나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33749 [1] 경기도 김포시 장기동 2008-4 경동미르웰시티 6층 671호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름감정 · 평가일 2026.04.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

당해 부동산은 경기도 김포시 장기동 소재 ´김포경찰서´ 북동측 인근에 위치한 공장(지식산업센터)으로서 주위는 공장(지식산업센터), 업무시설, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 무난한 편임.

교통상황

당해 부동산까지 차량 진·출입 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는등 제반 대중교통여건 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건으로(사용승인일:2020.06.15), 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등. 창호 : 하이샷시창등.

이용상태

일괄하여 공장(지식산업센터)(으)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로 공장(지식산업센터),지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 토지 남측 및 북서측, 북동측으로 폭 약 24미터내외 및 폭 약8미터 내외의 포장도로에 3면이 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

장기동 2008-4 :도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) 장기동 2008-5 :도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대상 물건 내 제시외물건(㉠ 철골조, 사무용 복층시설, (가)내 소재, ㉡ 샌드위치판넬조등, GMP(Good Manufacturing Practice) 설비(클린룸), (다)내 소재)이 소재함. - 임대 내역 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 부천지원 2025타경33749 (1)

3. 소재지: 경기도 김포시 장기동 2008-4, 경동미르웰시티 6층 671호

4. 용도: 지식산업센터

5. 감정가: 237,000,000원

6. 토지면적: 21.31㎡ (약 6.45 평)

7. 건물면적: 66.96㎡ (약 20.26 평)

8. 매각대상: 토지/건물일괄매각

9. 경매구분: 부동산임의경매

10. 채권자: 유에이치제십일차유동화전문유한회사

11. 특이사항: 유동화물건, 공동담보

12. 주의사항: 제시외 건물 포함

13. 건물 사용승인일: 2020년 06월 15일

2. 입지조건

1. 위치: 경기도 김포시 장기동 2008-4, 경동미르웰시티 6층 671호

2. 주변 환경: 해당 부동산은 김포경찰서 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터), 업무시설, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

3. 교통 상황: 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

4. 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

1. 말소기준권리: 을1 근저당권 (신한은행, 2020년 07월 30일 접수)

2. 등기부채권 총액: 1,054,061,482원

3. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

4. 인수되는 권리: 없음

5. 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사브이엠바이오

* 보증금: 0원

* 차임: 1500000원

* 전입일자(사업일자): 2021년 03월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금이 0원이므로 인수되는 금액은 없습니다. 다만, 임차인이 현재 해당 물건을 점유하고 있으며 차임(1,500,000원)을 지급하고 있을 가능성이 있으므로, 명도 진행 시 점유 이전 및 명도 저항 가능성을 고려해야 합니다.

4. 상권분석

1. 주변 지역 특성: 본 물건이 소재한 김포시 장기동은 한강신도시의 중심 지역으로, 계획적인 도시 개발이 이루어진 곳입니다. 주변으로 공장(지식산업센터), 업무시설, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

2. 혐오시설 유무: 주변 지역 조사 결과, 직접적인 혐오시설(장례시설, 폐기물 처리시설 등)이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 장기동 쓰레기 자동 집하시설에서 악취 민원이 발생했던 사례가 있으나, 시설 개선을 통해 해결된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

1. 교통 편의성: 김포도시철도 장기역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 수도권 제1순환고속도로, 김포한강로 등 주요 도로망과 연결되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

2. 주변 편의시설: 근린생활시설이 주변에 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 금빛수로&라베니체와 같은 수변 공간 및 한강중앙공원 등이 인접하여 여가 및 휴식 공간으로 활용될 수 있습니다.

3. 교육 환경: 주변에 아파트 단지가 형성되어 있어 통상적인 학군이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

1. 제시외 건물: 감정평가 요약에 따르면, 물건 내에 사무용 복층시설 및 GMP(Good Manufacturing Practice) 설비(클린룸)와 같은 제시외 물건이 포함되어 있습니다. 이는 추후 명도 또는 원상복구 과정에서 추가적인 비용이나 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

2. 토지이용계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등 다양한 용도지역 및 지구에 묶여 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

3. 유동화 및 공동담보 물건: 해당 물건은 유동화 및 공동담보로 진행되는 경매 물건으로, 일반적인 경매 물건에 비해 절차상 특이사항이나 잠재적인 복잡성이 있을 수 있습니다.

4. 허가구역 지정: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

1. 본 물건은 경기도 김포시 장기동에 위치한 경동미르웰시티 내 지식산업센터로, 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

2. 주변 환경이 양호하고 교통 접근성이 우수하며, 상업 및 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 입지 조건이 우수한 편입니다.

3. 등기부등본 상 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리관계는 매우 깨끗합니다.

4. 임차인의 경우 대항력이 없으며 보증금 또한 0원이므로 명도에 대한 부담이 적습니다.

5. 다만, 제시외 건물이 포함되어 있고, 토지 이용 계획상 여러 제한 사항이 존재하며, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

1. 최신 건물: 2020년 사용 승인된 현대적인 지식산업센터로 상품성이 우수합니다.

2. 우수한 입지: 김포 장기동의 핵심 지역에 위치하며, 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

3. 권리상 안전: 말소되는 권리만 존재하여 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

4. 낮은 명도 리스크: 보증금 0원, 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 진행이 비교적 용이합니다.

5. 개발 잠재력: 김포 한강신도시 개발과 함께 성장하는 지역으로 향후 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

1. 본 물건은 인수해야 할 임차인의 보증금이 0원이므로, 별도의 인수 보증금은 고려하지 않습니다.

2. 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 본 물건과 유사한 조건의 최근 실거래 사례, 인근 지역의 부동산 시세, 해당 지식산업센터의 실제 임대 현황 및 미래 가치 등에 대한 심층적인 시장 분석이 필요합니다.

3. 제시된 감정가 237,000,000원을 기준으로 하되, 상기 언급된 잠재적 리스크(제시외 건물, 토지 이용 제한 등)와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.