나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10612 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 162-7 하나아이파크빌 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10612 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 162-7 하나아이파크빌 제3층 제303호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10612
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로18길 122-11 하나아이파크빌, 제3층 제303호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10612 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로18길 122-11 하나아이파크빌, 제3층 제303호 | 감정가: 265,000,000원 | 최저가: 212,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10612 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10612 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 162-7 하나아이파크빌 제3층 제303호

용도: 다세대주택

감정가: 265,000,000원

토지면적: 18.53㎡ (약 5.60평)

토지지분: 18.529400000000003㎡ (약 5.60평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적 (전용면적): 29.73㎡ (약 8.99평)

*참고: 해당 물건은 다세대주택으로, 제공된 건물면적이 전용면적에 해당합니다. 표준적인 아파트의 분양면적 개념과는 다를 수 있습니다.

건물지분: 29.73㎡ (약 8.99평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주변에는 서울신정초등학교가 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 까치산역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 서측으로는 약 6미터 폭의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 사항이 있습니다.

가장 주목할 점은 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 것입니다. 이는 HUG가 해당 임차인의 권리관계를 인수하거나 정리하는 과정에서 발생한 경매일 가능성을 시사하며, 매수인은 임차인과의 직접적인 법적 분쟁 소지가 줄어들 수 있습니다.

공부상으로는 토지 및 건물 현황과 차이가 없습니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활 정보

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 제3층 제303호에 해당합니다.

외벽은 석재 붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 새시 창호가 설치되어 있습니다.

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 2필지가 일단의 장방형 토지로 활용되고 있으며, 다세대주택의 부지로 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있습니다.

또한, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)으로 설정되어 있어 항공기 운항과 관련된 고도 제한이나 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

지역경제과 확인이 필요한 가축사육제한구역, 공항시설법상의 원추표면구역, 강서교육지원청 확인이 필요한 상대보호구역, 수도권정비계획법상의 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.

임대 관례 및 기타 사항에 대한 정보는 미상으로, 실제 임대 현황이나 특이사항이 있을 수 있으므로 현장 확인이 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 본 다세대주택은 지하철 5호선 까치산역 이용이 편리하며 주거지로서 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

특히, HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건은 권리관계가 다소 복잡할 수 있음을 시사하지만, 매수인의 부담을 경감시켜 줄 수 있는 요소로 작용할 수 있습니다.

다만, 공항 관련 보호지구 및 협조구역 지정으로 인한 제약 사항과 미상인 임대 정보는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 주거지로서의 가치와 함께, HUG 관련 특수 물건으로서 가격 메리트를 기대해 볼 수 있습니다.

지하철 5호선 역세권이라는 점은 향후 시세 상승 및 임대 수요 확보에 긍정적입니다.

권리 분석 시 HUG와 임차인 간의 대항력 포기 조건의 정확한 의미와 법적 효력을 면밀히 검토해야 합니다.

공항 관련 지구 지정으로 인한 제약이 투자 수익률에 미치는 영향을 분석하고, 실제 임대 가능성 및 임대료 수준을 파악하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계