나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10617 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 121-3 명남더블레스 제4층 제403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 지하철1호선 ""영등포역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(영등포역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상13층건내 제4층 제403호로서,

외 벽 : 모르타르위 페인트, 석재 외장재 붙임 등
창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의) 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10617 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동1가 121-3 명남더블레스 제4층 제403호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 현황 주거용 사용)

감정가: 210,000,000원 (2억 1천만원)

건물면적: 17.63㎡ (약 5.33평)

토지면적: 4.12㎡ (약 1.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

건축물 사용승인일: 2021-01-26

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가에 소재하며, 지하철 1호선 "영등포역" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(영등포역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

본 건 북측으로 노폭 약 6m 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2023년 1월 13일자 국민건강보험공단의 압류입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 채권자가 신청한 강제경매(2025타경10617)를 포함한 을구권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (본건 채권자이자 임차인으로 추정)

* 보증금: 225,000,000원 (2억 2천 5백만원)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-05

* 확정일자: 2022-03-08

* 대항력: 없음 (등기부상 주택임차권 을1호가 말소되었으며, 매각조건상 잔여 임차보증금반환청구권 포기 및 말소 조건입니다.)

3.3. 인수 보증금

낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 을1호 주택임차권(이현도)은 말소되었으며, 강제경매(주택도시보증공사)가 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 영등포동1가는 영등포역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 대형 백화점(롯데, 신세계), 복합 쇼핑몰(타임스퀘어) 등이 인접해 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발합니다. 다양한 근린생활시설과 업무시설이 혼재되어 있어 소규모 사업체나 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 시설

주변에 영등포역, 다수의 버스 노선이 있어 교통 접근성이 매우 우수합니다. 또한, 대형 쇼핑몰, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 일반적인 도시 지역의 상권 특성상 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 1호선 영등포역 도보 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 있어 서울 시내 및 수도권 전역으로의 이동이 편리합니다. 영등포역 주변의 대형 쇼핑몰, 백화점, 관공서, 병원 등 풍부한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔, 아파트, 숙박시설 등이 혼재된 지역으로, 역세권 오피스텔로서 1인 가구 및 직장인 수요가 많을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 조건

'대항력 있는 임차인'으로 특이사항에 명시되어 있으나, 등기부상 주택임차권이 말소되고 매각조건상 임차인(이현도) 및 주택도시보증공사가 잔여 보증금 반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 하고 있어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 관련 조건을 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 용도 외 주거 사용

집합건축물대장상 '업무시설'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중인 점은 추후 이행강제금 부과 등 행정적 문제 발생 가능성을 내포합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다양한 법적 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 영등포역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 1천만원이며, 최근 실거래가(2026년 2월)가 2억 3천 5백만원으로 시세보다 감정가가 낮게 책정된 것으로 보입니다. 권리분석상 인수되는 임차보증금은 없으나, 임차인 관련 특수 조건이 존재하므로 입찰 전 철저한 확인이 필요합니다. 건축물대장상 용도와 현황 사용 용도가 상이한 점은 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 영등포역 도보 접근이 가능한 핵심 상업지구에 위치합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 사업 운영에 적합한 실용적인 면적입니다.

* 시세 대비 경쟁력: 감정가가 최근 실거래가보다 낮아 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 풍부한 임대 수요: 영등포 지역의 업무지구 및 상업시설 발달로 인한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(17.63㎡)의 명남더블레스 오피스텔이 2026년 2월 4일, 2억 3천 5백만원(23,500만원)에 거래되었습니다. 감정가는 2억 1천만원입니다. 낙찰자가 인수하는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 최근 실거래가를 기준으로 볼 때 2억 3천만원 수준의 입찰가가 합리적인 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 230,000,000원 (2억 3천만원)

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