나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510168 [1] 인천광역시 서구 심곡동 290-4 남우맨션 1동 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은감정 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡로132번길에 위치하며,
주위는 각급학교, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2001년 6월에 사용승인된
철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중
4층 402호로서,
외벽: 드라이비트 마감
창호: 샷시 이중창호임.
(사용승인일:2001-06-22)

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 도로(접합), 가축사육제한구역
(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청
평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510168 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 심곡동 290-4 남우맨션 1동 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 및 건물 정보

* 토지면적: 18.83㎡ (약 5.70평)

* 건물면적: 44.26㎡ (약 13.40평)

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 402호

* 사용승인일: 2001년 6월 22일

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가액

* 감정가: 106,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 본건은 인천광역시 서구 심곡로132번길에 위치하며, 주위는 각급 학교, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경이 양호함.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 북서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있음.

2.3. 토지이용계획

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역임.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리 현황

* 소유권 이전 (갑5, 갑6): 박성일, 김지연

* 임차권 (을11): 전찬호 (보증금 106,000,000원). 전입 2022.07.15, 확정 2022.06.15.

* 압류 (갑7, 갑8, 갑9, 갑11): 인천광역시, 울산세무서장, 서울특별시, 서구(인천광역시).

* 강제경매 (갑10): 주택도시보증공사 (채권액 106,000,000원) - 본 경매 사건.

3.2. 인수되는 권리

* 본건 등기부등본 상 을구 순위 11번 주택임차권은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어, 낙찰자가 인수하게 될 임차 보증금은 없는 것으로 판단됨.

* 총 인수 보증금: 0원.

3.3. 임차인 정보 (전찬호)

* 임차인: 전찬호 (주택도시보증공사와 관련된 임차인으로 추정)

* 보증금: 106,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-15

* 확정일자: 2022-06-15

* 대항력: 없음 (말소기준권리보다 늦음)

* 비고: HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 대항력 없는 임차인으로 처리됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 용도

* 주변에 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 배후 수요가 안정적인 지역임.

4.2. 상권 특성

* 주거 지역 내에 위치하여 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공함.

* 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 주위 각급 학교가 있어 교육 환경 또한 우수한 편임.

5.2. 기타

* 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있어 효율적인 난방이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

* 2001년 준공된 건물로, 약 25년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

6.2. 토지이용계획 제한

* 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등 일부 토지이용 규제가 존재하므로 건축 등 개발 시 관련 법규 확인 필요.

6.3. HUG 인수조건 변경

* 본 건 경매 진행 시 "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 존재함. 이는 HUG의 채권 회수 과정이나 매각 조건에 영향을 줄 수 있는 요소로, 입찰 전 관련 내용을 정확히 파악할 필요가 있음. (추정: HUG 보증 관련 조건이 변경되었을 가능성)

7. 종합 의견

* 인천광역시 서구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 접근성을 갖추고 있음.

* 2001년 준공으로 인한 노후화는 고려해야 하나, 감정가는 현재 시세를 반영한 합리적인 수준으로 판단됨.

* 권리관계가 비교적 명확하며, 낙찰자가 인수할만한 부담은 없어 보임.

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인과 관련된 주체로 등장하며, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있으므로 입찰 전 해당 내용에 대한 추가 확인이 필수적임.

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리(보증금)가 없어 명확한 명도 진행 가능.

* 주변 개발 계획 또는 도시 재생 사업 등을 통해 향후 가치 상승 기대 가능 지역.

* 적정 수준의 감정가와 함께, HUG 관련 조건 변경 사항을 면밀히 검토하여 경쟁률 대비 유리한 입찰가 산정 시 투자 매력 증가.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 106,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 분석 결과, 본 건의 감정평가액은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 최근 2026년 1월 거래된 유사 건물의 시세는 3.3㎡당 약 173만원 ~ 315만원으로 분포하며, 본 건의 감정가(44.26㎡, 106,000,000원, 3.3㎡당 약 239만원)는 이 범위 내에 있습니다.

* 특히, 2001년식 건물의 경우, 2026년 1월 거래된 34.72㎡ 면적의 롯데맨션(335-15)이 60,000,000원 (3.3㎡당 약 173만원)에 거래된 점을 고려하면, 본 건의 감정가 106,000,000원 (3.3㎡당 약 239만원)은 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

* 다만, 2018년식 채움빌리지(48.48㎡, 153,000,000원, 3.3㎡당 약 315만원) 사례처럼 신축 건물의 시세는 훨씬 높게 형성되어 있으며, 본 건이 해당 신축 아파트 단지와 동일한 수준의 시세를 반영한다고 보기는 어렵습니다.

* 본 건의 경우 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있어, 실제 매각 절차나 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

* 보수적인 접근 시, 감정가의 90~95% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 감정가 106,000,000원 대비 90% 수준: 약 95,400,000원

* 감정가 106,000,000원 대비 95% 수준: 약 100,700,000원

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 95,400,000원 ~ 100,700,000원 범위를 추천하며, 경쟁 상황 및 HUG 관련 추가 정보 확인 결과에 따라 상향 조정 가능성이 있습니다.

주변 시설 관련하여 지도 검색 결과, 특별히 보고서에 명시해야 할 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

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