나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33787 [1] 경기도 부천시 소사구 범박동 OOO OOOOOO OOOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 소사구 범박동 소재 ""부천일신초등학교"" 북측 인근에 위치하
며, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등
고려 시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물(다청림아파트) 내 지1층 비01호로서,
(사용승인일: 2010.11.15)

외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창 호 : 샷시창호 등

이용상태

대상물건은 집합건축물대장상 용도는 소매점으로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 이
용 중인 것으로 탐문·조사되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측의 광대로(소사동로)에 접한 접면너비 약7미터의 진입도로를 통하여
차량이 진입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(멘사유치원-교육청문의)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(일신중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대
보호구역(일신초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창영초
-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

대상물건은 공부(집합건축물대장)상 소매점으로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 이용
중인 것으로 탐문·조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 대상물건은 공부상 지1층으로 등재되어 있으나, 북서측 소사동로를 기준하여 2층에 해
당되며 남동측의 범박힐스테이트2단지아파트를 기준하면 지하1층에 해당됨.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 소매점으로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부천지원 2025타경33787 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 범박동 158 다청림아파트 지1층비01호

종별: 근린상가 (현황 주거용 이용 중)

채권자: 주OOOOOOOOOOO

경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 면적

토지 면적: 45.94㎡ (약 13.89평)

토지 지분: 45.94㎡ (약 13.89평)

건물 면적: 86.62㎡ (약 26.19평) (전용면적 추정)

건물 지분: 86.62㎡ (약 26.19평)

1.3. 매각 정보

감정가: 30,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 소사구 범박동에 위치하며, 부천일신초등학교 북측 인근 지역에 소재합니다. 주변으로는 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설들이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 연계성, 접근성 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

토지는 사다리형의 형상을 하고 있으며, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 건물 북서측으로는 광대로인 소사동로에 접해 있으며, 약 7미터 폭의 진입도로를 통해 차량이 진입할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 확인된 채권 총액은 177,425,673원입니다.

주요 등기 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존 (2010-12-06)

* 근저당 (부안수산업협동조합, 2011-04-11, 말소기준권리)

* 소유권 이전 (김유신, 2017-10-26, 상속)

* 각종 압류 및 가압류 (부천시, 오케이저축은행, 한화생명보험, 국민건강보험공단 등, 2024-2025년)

* 강제경매 개시 결정 (오케이저축은행, 2025-06-18, 사건번호: 2025타경33787)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2011년 4월 11일 접수된 부안수산업협동조합의 근저당권입니다. 매각으로 인해 위 근저당권 이하 모든 권리(압류, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 현재 미상으로 조사되었습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본 물건은 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 위치한 지역에 속해 있어, 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

4.2. 생활 편의시설

북측 인근에 부천일신초등학교가 위치하고 있으며, 주변 아파트 단지 및 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공부와 현황의 차이

집합건축물대장상 용도는 '소매점'으로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 또한, 공부상 '지1층'으로 기재되어 있으나, 북서측 도로를 기준으로 할 경우 2층, 남동측 아파트 단지를 기준으로 할 경우 지하 1층에 해당하는 것으로 파악됩니다. 이는 향후 건축물대장 용도 변경 신청 시 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

5.2. 토지 이용 제한

본 물건은 제3종일반주거지역에 속하며, 이 외에도 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(멘사유치원, 일신중, 일신초, 창영초), 과밀억제권역 등 다양한 법규의 적용을 받습니다. 특히 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 주변에 축사 등이 존재할 경우 영향을 줄 수 있습니다.

5.3. 기타 사항

임대 관계가 미상인 점은 인수 보증금이 0원이라도 점유 관계 확인에 주의가 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 소사구 범박동에 위치한 다청림아파트 내 근린상가 물건으로, 현재 공부와 다른 주거용으로 이용 중에 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되는 비교적 명확한 물건입니다. 다만, 공부상 용도 및 층수 표기와 현황이 다르므로, 추후 활용 계획 수립 시 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 입지 및 교통은 보통 수준이며, 주변 지역의 개발 및 생활 편의시설 이용은 양호한 편입니다.

7. 투자 포인트

* 현황 주거용으로 이용 중인 점을 감안하여 실거주 목적의 전환이 용이할 수 있습니다.

* 매각으로 인한 인수되는 권리 및 보증금이 없어 권리 분석이 명확합니다.

* 향후 용도 변경 및 활용 방안에 따라 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 보고서에서는 예상 입찰가를 산정하기 위한 충분한 시장 데이터 및 개별 물건의 가치 평가 정보가 부족합니다. 예상 입찰가 산정 시에는 인수 보증금이 없으므로 이를 제외한 물건의 실제 가치, 낙찰가율, 주변 시세, 경매 물건의 특성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.