나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2359 [1] 경기도 김포시 대곶면 대명리 97-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 대명리 소재 ""김포대명초등학교"" 북동측 근거리에 위치하며,
주변에 중ㆍ소규모의 공장 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재하며, 본건까지 제반 차량 출입가능함.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 토지로서 공장(대명리싸이클링) 건부지로 이용중임.
기호(5),(6) : 부정형의 토지로서 ""도로""로 이용중임.
기호(7) : 부정형의 토지로서 기호(1) 토지의 부속필지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 서측 일부에 로폭 약 6미터의 포장도로와 접함.
기호(5),(6) : 본건이 로폭 약 6미터의 ""도로""임.
기호(7) : 지적도상 맹지이나 기호(1) 토지 및 서측 인접지를 경유하여 통행 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 대명리 97-1

계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역
(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)
(위탁지역12m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추차기재>
본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의
편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

기호(5) : 대명리 97-5, 기호(6) : 대명리 97-6

계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역
(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)
(위탁지역12m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
<추가기재> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역
지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

기호(7) : 송마리 690-1

계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역
(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)
(위탁지역 12m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. <추가기재> 본증명은
간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시
관계부서에확인받으시기바랍니다.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 가동 : 철골조 판넬지붕 단층(670.68㎡) 및 철골조 스라브지붕 1층(216㎡)으로

내ㆍ외벽 : 판넬노출 마감.
창 호 : 샷시 창호.
층 고 : 10m.

기호2 나동 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층으로

외벽 : 1,2층은 벽돌쌓기 및 페인팅 마감, 3층은 판넬마감임.
내벽 : 벽지 마감 등.
창호 : 샷시 창호.

기호2 다동 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층(저수조 39.17㎡)으로

내ㆍ외벽 : 시멘트노출 마감.

기호2 다동 : 철골조 강판지붕 단층(394.38㎡)으로

내ㆍ외벽 : 판넬노출 마감.
창 호 : 샷시 창호.
층 고 : 10m.

기호3 라동 : 경량철골구조 기타지붕 2층으로

내ㆍ외벽 : 판넬노출 마감.
창 호 : 샷시 창호.

기호4 마동 : 경량철골구조 기타지붕 단층으로

내ㆍ외벽 : 판넬노출 마감.
창 호 : 샷시 창호.

이용상태

기호2 가동 : 공장.
기호2 나동 : 공장(사무실 등).
기호2 다동 : 공장(394.38㎡), 저수조(39.17㎡)
기호3 공장 : 공장(기숙사).
기호4 마동 : 공장(기계실).

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 토지(기호1,기호7) 지상에 제시외건물(부합물 및 종물)이 소재하나, 구조 및 면적,
이용상황으로 보아 영향 없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함, 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함(감정평가서 참조).
-목록 5.6. 지분매각
-목록 1.7 토지는 목록 2,3,4 건물 부지, 주차장 등으로 보이고 목록5.6 토지는 공장 진입도로로 사용되는것으로 보임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경2359 (1)

소재지: 경기도 김포시 대곶면 대명리 97-1

용도: 공장

감정가: 3,998,548,800원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.2. 면적 정보

토지면적: 4957.00㎡ (약 1499.8평)

토지지분: 4436.9047㎡ (약 1342.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1594.16㎡ (약 482.2평)

건물지분: 1594.16㎡ (약 482.2평)

건물 제시외면적: 1991.20㎡ (약 602.3평)

2.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, 유동화물건, 대항력있는임차인

주의사항:

-일괄매각. 제시외 건물 포함, 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함(감정평가서 참조).

-목록 5.6. 지분매각

-목록 1.7 토지는 목록 2,3,4 건물 부지, 주차장 등으로 보이고 목록5.6 토지는 공장 진입도로로 사용되는것으로 보임

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 김포시 대곶면 대명리 소재 "김포대명초등학교" 북동측 근거리에 위치하며, 주변에 중ㆍ소규모의 공장 등이 혼재하고 있는 지역임.

3.2. 교통상황

인근에 버스정류장이 소재하며, 본 건까지 제반 차량 출입 가능함.

3.3. 토지 이용 현황

기호(1) (대명리 97-1): 부정형의 토지로서 공장(대명리싸이클링) 건부지로 이용중임. 본 건 서측 일부에 로폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

기호(5),(6) (대명리 97-5, 97-6): 부정형의 토지로서 "도로"로 이용중임. 본 건이 로폭 약 6미터의 도로임. (공장 진입도로)

기호(7) (송마리 690-1): 부정형의 토지로서 기호(1) 토지의 부속필지로 이용중임. 지적도상 맹지이나 기호(1) 토지 및 서측 인접지를 경유하여 통행 가능함.

3.4. 토지 이용계획 및 제한상태

기호(1), (5), (6): 계획관리지역, 성장관리구역(산업형), 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단), 제한보호구역(전방지역:25km, 위탁지역12m), 성장관리권역.

기호(7): 계획관리지역, 성장관리구역(산업형), 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단), 제한보호구역(전방지역:25km, 위탁지역12m), 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역), 성장관리권역.

