나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33795 [1] 경기도 김포시 하성면 석탄리 150-5 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현 · 평가일 2025.07.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 하성면 석탄리에 위치하며, 주위는 중소규모 공장, 농가주택 및 농경지 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로서, 현황 "공업용" 건부지로 이용중임. 기호(3): 부정형의 토지로서, 현황 "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로(본건 기호(3) 포함)가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (3) 공히, 계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

소유자가 점유하고 있는 것으로 탐문되었으나, 구체적인 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외벽 : 판넬마감 등 창호 : 샷시창임.

이용상태

현황 "공장"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견", "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

소유자가 점유하고 있는 것으로 탐문되었으나, 구체적인 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함, 제시외 건물 및 물건 포함(감정평가서 참조)
-목록1.토지는 목록2. 건물 부지 및 주차장 등으로 사용, 목록3.토지는 목록1,2 부동산 출입도로로 사용되는 것으로 보임
-본건 지상에 컨테이너4동이 소재하나 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외
-기계기구(공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2021-16호) (수변전시설 10KW)는 저당권 설정 이후에95KW로 증설된 것으로 탐문되는 바, 현황 증설되어 설치된 수변전시설을 기준으로 평가하였음(기타 자세한 사항은 감정평가서 참조), 본건 기계기구는 공장의 부합물 내지 종물로서 채권자의 일괄매각 신청 있음.
-각 부동산의 정확한 면적이나 인접토지와의 경계, 위치 등은 측량 등 별도의 확인 요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 부천지원 2025타경33795 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 하성면 석탄리 150-5

* 용도: 공장

* 감정가: 1,441,642,000원

* 토지면적: 1,656.00㎡ (약 501평)

* 건물면적: 396.00㎡ (약 120평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

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1.1. 1.주위환경

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* 본건은 경기도 김포시 하성면 석탄리에 위치하며, 주위는 중소규모 공장, 농가주택 및 농경지 등이 소재하는 지대입니다.

1.1. 2.교통상황

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* 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

1.1. 3.도로상태

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* 본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.1. 4.토지이용계획 및 제한사항

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* 계획관리지역

* 성장관리계획구역

* 가축사육제한구역

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 (해병2사단 관할 지역)

* 제한보호구역 (전방지역:25km)

* 성장관리권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 이러한 용도지역 및 제한구역은 향후 개발 및 이용에 제약을 줄 수 있으며, 인근에 군사시설 또는 폐기물 관련 시설이 존재할 가능성을 시사합니다.

1.2. 권리분석

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1.2. 1.말소기준권리

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* 2021년 2월 9일자 중소기업은행 근저당권 (850,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 모든 을구의 권리(근저당권)는 매각으로 소멸됩니다.

* 갑구의 압류 및 가압류 또한 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 총 등기부채권액: 977,313,780원

1.2. 2.임차인 현황

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* 임차인 이 :

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2009년 12월 1일

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인 최 :

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2019년 6월 3일

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

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* 본 물건은 중소규모 공장, 농가주택, 농경지가 혼재된 지역에 위치합니다.

* 인근 산업단지 또는 유사 업종의 집적도는 높지 않을 것으로 예상됩니다.

* 주변 교통 접근성은 차량 이용 시 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 공장 운영에 필요한 기반 시설(전기, 용수 등)은 갖추어져 있으나, 추가적인 산업 지원 시설이나 편의시설은 부족할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 주거 편의시설(마트, 병원 등) 및 상업 시설이 부족한 지역입니다.

* 주변이 농경지 및 공장 지대이므로, 정주 여건은 좋지 않습니다.

* 가까운 편의시설을 이용하기 위해서는 차량 이동이 필수적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인 존재:

* 전세보증금, 월세 등 임차인의 실질적인 권리 관계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 유무는 인수될 수 있는 잠재적 위험 요소이므로 면밀한 조사와 법률 검토가 필요합니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 강화된 개발 제한:

* 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하여 건축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

* 기계기구 증설 관련:

* 감정평가 시 현황 증설된 수변전 시설을 기준으로 평가되었으므로, 관련 인허가 사항 및 실제 설치 현황을 확인해야 합니다.

* 부지 경계 및 면적 확인 필요:

* "각 부동산의 정확한 면적이나 인접토지와의 경계, 위치 등은 측량 등 별도의 확인 요"라는 명시된 주의사항은 실제 매수 후 면적 분쟁의 소지를 내포하고 있습니다.

* 컨테이너 제외:

* 컨테이너 4동은 매각 대상에서 제외되었으므로, 현장 방문 시 이를 감안해야 합니다.

1.6. 종합 의견

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* 본 물건은 경기도 김포시 하성면에 위치한 공장으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

* 감정가는 14억 4천만 원대이며, 토지 1,656㎡ (약 501평), 건물 396㎡ (약 120평) 규모입니다.

* 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 추가적인 법률적 검토와 현장 확인이 필수적입니다.

* 또한, 군사시설 보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 엄격한 개발 제한 구역에 속해 있어 향후 활용 및 증축에 상당한 제약이 예상됩니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 시세 대비 저가 매수 기회를 제공할 수 있으나, 잠재적 리스크 요인에 대한 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

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* 일괄 매각으로 인한 토지 및 건물 동시 확보: 토지 건물 일괄 매각으로 효율적인 자산 확보가 가능합니다.

* 현황 공장 용도 부합: 현재 공장으로 이용 중이며, 유사 업종의 사업장으로 활용 가능성이 있습니다.

* 시세 대비 잠재적 저가 매수 기회: 복잡한 권리 관계 및 제한 사항으로 인해 경매 시 시세보다 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 예상 입찰가는 본 물건의 현재 시장 가치, 권리 분석 결과, 임차인 인수 여부, 법적 제한 사항, 향후 개발 가능성, 그리고 입찰 참여자들의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 이에 대한 실질적인 인수 부담 가능성을 배제할 수 없으므로, 해당 위험 요소를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 또한, 군사보호구역 및 폐기물매립시설 설치 제한 구역이라는 점은 향후 활용 가치에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 법규 및 인허가 가능성을 철저히 검토해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 분석, 그리고 법률 전문가와의 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.