나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10482 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 379-60 제이스빌 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10482 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 379-60 제이스빌 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10482
• 주소: 서울특별시 강서구 가로공원로77길 35 제이스빌, 제5층 제503호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경10482 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로77길 35 제이스빌, 제5층 제503호 | 감정가: 248,000,000원 | 최저가: 158,720,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원2025타경10482(1)물건보고서

1.1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10482 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 379-60 제이스빌 제5층 제503호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 248,000,000원

토지 면적: 17.46㎡ (약 5.28평)

건물 면적: 29.26㎡ (약 8.85평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2020년 8월 20일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신월초등학교에서 남서측으로 약 150m 지점에 위치하고 있습니다.

인근에는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 등이 밀집해 있으며, 각종 학교 및 근린생활시설이 풍부하여 주거 환경이 우수합니다.

교통망으로는 지하철 5호선 화곡역까지 약 350m 거리이며, 차량 접근 또한 용이합니다. 또한, 간선도로인 가로공원로까지 약 80m 거리로 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

주의사항으로 '임차인 및 주택임차권 승계인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이라고 명시되어 있습니다. 이는 해당 물건에 대항력 있는 임차인이 존재하지 않거나, 존재하더라도 매수인에게 대항력을 포기한다는 조건으로 매각될 가능성이 높음을 시사합니다. 그러나 실제 권리 관계는 법원 등기부등본 및 관련 서류를 통해 최종 확인이 필수적입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 추가적인 권리 사항은 등기부등본 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

신월초등학교를 비롯한 교육 시설과 다양한 상점, 편의시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

지역 내 주택 공급량 및 인구 변화 추이, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 임대 수요 및 시세 변동 가능성을 판단해야 합니다.

1.5. 생활정보

주거 형태는 도시형 생활주택으로, 1~2인 가구에 적합한 소형 주거 공간입니다.

일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 식당 등)은 도보로 이용 가능하며, 인근에 대형마트나 백화점 등은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

신월초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 세대에게도 고려해볼 만한 위치입니다.

기본적인 전기, 난방, 위생 설비와 함께 승강기(12인승), 화재탐지, 옥내소화전, CCTV 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 파악됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

권리 분석 상 '대항력 포기 조건'이 명시되어 있으나, 실제 임차 관계 확인 및 명도 진행 시 발생할 수 있는 변수에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

건축물 현황도, 외관 및 탐문 조사에 근거하여 감정평가되었기에, 폐문 등으로 내부 확인이 불가했던 점은 잠재적 하자 및 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다. 잔금 납부 후 반드시 내부 상태를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

화곡동 지역은 다세대주택 밀집 지역의 특성상, 공급량 대비 수요, 주변 지역의 개발 속도, 주차 문제 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 공항 관련 보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하므로, 향후 건축 행위나 재개발 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

주변 시설 검색 결과, 현재까지 직접적으로 확인된 혐오시설은 없습니다. 하지만, 해당 지역에 대한 상세한 현장 조사 및 지역 주민 탐문 등을 통해 추가적인 정보를 확보하는 것이 좋습니다.

1.7. 종합의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 준신축급(2020년 사용승인) 도시형 생활주택으로, 역세권 입지와 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

감정가 2억 4천 8백만원 대비 실제 시세 및 주변 거래 사례를 면밀히 조사하여 적정 낙찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

대항력 포기 조건으로 인해 권리 문제는 비교적 단순화될 수 있으나, 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

내부 확인이 불가했던 점은 주의해야 할 부분이며, 낙찰 후 철저한 내부 점검이 필요합니다.

1.8. 투자포인트

역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 도보 이용 가능 거리에 있어 직장인 및 젊은 층의 꾸준한 임대 수요 기대.

신축급 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 건물이므로, 단기적인 수리 비용 발생 부담이 적습니다.

소형 평형: 1~2인 가구에 최적화된 전용 면적으로, 공실 위험을 낮추고 임대 회전율을 높일 수 있습니다.

생활 편의시설: 초등학교, 상업시설 등이 인접해 있어 거주 편의성이 높으며, 이는 안정적인 임대 수익으로 이어질 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계