나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72567 [1] 경기도 연천군 미산면 아미리 153-1 전 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72567 [1] 경기도 연천군 미산면 아미리 153-1 전 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매9계 2025타경72567 | 소재지: 경기도 연천군 미산면 아미리 153-1 | 감정가: 209,428,000원 | 최저가: 209,428,000원 | 용도: 전

1. 의정부지방법원 2025타경72567 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72567 (1)

소재지: 경기도 연천군 미산면 아미리 153-1

용도: 전 (밭)

감정가: 20,942,800원

토지면적: 5108.00㎡ (약 1545.2평)

토지 지분율: 510800 (전체 소유)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 송OO

채권자: 해OOOOOOO

1.2. 입지조건

대상 물건은 경기도 연천군 미산면 아미리 소재 '아미2리 마을회관' 남동측 인근에 위치해 있습니다. 주변으로는 전, 답 등의 농경지와 임야, 축사 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 교통상황

대상 물건으로는 차량 접근이 직접적으로 불가능합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가되나, 차량 접근이 어려운 점은 단점으로 작용합니다.

1.4. 형태 및 이용상태

물건은 북하향 완경사를 이루는 부정형 토지로서, 현재 전(밭)으로 이용 중에 있습니다.

1.5. 인접 도로상태

지적도상 및 현황 상 도로에 접하지 않은 맹지입니다. 이는 토지의 활용 및 개발에 있어 가장 큰 제약 요인이 됩니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 여러 가지 법적 제한을 받고 있습니다. 주요 제한 사항은 다음과 같습니다.

농림지역, 가축사육제한구역 (전 축종 제한 지역), 제한보호구역 (군사기지 및 군사시설 보호법, 행정위임 9m), 농업진흥구역, 소하천구역 (능골1천), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등입니다. 이러한 규제들은 토지의 이용 목적과 개발 가능성을 매우 제한적으로 만듭니다.

1.7. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자 해OOOOOOO의 신청에 의해 진행됩니다. 일반적으로 강제경매의 경우 매각으로 인해 선순위 권리들은 소멸되므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 권리관계는 복잡할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 등기부등본 및 관련 서류를 통해 세밀한 분석이 필요합니다.

1.8. 상권분석

대상 물건은 전형적인 농촌 지역의 농지이므로, 일반적인 상권 분석은 어렵습니다. 주변은 농경지와 임야 등이 주를 이루고 있으며, 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어지는 편입니다.

1.9. 생활정보

가장 가까운 편의시설은 '아미2리 마을회관'으로 파악되며, 대중교통으로는 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 차량 접근이 불가하여 생활 편의시설 이용에는 다소 불편함이 예상됩니다.

2.0. 잠재적 리스크

핵심적인 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 지적도상 및 현황 상 맹지로서 도로에 접하지 않아 차량 진입이 불가하고 건축 등 개발행위에 심각한 제약이 따릅니다. (주위토지통행권 확보 가능성 검토 필요)

둘째, 농지취득자격증명원이 필수이며, 미제출 시 낙찰 보증금이 반환되지 않습니다. 이는 농업인이 아니거나 농지 취득 자격이 없는 경우 입찰에 큰 걸림돌이 됩니다.

셋째, 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 군사시설 보호구역 등 다수의 법적 제한으로 인해 토지 활용이 매우 제한적입니다.

넷째, 주변 환경에 축사가 혼재하는 점은 개인에 따라 혐오시설로 간주될 수 있습니다. (주변 시설에 대한 상세 조사 필요)

2.1. 종합 의견

본건은 경기도 연천군 소재의 농지로, 저렴한 감정가에 경매로 나왔다는 점은 매력적일 수 있습니다. 그러나 맹지라는 근본적인 한계와 농지취득자격증명 필요, 다수의 개발 제한 등 복합적인 악재로 인해 활용 가치가 매우 낮을 것으로 판단됩니다. 투기 목적이나 단순 시세차익을 노리는 투자자에게는 부적합하며, 실질적인 농업 경영 의지가 있거나, 맹지 해소를 위한 별도의 계획 및 자금을 보유한 경우에 한해 신중한 접근을 고려해 볼 수 있습니다.

2.2. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같이 요약할 수 있습니다.

첫째, 상대적으로 낮은 감정가로 농지를 취득할 기회가 될 수 있습니다.

둘째, 향후 농지 관련 규제 완화 또는 토지 이용 계획 변경 등 외부 요인에 의해 가치가 상승할 가능성을 기대해볼 수는 있습니다.

셋째, 맹지 탈출을 위한 인접 토지와의 협상 또는 도로 개설 추진 등을 통해 가치 상승을 도모할 잠재력이 있습니다. (성공 가능성 및 비용은 별도 검토 필요)

다만, 이러한 투자 포인트는 상당한 불확실성과 추가적인 시간 및 비용 투자를 요구하므로, 투자 결정 전에는 철저한 현장 조사와 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매9계