나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경6060 [1] 서울특별시 동작구 보라매로5길 43, 지1층지112호 (신대방동,보라매삼성쉐르빌) 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 신림선 "보라매병원역" 남측 인근에 위치하며,
주위는 주상복합 건물, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제
반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여
대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 49층 건물 내 지1층 지112호로서,
(사용승인: 2003.01.03.)
외벽: 돌붙임 및 페어글라스 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등,
창호: 샷시 창 등임.

이용상태

내부가 임의로 구획되어 운동시설(골프연습장) 2개호로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 및 "사진용지" 참조)

설비내역

건물 내 위생시설 및 급배수시설, 승강기, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 서측으로 중로에, 북측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-25
7m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경6060 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 보라매로5길 43, 지1층지112호 (신대방동, 보라매삼성쉐르빌)

용도: 근린상가

감정가: 332,000,000원

토지면적: 12.69㎡ (약 3.84평)

건물면적: 90.28㎡ (약 27.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건

1.2. 건물 정보

건물명: 보라매삼성쉐르빌

구조: 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 49층 건물 내 지1층 지112호

사용승인일: 2003년 01월 03일

건축물대장상 주요용도: 공동주택, 판매시설, 근린생활시설, 운동시설 (본건은 근린상가로 이용 중)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 동작구 신대방동에 위치하며, 신림선 보라매병원역 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주상복합 건물, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 보라매공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 보라매병원역이 소재하여 대중교통 이용 편의성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 서측으로는 중로, 북측으로는 소로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리인 국민은행 근저당(2022.07.08.) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부등본상 명시된 권리 외 추가적인 사항이 있을 수 있으므로, 입찰 전 현황 조사가 필요합니다.

3.2. 말소기준권리

을3, 근저당권, 국민은행, 2022년 07월 08일 접수, 채권금액 201,600,000원

3.3. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다. (지상권개요: 없음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 임대 관계 등은 미상입니다. 임차인이 없더라도 실제 점유자가 있는지, 무단 점유인지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 현재 이용 상태

내부가 임의로 구획되어 운동시설(골프연습장) 2개 호실로 이용 중에 있습니다.

4.2. 상권 특성

대상 물건이 위치한 지역은 주상복합, 오피스텔, 업무시설 등이 혼재된 상업지역으로, 보라매병원역 인근에 있어 유동인구 및 접근성이 양호한 편입니다. 주변에는 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 밀집해 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설

물건지 인근에 보라매병원, 보라매공원 등 주요 생활 편의시설이 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 생활 여건이 우수합니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변에 쓰레기 집하장 관련 시설이 존재했으나, 해당 시설은 지하화 및 공원화 계획이 추진 중이며, 점진적으로 개선되고 있는 것으로 파악됩니다. 직접적인 혐오시설로 인한 영향은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

중복 병합 사건으로 진행되고 있어, 경매 절차 진행 시 복잡성이 따를 수 있습니다. 채권 총액이 높게 형성되어 있으나, 말소기준권리 외 모든 권리는 소멸 대상입니다.

6.2. 물건 상태

내부가 운동시설로 임의 구획되어 있어, 향후 용도 변경 또는 신규 임차/매입 시 내부 수리 및 원상 복구 비용이 발생할 수 있습니다. 현재 실제 이용 상태 및 점유 관계에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

6.3. 법적 제한

토지이용계획상 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 보라매병원역 인근의 일반상업지역에 위치한 근린상가입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 보라매공원이 인접하여 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 현재는 운동시설로 이용 중이며, 임차인 현황은 파악되지 않으나 보증금 인수 부담은 없습니다. 중복병합 사건이라는 점과 내부 원상복구 가능성 등을 고려해야 하지만, 위치적 이점을 바탕으로 향후 공실 위험이 낮고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신림선 보라매병원역 역세권 입지로 대중교통 이용 편리

* 보라매공원 인접하여 쾌적한 환경 및 휴식 공간 확보

* 주상복합, 오피스텔 등이 밀집한 지역으로 배후수요 풍부

* 전용 면적이 넓어 다양한 업종의 근린생활시설로 활용 가능

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 332,000,000원입니다. 현재 파악된 인수 보증금은 없으므로, 감정가 대비 적정 수준에서 낙찰가를 결정할 수 있습니다. 주변 시세 및 향후 예상 임대 수익률, 명도 및 내부 원상 복구 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 보수적인 관점에서 감정가의 70%~80% 수준인 약 232,400,000원 ~ 265,600,000원 범위를 참고하여 신중하게 접근할 것을 권유드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.