나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510306 [1] 인천광역시 남동구 간석동 252-1 평국쉐르빌 5동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""지하철 인천1호선 간석오거리역"" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 ""지하철 인천1호선 간석오거리역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서,
(사용승인일 : 2001.10.10.)
외 벽 : 몰타위 페인트 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 경매 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510306 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 252-1 평국쉐르빌 5동 5층503호

용도: 다세대주택

건축물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제503호

사용승인일: 2001년 10월 10일

외벽: 몰타위 페인트 마감 등

창호: 샷시 창호 등

1.3. 면적 정보

토지면적: 18.29㎡ (약 5.53평)

토지지분: 18.29㎡ (약 5.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.56㎡ (약 11.06평) - 전용면적

건물지분: 36.56㎡ (약 11.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 87,000,000원

1.5. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 지하철 인천1호선 간석오거리역 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 인천1호선 간석오거리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑5: 김 소유권이전 (2021.09.30. 접수)

* 을3: 김 주택임차권, 105,000,000원 (2023.12.14. 접수, 말소예정)

* 비고: 전입일자 2021.10.21, 확정일자 2021.10.08

* 갑6: 박 소유권이전 (2022.02.25. 접수, 매매금 105,000,000원)

* 갑7: 계양세무서장 압류 (2023.06.30. 접수, 말소예정, 말소기준권리)

* 갑8: 주택도시보증공사 강제경매 (2025.06.26. 접수, 105,000,000원, 말소예정)

총 등기부채권액: 105,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 김봉준)

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.10.21

* 확정일자: 2021.10.08

* 배당신고일자: 2023.12.14

* 대항력: 없음

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리(갑7 압류)보다 선순위인 권리는 없습니다. 등기부상 을구 3번 주택임차권(주택도시보증공사)이 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원). HUG 인수조건 변경 관련 사항은 이러한 말소 동의 확약서 제출로 인해 해결된 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 3월)에 따르면, 본건과 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 64.73㎡ (2014년 건축) 매매가 173,000,000원

* 47.56㎡ (1987년 건축) 매매가 120,000,000원

* 34.65㎡ (1991년 건축) 매매가 55,000,000원

4.2. 시세 분석 및 예상 입찰가 산정

본건은 건물면적 36.56㎡ (약 11.06평)이며 2001년 10월에 건축되었습니다.

제공된 데이터 중 면적과 건축 연도가 가장 유사한 것은 34.65㎡ (1991년 건축)의 55,000,000원 거래 사례입니다. 그러나 본건은 이보다 약 10년 더 신축입니다.

또한, 47.56㎡ (1987년 건축)의 120,000,000원 거래 사례와 비교하면 본건이 면적은 작으나 건축 연도가 훨씬 신축입니다.

감정가 87,000,000원은 이러한 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. HUG 인수 보증금이 없으므로, 시장 상황 및 물건 상태에 따라 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

지하철 인천1호선 간석오거리역 인근에 위치하여 해당 역 주변의 상업시설, 금융기관, 병원, 각종 근린생활시설 등을 이용하는 데 편리합니다. 주변 지역은 주거 밀집 지역으로 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 주변 혐오시설

인천광역시 남동구 간석동 252-1 일대는 주로 주택가와 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 현재까지 파악된 정보상으로는 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물의 노후화: 2001년 건축으로 약 25년 경과되어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 도로 접면: 본건 남측으로 접한 소로3류(폭 8m 미만)는 도로 폭이 좁아 차량 접근이나 주차 시 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 이력: 말소 동의 확약서로 해결된 사항이나, 과거 복잡한 권리 관계가 있었음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. HUG 관련 임차 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, 건축물의 연식 및 도로 폭 등은 향후 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 간석오거리역 초역세권 입지로 향후 시세 상승 기대

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요층 확보 가능

* HUG 보증금 인수 부담 없음으로 낙찰 후 명도 및 활용 용이

9. 예상 입찰가

권리분석 결과 인수되는 보증금이 없으며, 감정가 87,000,000원은 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준입니다. 제공된 최근 매매 사례들을 종합적으로 분석하였을 때, 본건의 가치는 감정가 부근 또는 약간 상회할 가능성이 있습니다.

따라서, 보수적으로는 감정가 수준인 87,000,000원부터, 적극적으로는 95,000,000원까지의 입찰가 범위를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 물건의 실제 현황 조사, 시장 동향, 본인의 자금 계획 및 위험 감수 수준을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.