나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10641 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 108-19 혜성팰리스 제6층 제603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에셋감정 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ""오류중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상7층 건물내 제6층 제603호로서
(사용승인일자: 2019. 9. 30.)

외벽: 석재붙임 등 마감.
창호: 샷시창 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.<후첨, ""내부구조도""참조>

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 토지로서, 건부지(공동주택(도시형생활주택(단지형다세대-20세대)), 제2종근린생활시설(사무소-2호))로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지1: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정).

토지2: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10641 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 108-19 혜성팰리스 제6층 제603호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상7층 건물내 제6층 제603호

사용승인일자: 2019년 9월 30일

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

토지면적: 18.60㎡ (약 5.6평)

건물면적: 29.70㎡ (약 9.0평)

감정가: 282,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "오류중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.10 ~ 2029.09.09, 지목 도로 한정)에 해당함.

1.2. 권리분석

채권자: 이OO

말소기준권리: 2023년 2월 28일 인천세무서장 압류 (갑3)

주요 권리 사항:

* 을구 1번 주택임차권: 임차인 이동한 (보증금 263,000,000원, 전입/확정일자 2022-02-28). 본 임차권은 매수인에게 인수되며, 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 잔액을 매수인이 부담해야 함.

* 을구 1번 임차인은 본 경매의 채권자(강제경매, 갑5)이기도 함.

* 갑3, 갑4 압류: 인천세무서장, 구로구 (말소 대상)

* 갑5 강제경매: 이동한 (말소 대상)

인수 보증금 합계: 0원 (단, 임차인 이동한의 보증금 263,000,000원은 매수인이 인수해야 함)

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지대 내에 위치하며, 단지형 도시형생활주택으로 구성되어 있어 안정적인 주거 수요가 있을 것으로 예상됨. 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변에 편의시설에 대한 구체적인 정보는 없으나, 주거지역으로서 기본적인 편의시설 이용 가능.

교통: 오류중학교 남서측 인근에 위치하며, 인근 버스정류장 이용 가능.

교육시설: 오류중학교가 인근에 소재함. (교육환경보호구역에 해당하므로, 남부교육청 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 임차인 이동한 씨의 보증금 263,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크임. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 함.

교육환경 보호 구역: 오류중학교 인근으로 관련 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있으므로, 남부교육청에 반드시 확인해야 함.

임대관계 미상: 임차인 외 추가적인 임대 관계는 파악되지 않음.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치한 신축급(2019년 사용승인) 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있음. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 263,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 총 실질 부담액을 신중하게 고려해야 함. 임차인이 동시에 경매 채권자이므로, 보증금 회수를 위한 경매 절차로 보이며, 이는 보증금 인수액이 낙찰가에 미치는 영향을 더욱 중요하게 만듦.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2019년 사용승인으로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이함.

서울 서남권 입지: 주거지로서 꾸준한 수요 기대.

인수되는 임차 보증금을 고려한 시세 대비 접근: 낙찰가 산정 시 인수 보증금을 고려하여 총 부담액이 시세보다 낮아지도록 전략 수립 가능.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 비슷한 지역의 다세대 주택 매매가는 다음과 같습니다.

* 2012년식, 72.48㎡, 4층: 22,000만원 (평당 약 1005만원)

* 1986년식, 53.37㎡, 1층: 10,000만원 (평당 약 621만원)

* 2002년식, 44.64㎡, 3층: 17,500만원 (평당 약 1296만원)

본건은 2019년식, 29.70㎡ (약 9.0평)으로, 가장 신축임. 제공된 JSON 중 가장 면적이 작은 44.64㎡ (약 13.5평)의 매물이 1.75억원에 거래된 것을 고려할 때, 본건의 실제 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다. 44.64㎡ (13.5평) 기준 평당 약 1,296만원으로 산정 시, 본건 9.0평의 시장 가치는 약 1.16억원 ~ 1.30억원 수준으로 추정됩니다.

인수되는 보증금 및 감정가:

* 인수 보증금: 263,000,000원

* 감정가: 282,000,000원

예상 입찰가 산정:

매수인이 부담하게 될 총액은 '입찰가 + 인수 보증금' 입니다. 이 총액이 본건의 실제 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

JSON 데이터상 추정되는 본건의 시장 가치(공실 기준)가 약 1.16억원 ~ 1.30억원이라면, '입찰가 + 2.63억원'이 이 금액을 초과하게 되어 산술적으로 입찰이 어려운 상황이 발생합니다. 이는 JSON 데이터가 본건의 실제 시장 가치를 반영하지 못하거나, 본건의 실제 시장 가치가 JSON 데이터의 최상단 가격보다 훨씬 높다고 추정해야 함을 시사합니다.

따라서, 본건의 감정가(2.82억원)를 총 자산 가치의 기준으로 삼아 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

총 부담액 (입찰가 + 인수 보증금) <= 감정가 (282,000,000원)

입찰가 <= 282,000,000원 - 263,000,000원 = 19,000,000원

이는 본건의 순수 지분 가치가 감정가 기준으로 매우 낮게 산정되었음을 의미합니다. 경매에서는 경쟁이 발생하므로, 최소한의 경쟁을 고려하여 약간 상향된 입찰가를 고려할 수 있습니다.

제안 입찰가: 30,000,000원

위 입찰가로 낙찰 시, 총 실질 부담액은 30,000,000원 (입찰가) + 263,000,000원 (인수 보증금) = 293,000,000원이 됩니다. 이는 감정가(282,000,000원)보다 소폭 높은 수준으로, 감정가가 실제 시장 가치를 다소 낮게 반영했을 가능성을 고려한 보수적인 접근입니다.

주의사항:

본 입찰가는 제공된 정보와 감정가를 바탕으로 산출되었으나, 실제 시장 가치 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 크므로, 입찰 전 반드시 잔금 납부 계획 및 총 실질 부담액을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.