나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2298 [1] 경기도 김포시 풍무동 45 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '김포신풍초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.
주위는 근린생활시설, 소규모 공장, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철역(김포골드라인 '풍무역')이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통 입니다.

형태 및 이용상태

-형태
대상토지(1) : 남동측 하향 완만한 경사지의 내 자체지반 평탄한 부정형 토지입니다.
대상토지(3) : 남동측 하향 완만한 경사지의 내 자체지반 평탄한 부정형 토지입니다.
대상토지(4) : 남동측 하향 완만한 경사지의 내 자체지반 평탄한 부정형 토지입니다.

-이용상태
대상토지(1) : 기준시점 현재 '제1,2종근린생활시설,창고시설 건부지'로 이용 중입니다.
대상토지(3,4) : 현황도로 입니다.

인접 도로상태

대상토지(1, 3, 4) : 남동측으로 노폭 약 12미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지(1,4) : 도시지역 , 자연녹지지역 , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의) , 중로2류(폭 15m~20m)(2019-10-30)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(환경보전과 확인)<공항시설법>, 제3종구역(환경보전과 확인)<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>, 도시관리계획 입안중
<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

대상토지(3) : 도시지역 , 자연녹지지역 , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(환경보전과 확인)<공항시설법>, 제3종구역(환경보전과 확인)<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>, 도시관리계획 입안중
<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

제시목록 외의 물건

대상물건(1) 지상에는 지적 및 건물개황도에 도시한 바와 같이 제시외 건물 ㉠~㉥이 소재하는 것으로 조사되었습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕(스라브)지붕 지상4층 건물로서,
외벽 : 판넬 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

1~4층 : 근린생활시설로 이용 중 입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 전기설비가 되어있습니다.

부합물 및 종물

대상물건(1) 지상에는 지적 및 건물개황도에 도시한 바와 같이 제시외 건물 ㉠~㉥이 소재하는 것으로 조사되었습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경2298 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

용도: 근린시설 (제1,2종근린생활시설, 창고시설)

감정가: 6,327,796,200원

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 김포시 풍무동 45

토지면적: 1503.00㎡ (약 454.66 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0 평)

건물면적: 1135.20㎡ (약 343.38 평)

건물 제시외 면적: 167.00㎡ (약 50.52 평)

1.3. 구조 및 규모

건물 구조: 일반철골구조, 기타지붕(스라브)

건물 층수: 지하 0층, 지상 4층

준공일: 2008년 04월 07일

1.4. 감정평가 요약

토지 이용 현황: 제1,2종근린생활시설, 창고시설 건부지 (일부 현황도로)

건물 이용 현황: 1~4층 근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '김포신풍초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 소규모 공장, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 김포골드라인 '풍무역'이 소재하여 제반 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

대상 토지는 남동측 하향 완만한 경사지의 내 자체지반 평탄한 부정형 토지입니다.

현재 '제1,2종근린생활시설, 창고시설 건부지'로 이용 중입니다. 일부 필지는 현황도로로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

대상 토지는 남동측으로 노폭 약 12미터의 도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

대상 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 고도지구(공항고도제한), 성장관리계획구역, 중로2류, 가축사육제한구역, 환경보전구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 성장관리권역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 도시관리계획 입안 중인 지역입니다.

※ 토지 이용계획 및 제한상태는 전산 오류 가능성이 있으므로 반드시 관계 부서에 확인하시기 바랍니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2014년 02월 11일 접수된 하나은행의 근저당권(을17, 을18)이며, 이를 포함한 모든 근저당권, 가압류, 압류는 말소될 예정입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2014년 02월 11일 접수된 하나은행의 근저당권(을6, 을7)이며, 이를 포함한 모든 근저당권, 가압류, 압류, 상가건물임차권 등기 등은 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

총 9명의 임차인이 조사되었습니다.

