람초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위로는 다수의 지식산업센터, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 비교적 활발한 지역 환경을 형성하고 있습니다.

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 장방형의 형상으로 업무시설 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 서측 및 북측으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류, 중로3류 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 5월 14일 접수된 검단농업협동조합의 근저당권(을1, 채권액 144,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (말소 예정)

* 을1: 근저당권 (말소 기준권리, 소멸)

* 을2: 임의경매 (인천지방법원 부천지원, 2025타경33780, 소멸)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 박관우

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 6월 19일

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원이라 명도에 따른 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 김포시 구래동 일대는 김포한강신도시 개발과 함께 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 다수의 오피스텔, 지식산업센터, 상업 시설이 밀집해 있어 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

"한가람초등학교"가 인접해 있어 배후 주거 수요 또한 일부 확보될 수 있는 입지입니다.

다양한 편의시설 및 교통 접근성이 양호하여, 지역 내에서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 상권입니다.

5. 생활정보

교육시설: "한가람초등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 단지 주변으로 대형 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

교통: 인근에 다수의 버스 노선이 운행 중이며, 지하철역 이용도 가능하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

주거환경: 신축 오피스텔 밀집 지역으로 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 용도: 집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)' 및 '제2종근린생활시설'로 등재되어 있습니다. 실제 이용 상태와 공부상 용도 간의 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 등기부상 말소기준권리보다 후순위이며 대항력이 없는 임차인이 있어 명도 부담은 크지 않을 것으로 보입니다. 다만, 예상치 못한 명도 저항 가능성은 항상 존재합니다.

* 수익형 부동산 일반 리스크: 공실 위험, 임대료 변동 가능성, 경기 변동에 따른 시세 하락 가능성 등을 고려해야 합니다.

* 인근 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 화장터 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 김포 더럭스나인 오피스텔은 2020년에 준공된 신축 건물로, 김포한강신도시 내 핵심 상업 및 업무 지구에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수할만한 권리 부담은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로, 명도 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

감정가는 1억 7천3백만원으로 책정되었으며, 주변 시세를 고려하여 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 김포한강신도시 내 신축 오피스텔로 우수한 입지 조건.

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담 없음.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이.

* 상업, 업무, 주거 시설 밀집 지역으로 임대 수요 풍부.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보의 거래 금액(5,000만원)은 본 물건의 감정가(1억 7천3백만원) 및 해당 면적의 일반적인 시세와 현저한 차이를 보여 신뢰하기 어렵습니다. 해당 정보는 잘못된 부분이거나, 전세 보증금 등 다른 성격의 거래일 가능성이 높습니다.

본 물건의 감정가는 173,000,000원이며, 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위로 추정됩니다.

따라서, 인수 보증금 0원을 제외한 예상 입찰가는 감정가의 약 90% ~ 95% 수준인 155,000,000원에서 165,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권유합니다. 다만, 실제 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁 구도를 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.