나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72622 [1] 경기도 양주시 덕계동 533-8 지층 비01호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72622 [1] 경기도 양주시 덕계동 533-8 지층 비01호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경72622
• 주소: 경기도 양주시 평화로1501번길 66, 지층 비01호
• 용도: 도시형생활주택

의정부지방법원 경매6계 2025타경72622 | 소재지: 경기도 양주시 평화로1501번길 66, 지층 비01호 | 감정가: 166,600,000원 | 최저가: 116,620,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 의정부지방법원 2025타경72622 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72622 (1)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 533-8 지층 비01호

용도: 다세대주택 (과거 근린생활시설(교회) 용도로 사용 이력 있음)

감정가: 166,600,000원

토지면적: 95.75㎡ (약 28.97평)

토지지분: 95.75㎡ (약 28.97평)

건물면적: 67.18㎡ (약 20.32평) (전용면적 해당 추정)

건물지분: 67.18㎡ (약 20.32평)

건물 제시외면적: 19.50㎡ (약 5.90평) (비가림시설 등 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험(주)로 추정)

사용승인일: 2020년 04월 02일 (2020년식 신축 건물)

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층, 지상4층 건물 내 제지층 제비01호

1.2. 입지조건

본건은 경기도 양주시 덕계동에 위치하며, '덕계고등학교' 북동측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주위 환경으로는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경이 형성되어 있습니다.

차량으로의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준입니다.

본건 토지는 남측 및 동측으로 단차가 있는 부정형의 토지 형태이며, 현재 '다세대주택' 건부지로 이용되고 있습니다.

접근 도로상태는 본건 남서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 서OOOOOOOOOO(서울보증보험(주)로 추정)입니다.

가장 중요한 권리사항으로는 채권자 서울보증보험(주)의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각이라는 점입니다. 이는 통상적으로 매수인이 인수해야 할 부담이 없으며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 낙찰과 함께 소멸될 가능성이 높음을 의미합니다. 그러나 정확한 인수 및 소멸 관계는 상세 권리분석을 통해 반드시 재확인해야 합니다.

또한, 본건은 제시외 건물(비가림시설 등)을 포함하여 일괄 매각되는 건이므로, 해당 제시외 부분에 대한 면적(19.50㎡)도 함께 매각에 포함됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 덕계동 일대는 주거 밀집 지역과 함께 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재된 복합적인 상권 형태를 보입니다.

인근에 덕계고등학교가 위치하여 학생 및 교직원 등 고정적인 유동인구가 존재하며, 이로 인한 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

다세대주택과 단독주택이 주를 이루는 주거 지역으로서, 기본적인 생활 편의를 위한 상업 시설 또한 어느 정도 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

다만, 주변에 소규모 공장이 혼재되어 있어, 해당 공장의 업종 및 규모에 따라 주거 환경에 미칠 수 있는 영향을 고려할 필요가 있습니다. 현재까지 확인된 정보상 즉각적인 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

본건은 2020년 4월 2일에 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 비교적 현대적인 건축 기준을 따르고 있습니다.

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 덕계고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

근린생활시설 또한 주변에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

건축물대장상 용도는 '다세대주택'이나, 탐문 결과 근린생활시설(교회)로 사용한 이력이 확인되었습니다.

현재 폐문부재로 인해 실제 이용 상태, 내부 구조, 설비의 작동 여부 등은 확인이 불가한 상태입니다. 도시가스 개별난방 및 위생/급배수 설비가 설치된 것으로 추정되나, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

현장 방문 불가: 폐문부재로 인해 현재 주거 혹은 영업 상태, 내부의 정확한 이용 현황 및 구조를 파악하기 어렵습니다. 입찰 전 현장 방문을 통한 철저한 확인이 필수적입니다.

설비 문제 가능성: 도시가스 난방 등 주요 설비의 정상 작동 여부 확인이 불가능하여, 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

공부상 및 현황 차이: 등기사항전부증명서상 호수 명칭('제비01호')과 건축물대장상 명칭('B101')이 상이하며, 건축물현황도와 실제 이용 현황(종교시설 사용 이력)이 다를 수 있습니다. 이는 향후 재산권 행사에 혼란을 야기할 수 있습니다.

제시외 건물 및 하자: 남측 썬큰 부분의 비가림시설 등 제시외 건물이 존재하며, 건물 북측으로 마감되지 않은 배관이 목측되는 등 하자 보수가 필요한 부분이 있을 수 있습니다.

복합 지역 특성: 주거 시설 외 소규모 공장이 혼재되어 있어, 공장의 종류 및 운영 방식에 따라 소음, 악취 등의 생활 환경 저해 요인이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재의 2020년식 다세대주택(지하 1층, B01호)으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제경매 물건입니다. 덕계고등학교 인근의 주거 및 근린생활시설 혼재 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

권리 관계상 채권자(서울보증보험(주) 추정)의 대항력 포기조건으로 인해 매수인이 인수하는 부담은 적을 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다.

그러나 현재 폐문부재로 인한 내부 현황 미확인, 설비 작동 불확실, 공부상 이력과 현황의 차이, 제시외 건물 및 마감 미흡 부분 존재 등은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다. 신축 건물임에도 불구하고 발생 가능한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사를 통해 이러한 부분을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

상대적으로 신축급 건물: 2020년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 내부 상태가 양호할 가능성이 높으며, 추가적인 대규모 보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

토지 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득함으로써 소유권 행사 및 활용에 유리합니다.

권리 관계 명확성: 대항력 포기조건으로 인해 복잡한 권리 관계에 따른 위험 부담이 적습니다.

입지적 잠재력: 덕계고등학교 인근 및 다세대주택 밀집 지역으로, 안정적인 임대 수요 확보가 가능하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

기본 시설 접근성: 인근 버스정류장 및 근린생활시설, 학교 등 필수 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매6계