* 임차인: 김방현

보증금: 15,000,000원

차임: 600,000원

전입/사업자 등록일: 2008-12-04

확정일자: 2008-12-04

배당신고일자: 2025-08-19

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 김희영

보증금: 20,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업자 등록일: 2023-05-25

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025-09-01

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 민영부

보증금: 20,000,000원

차임: 1,100,000원

전입/사업자 등록일: 2023-10-30

확정일자: 2025-07-22

배당신고일자: 2025-08-08

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 염국태

보증금: 45,000,000원

차임: 3,800,000원

전입/사업자 등록일: 2024-07-01

확정일자: 2025-08-21

배당신고일자: 2025-08-21

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이상필

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2018-04-30

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이옥경

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입/사업자 등록일:

확정일자:

배당신고일자: 2025-07-18

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 임선희

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자 등록일:

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 임선희

보증금: 100,000,000원

차임: 3,000,000원

전입/사업자 등록일: 2024-03-31

확정일자: 2025-08-12

배당신고일자: 2025-08-26

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 풍무5지구도시개발사업조합

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2013-07-22

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 있음

비고:

3.3. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원.

※ 김방현(15,000,000원) 및 풍무5지구도시개발사업조합(0원)은 대항력이 있는 임차인으로 조사되었으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 배당을 통해 보증금 전액 또는 일부를 변제받거나, 기타 복합적인 사유로 인해 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는 것으로 해석될 수 있습니다. 다만, 해당 임차인들과의 직접적인 명도 협의 및 법적 검토가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

대상 물건은 제1,2종 근린생활시설, 창고시설로 이용되고 있으며, 주변 지역은 근린생활시설, 소규모 공장, 오피스텔, 아파트 등이 혼재되어 있어 지역 기반 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 주요 업종

인근 지역의 상권은 다양한 소매업, 서비스업, 소규모 제조업 등이 복합적으로 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

김포신풍초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

5.2. 교통 및 편의 시설

김포골드라인 풍무역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 버스정류장이 인접해 있습니다. 다양한 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물

건물은 일반건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 사용승인 제한 등의 문제가 발생할 수 있으며, 향후 건축물 관리 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

김방현(보증금 15,000,000원, 2008-12-04 전입/확정)과 풍무5지구도시개발사업조합(보증금 0원, 2013-07-22 전입)은 대항력이 있는 임차인으로 조사되었습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

자연녹지지역, 고도지구, 공항 관련 구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 있어 제한이 따를 수 있습니다. 도시관리계획 입안 중인 사항도 잠재적 변수가 될 수 있습니다.

6.4. 지적 경계 불분명

지적 경계가 불분명한 지역으로, 정확한 위치 및 경계 파악을 위한 측량이 필요합니다.

6.5. 유동화 물건

유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과 다른 특수성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 풍무동의 근린생활시설 및 창고시설로, 대규모 토지 면적과 비교적 넓은 건물 연면적을 가지고 있습니다. 주변 상권 및 교통 여건은 보통 수준이나, '위반건축물' 등재, '대항력 있는 임차인'의 존재, 복잡한 토지 이용계획 및 제한 사항 등은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 위반건축물 해소 및 임차인과의 관계 정립에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대규모 토지 확보

1503㎡의 넓은 토지를 확보할 수 있는 기회입니다.

8.2. 복합 용도 활용 가능성

근린생활시설 및 창고시설로 이용 중이며, 향후 다양한 용도로의 활용 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

8.3. 교통 요지 접근성

김포골드라인 풍무역이 인근에 위치하여 향후 개발 가능성이 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 6,327,796,200원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부, 위반건축물 처리 비용, 향후 토지 이용계획 변경 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

일반적으로 경매 초기 단계에서는 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰이 고려될 수 있으나, 본 물건의 경우 위반건축물 등의 특수성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건 시세 조사, 위반건축물 관련 법규 및 처리 비용 확인, 임차인 협상 가능성 분석 등 추가적인 심층 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

* 주변 혐오시설 검색 결과

경기도 김포시 풍무동 45번지 인근 지역에 대한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 축산 시설 등)의 직접적인 언급이나 검색 결과는 나타나지 않았습니다. 다만, 해당 지역의 토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등이 포함되어 있어, 관련 시설의 입지 가능성은 배제할 수 없으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.