나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10630 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-13 헤리움팰리스 제7층 제703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제7층 제703호로서,
(사용승인일 : 2021.06.25.)

외벽 : 타일 붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사 지대 내 3필지 일단의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 공히 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10630 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-13 헤리움팰리스 제7층 제703호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주)

감정가: 241,000,000원 (2억 4천 1백만원)

1.2. 면적 정보

토지면적: 13.66㎡ (약 4.13평)

토지지분: 13.6594㎡ (약 4.13평)

건물면적: 34.25㎡ (약 10.36평)

건물지분: 34.25㎡ (약 10.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제7층 제703호

사용승인일: 2021년 06월 25일

주요 설비: 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장시설

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 제반 교통여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 정보

채권자: 주택도시보증공사 (주)

채권금액: 295,000,000원 (2억 9천 5백만원)

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경10630)

3.2. 임차인 및 보증금

임차인: 주택도시보증공사 (최 )

보증금: 295,000,000원 (2억 9천 5백만원)

차임: 0원

전입일자: 2021년 09월 01일

확정일자: 2021년 09월 27일

배당신고일자: 2023년 09월 18일

대항력: 없음

3.3. 말소 권리 및 인수 권리

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (최순덕)

* 말소기준권리인 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (갑구 3번) 이하 모든 후순위 권리.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (개요: 없음)

인수되는 보증금 합계: 0원

3.4. 특이사항 및 조건

* HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건입니다.

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

본건은 주거용 오피스텔 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 주변에 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물

* 이용 상태: 오피스텔로 이용 중

* 주요 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별 난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리적 리스크

* 매각조건에 명시된 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되지 않을 경우, 매각 절차 진행에 예기치 못한 변동이 발생할 수 있습니다.

* 경매 개시 채권자인 주택도시보증공사와 임차인으로 동시에 등재된 점은 복잡한 권리 관계를 시사하며, 세부적인 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

* 주변에 특별히 언급된 혐오 시설은 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치한 오피스텔로, 비교적 최근에 신축된 건물(2021년 사용승인)이라는 장점이 있습니다. 교통 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸되므로 소유권 이전에는 문제가 없어 보입니다. 다만, 임차인(주택도시보증공사) 관련 매각 조건(보증금 반환 청구권 포기, 임차권 등기 말소)의 이행 여부가 매수인의 잔금 납부 및 소유권 행사에 중요한 영향을 미치므로, 해당 조건을 철저히 확인해야 합니다. 감정가는 2억 4천 1백만원이나, 유사 면적의 경매 물건 시작가가 3억원부터 시작하는 점을 고려할 때 시장 가치는 이보다 높을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔 (2021년 사용승인)

* 서울특별시 금천구라는 입지 조건

* 복잡한 권리 관계 해소 시 시세 차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

감정가: 241,000,000원

유사 면적(약 10평)의 헤리움팰리스 오피스텔 경매 물건 시작가가 3억원부터 시작하는 점을 고려할 때, 본건의 실제 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 판단됩니다. 매각 조건에 따른 임차인과의 협의 및 잔금 납부 등의 절차가 원활히 진행될 경우, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

이에, 본 건의 예상 입찰가는 260,000,000원 ~ 290,000,000원 범위에서 신중하게 검토하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자들의 성향, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.