※ 토지이용계획확인서 상의 지역 지구 등은 전산 오류가 있을 수 있으므로 반드시 관계부서 확인 필요.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2015-02-10 국민은행 근저당 (말소됨)

임의경매 개시결정: 2025-06-16 국민은행 (말소됨)

등기부채권 총액 (말소기준권리 기준): 2,580,000,000원

4.2. 임차인 현황

임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2007-03-05

대항력: 있음

비고: 금액이 미상(0원)이라도 주의 필요.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 없음

4.4. 권리관계 요약

등기부상 권리들은 경매 개시 결정으로 인해 대부분 말소될 예정임.

다만, 대항력 있는 임차인 정 이 존재하므로 이에 대한 인수 또는 처리에 대한 면밀한 검토가 필요함.

5. 상권분석

5.1. 주변 지역 특성

주변에 중ㆍ소규모의 공장 등이 혼재하고 있는 공업지역임.

5.2. 환경 및 개발 계획

과거 공장 난개발로 인한 환경오염 문제가 제기되었던 지역이나, 현재는 환경재생 혁신복합단지 조성 사업 등이 추진되며 친환경 미래산업도시로의 전환을 모색하고 있음. (김포시 대곶면 거물대리, 초원지리 일대 관련 개발 사업 언급)

건설폐기물 무단 방치 등 과거 환경 문제 관련 사례가 일부 지역에서 보고된 바 있으나, 해당 물건지의 직접적인 혐오시설 유무는 추가 확인 필요.

5.3. 도로 및 접근성

인근에 버스정류장이 있으며, 본 건까지 차량 출입은 용이함.

토지 중 일부(기호 5, 6)는 도로로 이용 중이며, 다른 토지(기호 7)는 맹지이나 인접지를 통한 통행이 가능하여 도로 관계는 명확한 확인이 요구됨.

6. 생활정보

6.1. 편의 및 부대시설

건물에는 기본적인 위생설비 및 급배수시설이 되어 있음.

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 공장 밀집 지역의 특성을 가짐.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인

정 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나 이에 대한 낙찰 후 부담 또는 명도 관련 이슈가 발생할 수 있어 주의가 필요함.

7.2. 지분 매각

토지 중 일부(목록 5, 6)는 지분 매각 대상이므로, 해당 지분에 대한 소유권 확보 및 활용에 제약이 있을 수 있음.

7.3. 토지 이용 제한

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하여 건축 또는 개발 시 관련 법규 확인이 필수적임.

7.4. 도로 관계

일부 토지가 진입도로로 사용되고 있으며, 맹지인 토지도 있어 향후 토지 이용 및 활용 계획 시 도로 권리 관계를 명확히 파악해야 함.

7.5. 공동담보 및 유동화 물건

공동담보 및 유동화 물건의 경우, 일반적인 경매 물건보다 권리관계가 복잡할 수 있어 면밀한 분석이 요구됨.

7.6. 제시외 건물 및 기계/기구

제시외 건물(약 602.3평)이 포함 매각되나, 특별한 권리 문제는 없어 보임.

다만, 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계 및 기구 포함 여부는 감정평가서를 통해 반드시 확인해야 함.

8. 종합 의견

본 건은 경기도 김포시 대곶면에 위치한 공장용 토지 및 건물 일괄 매각 물건으로, 약 1499.8평의 넓은 토지와 약 482.2평의 건물로 구성되어 있습니다. 주변의 공장들과 어우러진 지역에 위치하며, 차량 접근성은 양호합니다.

다만, 대항력 있는 임차인 정 이 존재하며(보증금 0원), 일부 토지는 지분 매각 대상이고, 도로 관계 및 토지 이용에 여러 제한 사항이 있어 투자 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 반드시 필요합니다.

과거 공장 난개발로 인한 환경오염 이슈가 있었던 지역이나, 현재는 환경 재생을 통한 복합단지 개발 등 긍정적인 변화도 기대되는 곳입니다.

9. 투자 포인트

* 대규모 공장 부지: 상당한 면적의 토지와 건물을 보유하고 있어 중견 기업 이상의 공장 부지로 활용 가치가 있습니다.

* 산업 특화 지역: 김포시의 산업 및 성장 관리 계획에 따른 지역 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

* 환경 재생 기대 효과: 지역의 환경 개선 및 복합단지 개발 사업 추진으로 향후 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 3,998,548,800원

인수 보증금 합계: 0원

상기 물건은 대항력 있는 임차인, 지분 매각, 복잡한 도로 관계, 다수의 토지 이용 제한 등 투자 시 고려해야 할 리스크 요인이 다수 존재합니다. 따라서, 이러한 리스크를 충분히 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 3,200,000,000원 ~ 4,400,000,000원 (감정가의 약 80% ~ 110%) 범위에서, 추가적인 현장 조사, 주변 시세 비교, 임차인 관련 명확한 처리 방안 확보, 관련 규제 완화 가능성 등을 종합적으로 검토하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.