나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경1111 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 71-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새봄감정 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 '서울시립서북병원' 북동측 인근에 위치하며, 본건의 주위환경은 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 9층 건물 내 제2층 제2층호로서(호명칭: 현대화타운2층),
외벽 : 석재 붙임
내부 : 인테리어 등
창호 : 알루미늄 창호 등으로 마감하였음.

이용상태

근린생활시설(상호명: 프로원휘트니스)로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생급배수설비, 화재탐지설비, 주차설비 등이 구비되어 있으며, 관리상태는 보통임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 주상용 건부지로 이용중이며, 2필지 일단의 사다리형 평지임.

인접 도로상태등

본건의 북측, 동측, 남측으로 각각 노폭 약 8미터, 6미터, 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 조원철 외 다수의 소유자가 공유하고 있으며, 기준시점 현재 일부 공유자의 지분이 일괄 임대 중인 것으로 조사됨.
- 임차인: 주식회사 프로원휘트니스
- 임대차면적: 388.8㎡ (통칭 210~240호 일괄임대차)
- 임대차조건: 보증금 20,000,000원, 월임대료 3,500,000원
- 임대차계약일 2024.10.11

물건 비고

지분매각, 공유자의 우선매수권 1회 제한.
일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

해당 물건은 서울특별시 은평구 역촌동 71-1번지에 소재하며, 새주소는 서울특별시 은평구 갈현로11길 7입니다.

본건은 토지 약 3,098.80㎡ (약 937.4 평) 중 41.21404㎡ (약 12.47 평)의 지분을, 총 연면적 약 573.44㎡ (약 173.57 평) 중 93.47072㎡ (약 28.28 평)의 지분을 매각 대상으로 합니다.

건물의 주요 용도는 근린생활시설이며, 현재 '프로원휘트니스' 상호로 헬스장이 운영 중입니다.

감정가는 358,000,000원이며, 토지 및 건물 지분 전부를 일괄 매각합니다.

1.2. 경매 기본 정보

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경1111 (1)입니다.

본 경매는 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 등기부상 여러 근저당 및 담보권의 존재와 말소기준권리를 고려할 때, 진접새마을금고(채권액 179,668,120원, 2025.06.25 등기)로 추정됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 서울시립서북병원 북동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 2필지로 이루어진 사다리형의 평탄한 땅이며, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 9층 건물로, 본건은 이 건물의 2층 일부 지분에 해당합니다.

건물은 철근콘크리트 구조에 석재 붙임 외벽, 내부 인테리어 마감 등으로 되어 있습니다.

건축물대장상으로는 근린생활시설 및 아파트 복합 용도로 기재되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

본건 주변에는 서울시립서북병원이 인접해 있으며, 주택가 및 근린상가 지역으로 형성되어 있습니다. 지도상 확인 결과, 인근에 대규모 산업 시설이나 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부에는 다수의 소유권 지분 이전 및 근저당권 설정, 압류 등이 복잡하게 기재되어 있습니다.

등기부상 '인수'로 표시된 권리(을9, 을10, 을11, 을12, 을13, 을18, 을19, 을25, 을27, 을34, 을59, 을67, 을88, 을89)들은 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 이에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

말소 예정인 권리들이 다수 존재하나, 최종적인 권리 소멸 여부는 법원 경매 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

특히, 여러 담보권 설정과 경매 개시 결정이 복합적으로 존재하며, 총 채권액이 매우 높은 수준입니다.

3.2. 임차인 현황

본건과 관련된 임차인 현황은 다음과 같습니다. 모든 임차인은 권리분석상 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 주식회사 프로원휘트니스 (Pro One Fitness Co., Ltd.):

임대차 면적 388.8㎡ (210~240호 일괄), 보증금 80,000,000원, 월임대료 2,000,000원. (계약일: 2024.10.11, 확정일자: 2024.10.11).

* 김 :

보증금 10,000,000원, 월임대료 1,000,000원. (사업자 등록일: 2017-04-28).

* 김 :

보증금 10,000,000원, 월임대료 2,500,000원. (사업자 등록일: 2025-05-27).

* 송 :

보증금 10,000,000원, 월임대료 8,000,000원. (사업자 등록일: 2024-12-30).

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 인수되는 권리/주의사항

등기부상 '인수'로 표기된 권리들에 대한 정확한 분석과 소멸 여부 확인이 최우선적으로 필요합니다.

