나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10578 [1] 서울특별시 영등포구 당산동 121-108 훼미리하우스138 제12층 제1208호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10578 [1] 서울특별시 영등포구 당산동 121-108 훼미리하우스138 제12층 제1208호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매8계 2025타경10578 | 소재지: 서울특별시 영등포구 당산동 121-108 훼미리하우스138 제12층 제1208호 | 감정가: 128,000,000원 | 최저가: 102,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호 서울남부지방법원 2025타경10578 (1)로 진행되는 서울특별시 영등포구 당산동 121-108 훼미리하우스138 제12층 제1208호 다세대주택(도시형생활주택, 원룸형) 물건입니다. 토지/건물 일괄매각 방식의 부동산강제경매입니다.

감정가는 128,000,000원이며, 소유자 및 채무자는 김OO, 채권자는 양OO입니다.

1.2. 면적 및 건물 현황

본건의 전용 건물면적은 14.28㎡ (약 4.31평)이며, 대지권 토지 지분은 4.77㎡ (약 1.44평)입니다.

해당 건물은 철근콘크리트 구조 콘크리트지붕 13층 건 내 제12층에 위치하며, 2013년 2월 8일에 사용승인된 비교적 신축급 건물입니다. 현재 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 개별난방, 승강기 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 서울 영동초등학교 북동측 인근에 위치하며, 서울의 주요 교통 요충지인 당산역(지하철 2호선, 9호선)과 영등포시장역(지하철 5호선)을 도보로 이용 가능한 트리플 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하여 영등포, 목동, 여의도는 물론 강서, 강남 지역까지 접근성이 매우 우수합니다.

2.2. 상권 분석 및 주위환경

주위는 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다. 당산역 상권은 서울 서남부 핵심 역세권 상권으로, 직장인들의 회식 및 외식 수요가 견고한 지역입니다. 또한, 영등포시장역 인근에는 재래시장 및 다양한 생활 편의시설(마트, 병원, 약국 등)이 도보 5분 거리에 모여 있어 생활 여건이 양호합니다. 특히 영등포역 인근의 신세계백화점, 타임스퀘어 등 대형 쇼핑몰 이용도 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 소재지는 도시지역, 준주거지역 및 일부 일반상업지역에 해당하여 상업 및 주거 기능이 혼재된 곳으로, 높은 밀도의 개발이 가능한 지역입니다.

2.4. 생활정보 및 혐오시설

주변 환경은 보통이며, 실거주자 후기에 따르면 교통이 편리하고 근처 편의시설이 많아 생활이 무척 편리하다는 평가가 있습니다. 주변 시설 검색 결과, 인근에 특별히 주거 환경을 저해할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석 (임차권 인수 리스크)

본건에는 임차권자 양서용이 임차보증금 140,000,000원으로 임차권 설정을 해놓은 특이사항이 있습니다.

**가장 중요한 잠재적 리스크는 임차보증금(1억 4,000만원)이 감정가(1억 2,800만원)보다 높다는 점입니다.**

3.2. 잠재적 리스크 (최대 리스크)

임차권자 양서용의 임차권 설정일(2021년 1월 9일) 또는 전입일/확정일자가 경매 개시 결정 이전에 설정된 말소기준권리(최선순위 설정된 저당권, 압류 등)보다 앞선 **'선순위 임차권'**일 경우, 낙찰자가 임차권자의 배당받지 못한 보증금 전액을 **인수해야 합니다.**

감정가보다 보증금이 높기 때문에, 선순위 임차권일 경우 낙찰자는 최소 12,000,000원(1억 4,000만원 - 1억 2,800만원) 이상의 금액을 추가로 인수하게 될 가능성이 매우 높습니다.

3.3. 결론 및 유의사항

**반드시 법원 기록을 통해 말소기준권리보다 임차권자의 권리가 선순위인지 후순위인지를 정확히 파악해야 합니다.** 후순위 임차권일 경우 인수 리스크는 없으나, 선순위 임차권일 경우 인수할 금액을 보수적으로 산정하여 입찰가에 반영해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 서울 서남부 핵심 지역의 더블/트리플 역세권에 위치하여 입지적 가치는 매우 우수합니다. 2013년식의 비교적 신축 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, **감정가를 초과하는 임차보증금에 대한 권리 분석이 철저하게 이루어져야만 안전한 투자가 가능합니다.**

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 2호선, 9호선, 5호선 이용 가능한 트리플 역세권. 여의도, 강남, 영등포 등 주요 지역 접근성 최고.

안정적인 임대 수요: 직장인 및 1인 가구의 임대 수요가 높은 원룸형 도시형생활주택.

건물 상태 양호: 2013년 준공된 건물로 관리 상태가 비교적 우수함.

4.3. 투자 결론

뛰어난 입지를 바탕으로 한 임대수익 확보는 유리하나, **임차권자의 선순위 여부를 1순위로 확인하는 것이 가장 중요하며**, 인수해야 할 금액을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 하는 '권리분석 난이도 중상'의 물건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계