나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10622 [1] 서울특별시 금천구 가산동 235-72 유니골든리치 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""세일중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등
대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제5층 제501호로서,
- 외벽 : 석재붙임 마감 등
- 창호 : 하이새시임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 ""다세대주택""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, ""공동주택, 제2종근린생활시설""의
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 세로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시
제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역
(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호
나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기타사항 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10622 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 235-72, 유니골든리치 5층 501호

* 건축물대장상 주소: 서울특별시 금천구 두산로9가길 11 (가산동)

* 용도: 다세대주택 (건축물현황: 공동주택, 제2종근린생활시설)

* 감정가: 242,000,000원

* 토지면적: 17.53㎡ (약 5.30평)

* 건물면적: 29.85㎡ (약 9.03평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 건축년도: 2020년 사용승인 (유니골든리치)

1.2. 입지조건

* 본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "세일중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다 [cite: 감정평가서요약].

* 토지 형상은 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형으로 이용 중입니다.

* 북동측으로 세로변의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 경매 개시 채권자: 이OO

* 경매 구분: 부동산강제경매 (사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10622 (1))

* 임차인 현황:

* 임차인: 이지선

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-12

* 확정일자: 2021-02-17

* 배당신고일자: 2025-05-09

* 대항력: 있음

* 권리 분석 요약:

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (접수일자 2023-07-31).

* 이지선 임차권 (을1): 보증금 220,000,000원, 2025-05-09 접수. 이 권리는 "인수"로 표기되어 있어, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 이지선 강제경매 (갑6): 2025-06-27 접수. 본 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 480,721,780원

* 물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 관련 주의사항: 대항력 있는 임차인 이지선 씨가 보증금 220,000,000원을 소유하고 있으며, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 금액이 발생합니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주변에 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 정확한 상권 분석을 위해서는 도보 및 차량 접근 가능한 반경 내 주요 상업 지구, 마트, 병원 등 편의시설 현황에 대한 추가 조사가 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 교육: "세일중학교"가 남서측 인근에 위치합니다 [cite: 감정평가서요약]. 추가적으로 주변 초등학교, 고등학교, 학원가 등에 대한 조사가 필요합니다.

* 교통: 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다. 가장 가까운 지하철역 정보 및 주요 노선버스 정보는 추가 확인이 필요합니다. (주변 검색 결과, 가산디지털단지역, 독산역 등이 위치하고 있으며, 다양한 버스 노선이 운행 중입니다.)

* 편의시설: 주변 지역은 주거와 상업 시설이 복합적으로 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 민감한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 이지선 임차인의 보증금 220,000,000원 중, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 현재 감정가는 242,000,000원으로, 낙찰가가 임차인의 보증금 전액을 변제하지 못할 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 계획: 토지 이용계획상 공동주택 및 제2종근린생활시설 복합 용도로 지정되어 있으나, 실제 이용 현황은 다세대주택입니다.

* 권리관계 복잡성: 임차인이 채권자로도 등기되어 있으며, 여러 권리 관계가 복합적으로 얽혀 있어 면밀한 권리 분석이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 금천구 가산동에 위치한 소형 다세대주택으로, 비교적 최근인 2020년에 사용승인된 건물입니다.

* 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 이지선 씨가 220,000,000원의 보증금으로 거주 중이며, 이 금액은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담으로 작용할 수 있다는 점입니다.

* 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택은 21,300,000원에서 29,300,000원 사이에 거래되고 있습니다.

* 감정가 242,000,000원은 현재 시세 범위 내에 있으나, 임차인 인수 보증금 리스크를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 소형 면적(29.85㎡)으로 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요층의 관심이 있을 수 있습니다.

* 금천구 지역은 지속적인 개발 및 교통망 개선이 이루어지고 있어 향후 가치 상승의 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 최근 준공된 건물로 노후도가 낮아 상대적으로 관리가 용이합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 가산동 238-38, 성운쉐르빌 (29.89㎡, 4층, 2016년 건축): 213,000,000원 (2026년 5월 거래)

* 가산동 778, 다온캐슬 (33.87㎡, 2층, 2018년 건축): 293,000,000원 (2026년 5월 거래)

* 가산동 239-2, 원평6차 (69.55㎡, 5층, 2002년 건축): 290,000,000원 (2026년 5월 거래) - 면적이 크게 다르므로 참고만 합니다.

* 본건은 전용면적 29.85㎡, 5층, 2020년 건축으로, 가장 유사한 실거래 사례는 29.89㎡의 213,000,000원입니다. 이를 기준으로 본건의 자체 가치를 약 21,300,000원에서 24,000,000원 사이로 추정해볼 수 있습니다.

* 그러나 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원 인수 가능성입니다. 만약 낙찰가로 이 보증금이 전액 변제되지 않으면, 매수인이 인수해야 하는 추가 비용이 발생합니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 범위를 초과하지 않도록 해야 합니다.

* 만약 임차인 보증금 220,000,000원이 배당으로 전액 변제된다면, 입찰가는 시세 수준인 21,300,000원에서 24,000,000원 사이로 고려할 수 있습니다.

* 하지만 보증금 인수 가능성을 고려하면, 입찰가는 더욱 신중하게 결정해야 합니다. 총 투자 비용이 21,300,000원 ~ 24,000,000원을 넘지 않도록 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 따라서, 임차인 보증금 인수 가능성 및 잔액 인수 여부에 따라 실제 투자 비용이 크게 달라질 수 있으므로, 입찰가를 21,000,000원에서 22,000,000원 사이로 낮게 설정하여, 혹시 모를 인수 보증금까지 고려한 총 매수 비용을 관리하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 220,000,000원 (보증금 인수 가능성을 고려한 보수적 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.