'대지권미등기' 상태이므로, 집합건물로서 대지 사용권 확보 및 법적 지위에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

'지분매각' 건이므로, 낙찰 후 잔여 지분 소유자들과의 원만한 관계 설정 및 건물 관리, 처분에 대한 협의가 필수적입니다.

'공유자우선매수신고'가 가능하므로, 기존 공유자가 법적 절차에 따라 우선적으로 해당 지분을 매수할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 임대 현황

본건은 2층 근린생활시설(헬스장) 지분으로, 현재 '프로원휘트니스'가 약 388.8㎡ 규모로 운영 중이며, 다른 소규모 상가 임차인들도 존재합니다.

주요 임차인인 프로원휘트니스의 월 임대료는 2,000,000원으로 조사되었습니다 (별도 3,500,000원 조건도 조사됨).

모든 임차인의 대항력이 없어 명도 부담은 없습니다.

4.2. 상권 특징

해당 지역은 주거지와 상업지가 혼재된 지역으로, 서울시립서북병원 등 공공시설 이용객 및 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다. 헬스장과 같은 근린생활시설 운영에 비교적 적합한 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 편의점, 다양한 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설들이 잘 갖춰져 있습니다.

5.2. 교육/의료시설

가까운 거리에 서울시립서북병원이 있어 의료 서비스 접근성이 우수합니다. 주변에는 초, 중, 고등학교 등 다수의 교육시설이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 특수성

전체 건물이 아닌 토지 및 건물의 일부 지분만 매각되는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 낙찰자는 나머지 공유자들과의 관계 속에서 건물의 사용, 수익, 관리, 처분 등에 있어 제한을 받거나 복잡한 협의 과정을 거쳐야 할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권

공유자는 법원에서 정한 기일에 우선매수권을 행사하여 해당 지분을 낙찰가대로 매수할 수 있습니다. 이는 입찰 경쟁 및 낙찰 후 소유권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 대지권 미등기

집합건물임에도 불구하고 대지권이 등기부에 명확히 표시되지 않은 상태입니다. 이는 대지권 확보의 불확실성이나 토지 소유권과의 관계에서 법적 문제가 발생할 수 있음을 시사하므로, 철저한 실사와 법률 검토가 필요합니다.

6.4. 기타 특이사항

건축물대장상 복합 용도(근린생활시설 및 아파트)이나, 감정평가 및 임대차 현황은 주로 2층 근린생활시설(헬스장) 중심으로 파악되었습니다. 아파트 부분의 권리 관계 및 이용 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

등기부상 '인수'로 기재된 다수의 근저당권은 잠재적 부담이 될 수 있으며, 이에 대한 소멸 여부 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 역촌동 소재의 복합 건물(근린생활시설 및 아파트)의 일부 지분을 매각하는 건으로, 현재 2층 근린생활시설(헬스장)로 활발히 운영 중인 지분입니다.

모든 임차인의 대항력이 없어 명도 부담은 없으나, 지분매각, 공유자 우선매수권, 대지권 미등기 등 다수의 특수성과 복잡한 권리 관계를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

향후 건물 관리 및 처분 과정에서 다른 공유자들과의 협의가 중요하며, 이를 통해 잠재적 가치를 실현할 수 있을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

서울 은평구라는 입지적 장점을 바탕으로, 현재 성업 중인 근린생활시설(헬스장) 지분 투자 기회를 제공합니다.

임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없으며, 향후 공유자들과의 협의를 통해 건물 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 358,000,000원

토지 지분 면적: 41.21404㎡ (약 12.47 평)

건물 지분 면적: 93.47072㎡ (약 28.28 평)

총 지분 면적: 약 134.68㎡ (약 40.75 평)

감정가 대비 단순 지분 비율로 계산하면 약 6,313만원 수준이나, 이는 실제 거래가와 차이가 클 수 있습니다.

본 건은 지분 매각, 공유자 우선매수권, 대지권 미등기 등의 특수성을 고려할 때, 일반적인 시세보다 낮은 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

모든 임차인의 보증금 인수가 없다는 점은 긍정적 요인입니다.

종합적으로 판단 시, 예상 입찰가는 감정가의 50% ~ 70% 범위인 약 1억 7,900만원 ~ 2억 5,060만원 선에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다.

단, 이는 일반적인 참고 가격이며, 상세 권리 분석, 현장 답사, 법률적 검토, 공유자 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.