나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10616 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1084-59 디에스프라다 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2025.06.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""신월초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 다세대주택 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 도보 약7~8분의 거리에 지하철5호선 ""화곡역"" 이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서,
(""집합건축물대장"" 상의 사용승인일은 2011.11.08자임)

외 벽: 인조석 붙임 및 드라이비트 마감 등.
내 벽: -
창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

대상물건은 급배수설비, 위생설비. 도시가스 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 세장형이며, 다세대주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 북동 측으로 화곡로26가길 및 북서 측으로 화곡로20길의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상 물건의 토지는 ""토지이용계획확인서"" 상에 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임.

(2) 대상물건의 내부구조 등은 물건 실지 조사 시 이해관계인의 부재 등으로 강서구청에서 발급한 집합건축물대장 상의‘건축물 현황도’를 기준 해서 외부 관찰 등에 의해 작성되어 실제와 다소 상이할 수 있으므로 경매 진행 시 참고하시고 경매 참여시 유의 및 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10616 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1084-59 디에스프라다 제5층 제502호

* 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호

* 사용승인일: 2011.11.08

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 221,000,000원

* 토지 면적: 16.34㎡ (약 4.94평)

* 건물 면적: 27.91㎡ (약 8.44평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

* HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건

* 특별 매각조건: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG) 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각. HUG는 매수인에게 잔액 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건으로 매각 진행

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 서측 인근에 위치.

* 주위는 학교, 다세대주택 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 소재.

* 도보 약 7~8분 거리에 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 교통 상황은 보통.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 주택도시보증공사의 가압류 (2023-05-15, 금110,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

* 없음. 말소기준권리보다 선순위 권리 없음. 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정.

3.3. 채권자 정보

* 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: BATTSOOJBUYANDALAI

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-09

* 대항력: 없음

* 비고: 임대사항 미상. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 관련 내용 추가 확인 필요.

* 임차인: 주택도시보증공사(박상욱)

* 보증금: 273,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-15

* 확정일자: 2022-05-30

* 배당신고일자: 2024-04-03

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권은 말소되었음. HUG의 채권자 겸 임차인으로, 매각 조건에 따라 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 적용됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

* 본건물 (D.S.프라다): 2011년 준공, 다세대주택 및 근린생활시설.

* 주변 유사 건물 거래 사례:

* "더원" (2019년 건축, 19.98㎡): 2026년 7월 1일 216,000,000원 거래

* "(504-114)" (1986년 건축, 37.44㎡): 2026년 7월 2일 150,000,000원 거래

* "시원그린빌(1014-11)" (2002년 건축, 37.56㎡): 2026년 7월 1일 160,000,000원 거래

* 본 건물의 면적(27.91㎡)은 제공된 거래 사례 중 중간 정도이며, 건축 연도(2011년)는 비교적 최근에 속함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 지하철 5호선 화곡역 인근으로 상업 시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편리.

5.2. 주변 교육시설

* 신월초등학교가 물건지 서측 인근에 위치.

* 강서구에는 화곡고등학교, 화곡중학교 등이 소재하며, 인근 지역의 교육 환경은 양호한 편임.

5.3. 주변 혐오시설

* 현재까지 파악된 바로는 인근에 혐오시설은 없는 것으로 판단됨.

* 다만, 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역으로 지정되어 있어, 김포공항 관련 항공기 소음 등 영향이 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 BATTSOOJBUYANDALAI의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 법적 이슈 발생 가능성에 대한 추가 확인이 필요함.

* 건축물대장상의 내부 구조와 실제가 상이할 수 있으므로, 현장 방문을 통한 정확한 상태 파악 필수.

* 다수의 토지이용계획 제한사항(공항 관련 구역, 과밀억제권역 등)은 향후 재건축 또는 개발 시 제약을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

* 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택 경매 물건으로, 지하철 5호선 화곡역 접근성이 양호하며 신축(2011년)으로 건물 상태가 비교적 양호함.

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자 및 임차인 관련 권리를 가지고 있으나, 매각 조건상 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 예상됨.

* 임차인 BATTSOOJBUYANDALAI의 0원 보증금/차임 건은 특이사항으로, 입찰 전 반드시 확인이 필요한 부분임.

8. 투자 포인트

* 강서구 화곡동 역세권 입지.

* 2011년 준공으로 관리 상태 양호 예상.

* HUG 관련 권리 관계 정리로 인한 명확한 권리 확보 가능성.

* 주변 실거래가 수준 대비 비교적 합리적인 감정가.

9. 예상 입찰가

* 현재 감정가: 221,000,000원.

* 유사 면적 및 연도(2011년 준공, 27.91㎡)의 직거래 또는 중개거래 사례 정보는 부족함.

* 2019년 준공, 19.98㎡ 물건이 216,000,000원에 거래되었고, 2002년 준공, 37.56㎡ 물건이 160,000,000원에 거래된 점을 종합적으로 고려.

* 본 건물의 면적(27.91㎡)과 건축 연도(2011년)를 감안 시, 시장 가치는 2억원 초반 ~ 중반으로 추정됨.

* 임차인 BATTSOOJBUYANDALAI의 0원 보증금/차임 건 및 대항력 없음에도 불구하고, 현장 확인을 통해 실제 점유 관계 및 추가 리스크 존재 여부를 반드시 검토해야 함.

* 보수적인 접근을 권장하며, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상승한 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 좋음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.