나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10616 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1084-59 디에스프라다 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-03-26

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10616 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1084-59 디에스프라다 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10616 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로26가길 43-28 D.S프라다 | 감정가: 221,000,000원 | 최저가: 176,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10616 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10616 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1084-59 디에스프라다 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 221,000,000원

토지면적: 16.34㎡ (약 4.94평)

토지지분: 16.338㎡ (약 4.94평)

건물면적: 27.91㎡ (약 8.44평)

건물지분: 27.91㎡ (약 8.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2011년 11월 8일

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '신월초등학교' 서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변으로는 학교, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 도보 약 7~8분 거리에 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 수월합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 특별히 주목해야 할 사항은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경과 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각된다는 점입니다. 이는 매수인에게 인수되는 권리가 제한될 수 있음을 시사하며, 계약 전 관련 조건을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

물건지 인근은 주거지역으로, 다양한 편의시설 및 생활 기반 시설을 갖춘 지역입니다. '화곡역'을 중심으로 형성된 상권이 있으며, 학교와 주택가가 밀집해 있어 꾸준한 수요가 예상됩니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 중심 상업 지구에 비해 상권의 발달 수준은 보통으로 평가됩니다.

1.5. 생활정보

대상 물건은 '신월초등학교'와 가까워 교육 환경이 우수합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 2011년에 사용승인되었습니다. 내부에는 급배수, 위생, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활이 가능합니다. 외벽은 인조석 붙임 및 드라이비트 마감이며, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

대상 물건의 토지는 세장형으로, 다세대주택 등의 건부지로 이용 중에 있습니다. 해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면)에 해당하여 김포공항 관련 항공기 운항 및 건물 높이 등에 대한 규제를 받을 수 있습니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획적 제한이 존재하므로, 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건부 매각입니다. 이는 명도 과정이나 추후 발생할 수 있는 법적 문제와 연관될 수 있으므로, 계약 전 주택도시보증공사 및 관련 임차인의 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 속해 있어 항공기 소음이나 고도 제한 등 공항 관련 영향을 받을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 5호선 '화곡역' 역세권 및 초등학교 인근이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건부 매각이라는 권리 관계의 복잡성과 공항 관련 구역으로 인한 규제 등 잠재적 리스크를 충분히 인지해야 합니다. 주거지로서의 기본적인 가치는 갖추고 있으나, 경매 참여 시 권리 분석을 철저히 하고 관련 조건을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

1.9. 투자 포인트

화곡역 인근의 소형 주거용 부동산으로서, 실거주 목적이나 임대 수익을 고려한 투자 관점에서 접근할 수 있습니다. 교육 환경 및 교통 접근성이 양호한 편이며, 향후 지역 개발 가능성에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수도 있습니다. 다만, 명확한 권리 관계 확인과 공항 관련 규제 사항 숙지가 선행되어야 하며, 시장 상황 및 임대 수요를 고려한 신중한 판단이 요구됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계