나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510270 [1] 인천광역시 서구 검암동 649-14 하모니홈타운 에이동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천시 서구 검암동 소재 ""서인천고등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
대상물건과 유사한 형태의 공동주택이 주를 이루는 주거지대로, 제반 주위환경은 보통
정도입니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로
10분정도 거리에 인천2지하철 검바위역이 소재하여 제반 교통여건은 보통 정도입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물 내 2층 일부로서,
외 벽 : 타일붙임 등,
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '다세대주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 편의설비를 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세로장방형의 토지로, 다세대주택(하모니홈타운 A 동) 부지로 이용
중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 10미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암1구획정리) , 도로(접합), 가축사육제한구역
(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생
교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부
교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제
권역)<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510270 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서

감정가: 1억 8,500만원

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 검암동 649-14 하모니홈타운 에이동 2층201호

용도: 다세대주택

토지 면적: 30.86㎡ (약 9.33평)

건물 면적: 54.24㎡ (약 16.41평)

토지/건물: 일괄 매각

건축년도: 2015년 (준공: 2015년 6월 17일)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천시 서구 검암동 소재 "서인천고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대상 물건과 유사한 형태의 공동주택이 주를 이루는 주거지대로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 제반 차량의 출입이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로 약 10분 거리에 인천2호선 검바위역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

종합적인 교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

대상 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리현황

등기부상 소유권은 주식회사케이알리츠에서 주식회사마니주택으로 이전되었습니다.

을구 1번 순위 주택임차권(한국토지주택공사, 1억 6,000만원)은 말소 예정입니다.

안산세무서장 압류(2022.03.10), 주택도시보증공사 가압류(2022.09.22), 인천광역시 서구 압류(2024.12.20)는 말소 대상입니다.

본건 강제경매 개시 결정(채권자: 서울보증보험, 2025.06.25) 또한 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 18억 7,600만원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-08

대항력: 없음

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

보증금: 1억 6,000만원

차임: 0원

사업일자: 2021-10-29

확정일자: 2021-09-13

배당신고일자: 2023-12-08

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

등기부상 을구 순위 1번 주택임차권은 말소 예정입니다. 다만, 서울보증보험주식회사가 해당 권리의 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 확인되었습니다.

또한, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하므로, 이에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 주거 지역에 위치하며, 인근에 기본적인 생활 편의시설은 접근 가능할 것으로 보입니다.

대규모 상업지구와는 다소 거리가 있으나, 지역 내 소규모 상권 이용에는 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

4.2. 인근 개발 계획

별도의 대규모 개발 계획 정보는 확인되지 않았으나, 검암동 일대는 지속적인 주거지 정비 및 개선이 이루어지고 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천2호선 검바위역과 인접한 버스정류장 이용이 편리하며, 주거 밀집 지역 내 기본적인 생활 편의시설 접근이 양호합니다.

5.2. 교육시설

서인천고등학교가 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다. 자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의해야 합니다.

5.3. 기타

본 물건이 소재한 '하모니홈타운 A동'은 2015년 준공된 다세대주택으로, 단지 규모는 작으나 비교적 신축에 속합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. SGI 인수조건 변경

'SGI 인수조건 변경' 및 '특수물건정보: SGI 인수조건 변경' 기재는 본건의 핵심적인 잠재 리스크 요인입니다. SGI(서울보증보험)의 채권자로서의 역할과 임차권과의 연관성, 인수 조건의 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

이해관계인의 협조 부족으로 임대차 관계가 미상으로 파악되었습니다. 그러나 본 건의 경우, 등기부 및 임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

6.3. 주변 시세 변동

최근 실거래가 정보가 2026년 1월에 집중되어 있으나, 유사 면적 물건 간 가격 편차가 존재하므로 시장 동향을 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다.

권리 관계상 다수의 권리가 말소될 예정이며, 경매를 통해 깨끗한 권리 상태로 취득 가능성이 높습니다.

다만, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항은 본건의 가장 큰 변수로, 입찰 전 해당 조건에 대한 명확한 소명과 이해가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 접근성

인천2호선 검바위역까지 도보 약 10분 거리로, 대중교통을 통한 시내 접근성이 우수합니다.

8.2. 실거주 및 임대 목적 적합

주거 밀집 지역에 위치하여 실거주 목적뿐만 아니라, 안정적인 임대 수익 창출도 기대해볼 수 있습니다.

8.3. 가격 메리트 가능성

'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항으로 인해 시장 가격 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다. (단, 조건 확인 필수)

9. 예상 입찰가 산정

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 60~70㎡)의 다세대주택이 2026년 1월에 1억 7,900만원에서 1억 8,300만원 선에서 거래되었습니다.

감정가 1억 8,500만원은 이러한 최근 시세와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

'풀하우스101동'의 9,300만원 거래는 건물 전용면적(30.72㎡)이 본건(54.24㎡)보다 현저히 작으므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

9.2. 인수 보증금

본건 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

9.3. 예상 입찰가

감정가: 1억 8,500만원

최근 유사 물건 실거래가: 약 1억 7,900만원 ~ 1억 8,300만원

'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항을 감안할 때, 입찰 전 해당 조건으로 인한 추가적인 부담이나 제약사항이 없는지 철저히 확인해야 합니다. 이러한 불확실성 요소를 고려하고, 최근 시세 및 감정가를 바탕으로 보수적인 접근을 할 경우, 본건의 예상 입찰가는 1억 6,000만원 ~ 1억 7,500만원 범위로 제안합니다. SGI 인수 조건의 명확한 확인을 통해 입찰가를 조정할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.