나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10504 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10504 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10504
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로18나길 28 더 봄333, 제3층 제304호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경10504 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로18나길 28 더 봄333, 제3층 제304호 | 감정가: 334,000,000원 | 최저가: 213,760,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10504 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제3층 제304호

용도: 다세대주택

감정가: 334,000,000원

토지면적: 16.00㎡ (약 4.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.93㎡ (약 7.54평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘트리트지붕 6층 건물 내 제3층 제304호

사용승인일: 2022년 01월 17일

감정평가 요약:

본건은 지하철 2,5호선 “까치산역” 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통임. 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하여 교통 여건은 보통임. 건물은 철근콘크리트구조이며, 이용상태는 다세대주택으로 이용 중임. 난방, 위생, 급배수, 주차, 승강기, 화재경보기 등의 설비가 갖추어져 있음. 토지는 인접도로 및 토지 대비 평지에 위치한 정방형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임. 남동측으로 노폭 약 5~5.5m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2호선과 5호선 환승역인 “까치산역”이 도보로 접근 가능한 거리에 위치하고 있습니다. 까치산역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 인근에 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다. 차량을 이용한 접근도 가능하며, 남동측으로 약 5~5.5m 폭의 도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

주의사항으로는 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각된다는 점이 명시되어 있습니다. 이는 매수인에게 잠재적인 권리 관계 변동의 가능성을 시사하므로, 인수되는 임차인의 권리 관계 및 대항력 포기 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권 분석

물건지 주변은 주거 밀집 지역으로, 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 전형적인 주거 단지 형태를 띠고 있습니다. 근린생활시설 또한 함께 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에는 무리가 없을 것으로 보입니다. 지하철역(까치산역)이 인접해 있어 유동인구가 일정 부분 존재하며, 이는 상권의 활력 유지에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 대형 상업시설이나 유흥가보다는 주거 편의에 초점이 맞춰진 상권으로 분석됩니다.

1.5. 생활 정보

본 건은 다세대주택으로, 거주 목적으로 이용 중에 있습니다. 난방, 위생, 급배수, 승강기, 화재경보기 등 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있어 생활에 편리함을 더합니다. 인근에 지하철역과 버스 정류장이 위치하여 서울 시내로의 출퇴근 및 외출이 용이하며, 주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑, 식당 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 주의사항으로, 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 충족되지 않을 경우, 매수인에게 임차권 관련 분쟁이 발생할 수 있으며, 이에 따른 추가적인 부담이 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 본 물건은 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역(공항)으로 지정되어 있어 항공기 소음의 영향이 있을 수 있습니다. 대공방어협조구역에 해당하여 군사 시설 보호 관련 제한사항이 있을 수 있습니다. 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 분류되어 있으나, 현재 건물 용도가 다세대주택임을 감안할 때 직접적인 영향은 미미할 것으로 예상됩니다. 주변 시설 검색 결과, 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 화장장 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 하지만, '수평표면구역' 등 공항 관련 제한은 잠재적인 생활 불편 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철역이 인접하여 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 다세대주택입니다. 신축 건물(2022년 사용승인)이라는 점도 긍정적인 요소입니다. 그러나 매각 조건에 '임차인의 대항력 포기 조건'이 명시되어 있어, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 이 조건이 원만히 해결될 경우, 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 공항 인접 지역이라는 점과 관련 규제 사항을 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 교통 및 입지 : 지하철 2,5호선 까치산역 역세권으로 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

2. 신축 건물 : 2022년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내부 상태 및 유지보수 측면에서 유리합니다.

3. 주거 환경 : 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있으며, 근린생활시설 접근성이 좋습니다.

4. 잠재적 시세차익 : 경매 물건 특성상 시세 대비 저렴하게 취득할 경우, 향후 시세 상승을 통한 수익을 기대할 수 있습니다.

5. 주의사항 해소 : 임차인의 대항력 포기 조건이 명확하게 해결된다면, 권리관계가 깔끔한 상태로 안정적인 투자가 가능합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계