나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10611 [1] 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10611 [1] 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10611
• 주소: 서울특별시 양천구 중앙로 333, 로빈시그니쳐 제2층 제203호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10611 | 소재지: 서울특별시 양천구 중앙로 333, 로빈시그니쳐 제2층 제203호 | 감정가: 278,000,000원 | 최저가: 222,400,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10611 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제2층 제203호

용도: 다세대주택

감정가: 278,000,000원

토지면적: 14.13㎡ (약 4.27평)

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 존재

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 물건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주요 권리관계로는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 사항이 있습니다.

주의사항으로 토지에 별도 등기가 있으며, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차보증금 관련 복잡한 권리관계가 있음을 시사하므로, 인수될 수 있는 보증금 및 HUG의 인수 조건 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "서울양강중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 신정역이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

물건 북동측으로는 노폭 약 30m의 포장도로에 접하고 있으며, 북서측으로는 노폭 약 3~4m 도로에 일부 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 대로2류(폭 30m~35m)에 접하고 있습니다. 또한 도시철도 저촉, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 건축은 가능하나 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

1.4. 건물 정보

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층, 지상 11층 건물 내 제2층 제203호로서, 2020년 06월 17일에 사용승인된 도시형생활주택 단지형 다세대 주택입니다.

건물은 석재붙임 마감 등의 외벽, 벽지도배 및 일부 타일 마감 등의 내벽, 하이샷시 창호로 구성되어 있습니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 기계식 주차시설 및 도시가스에 의한 개별난방 시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 신월동은 주거 밀집 지역으로, 서울양강중학교가 인접해 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

지하철 5호선 신정역 역세권이라는 점은 교통 편의성을 높여주며, 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

단지형 다세대 주택으로, 주변의 아파트 단지 및 기존 주택가와 함께 형성된 지역 상권을 이용할 수 있습니다. 소형 주택으로서 1~2인 가구의 임대 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

신정역을 중심으로 형성된 지역 상권을 이용할 수 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

서울양강중학교를 비롯한 교육시설이 인근에 있어 자녀가 있는 가구의 경우 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

주변에 공원이나 녹지 공간에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주거 지역으로서 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG 인수조건입니다. 임차인의 보증금 회수 문제 및 HUG와의 복잡한 인수 조건을 면밀히 파악하지 않으면 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 별도 등기의 존재 역시 확인이 필요하며, 해당 등기가 매각 후에도 존속하는지, 어떤 성격의 등기인지 명확히 파악해야 합니다.

토지이용계획상 '도시철도(저촉)' 표시는 해당 부지나 건축물이 도시철도와 관련하여 어떠한 제약을 받을 수 있음을 시사하므로, 향후 재건축이나 증축 시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 상대보호구역 지정으로 인한 교육환경 보호 관련 규제 사항도 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 2020년에 사용 승인된 신축급 다세대주택으로, 서울 양천구 신정동 역세권에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인, 토지 별도 등기, HUG 인수 조건 변경 등 복잡한 권리 관계를 동반하고 있어, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

잠재적 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 이에 대한 해결 방안을 모색한 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 전문가와 함께 면밀한 검토를 거치는 것이 중요합니다.

1.9. 투자 포인트

신축급 건물: 2020년 사용 승인으로 비교적 최신 건물이며, 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

역세권 입지: 지하철 5호선 신정역과 인접하여 출퇴근이 편리하고, 임대 수요 확보에 유리한 입지입니다.

소형 면적: 전용면적 약 9평의 소형 주택으로, 1~2인 가구 실수요자 및 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

향후 발전 가능성: 양천구 지역의 재개발 및 신정역 주변 개발 계획에 따라 시세 상승의 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

지도 등 외부 검색을 통한 주변 시설 확인 결과, 본건 소재지 인근에는 학교(양강중학교) 등이 위치하며, 검색 결과상 특별히 주거 환경을 해치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, '도시철도(저촉)' 표시는 해당 지역이 도시철도 계획과 연관되어 있음을 시사하며, 이는 소음이나 진동 등 생활 환경에 영향을 줄 수도 있으나, 구체적인 영향 범위는 현장 확인이 필요합니다.

법원 정보

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