나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경226 [1] 강원특별자치도 강릉시 포남동 898-17 삼우골든맨션아파트 103동 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 강릉지원 2025타경226 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 포남동 898-17 삼우골든맨션아파트 103동 4층405호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 46.36㎡ (약 14.02평)

건물면적 (전용면적): 84.96㎡ (약 25.70평)

*본 물건은 전용면적 기준이며, 분양면적에 대한 별도 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 감정가 및 채권자

감정가: 240,000,000원

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 소재지 분석

본 물건은 강원특별자치도 강릉시 포남동에 위치한 삼우골든맨션아파트 103동 4층 405호입니다. 강릉시의 주요 주거 지역 중 하나인 포남동에 자리 잡고 있으며, 주변으로 다수의 아파트 단지와 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 주변 환경

강릉시 포남동은 지역 내 생활 편의 시설 접근성이 양호한 지역으로 평가됩니다. 단지 인근으로 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량을 통한 이동이 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능한 입지입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2013년 9월 6일 접수된 국민은행 근저당(채권액 69,600,000원)입니다. 본 경매개시결정(2025년 6월 25일 접수, 채권액 60,000,000원)을 포함하여 채권 총액은 106,800,000원입니다. 매각으로 인해 대부분의 등기된 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 권혁환

* 전입일자: 2011-01-21

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상인 경우와는 다르지만, 계약 내용 및 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요하며, 이로 인한 잠재적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 분석되었습니다.

4. 상권 및 주변환경 분석

4.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 삼우골든맨션아파트

준공일자: 1991년 4월 12일 (약 36년차)

총 세대수: 173세대

동수: 3개동

주차대수: 총 120대 (지하 7대, 지상 120대)

주차 비율: 세대당 약 0.69대 수준으로, 현대적인 기준에서는 다소 부족할 수 있습니다.

4.2. 주변 편의시설 및 교통

본 아파트 단지는 포남동 내에 위치하여 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 다양한 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)이 있을 것으로 예상됩니다. 구체적인 교통망으로는 도로 인프라가 양호하며, 대중교통 이용 또한 가능합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 아파트 단지 인근에서 부동산 거래에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 부대시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 자전거 보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 관리사무소 연락처

033-646-4070

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본 건은 '중복사건'으로 분류되어 있습니다. 이는 동일 부동산에 대해 여러 개의 경매 절차가 진행될 수 있음을 의미하며, 관련 사건들의 진행 상황 및 우선순위 등을 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 (0원 보증금/차임)

전입일자 2011년으로 대항력이 있는 임차인 권혁환 씨가 보증금 및 차임 0원으로 등재되어 있어, 해당 임차인과의 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 건물 노후화

1991년 준공된 아파트로, 약 36년차의 노후된 건물입니다. 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 주차 공간 부족

세대당 주차 가능 대수가 0.69대로, 주차 공간이 부족하다고 볼 수 있습니다. 이는 거주 편의성을 저해할 수 있는 요소입니다.

6.5. 최근 시세 변동성

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 평형(84.96㎡)의 아파트가 2024년 11월 28,000만원에 거래된 이후 2025년 5월에는 21,000만원에 거래되는 등 가격 변동성이 나타나고 있습니다. 이는 현재 시장 상황 및 향후 가격 전망에 대한 신중한 접근을 요구합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강릉시 포남동에 위치한 삼우골든맨션아파트 103동 4층 405호로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 사건입니다. 감정가는 240,000,000원이며, 1991년 준공된 아파트로 약 36년차 되었습니다. 권리분석상 인수되는 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재하고 중복사건이라는 특이사항이 있어 명도 및 추가적인 법적 리스크 검토가 필요합니다. 최근 시세 변동성이 확인되어 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 강릉시 포남동의 주거 지역 내 입지

* 인근 편의시설 및 교통 접근성

* 최근 매매 사례 대비 감정가의 적정성 검토 기회

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 240,000,000원이며, 최근 실거래가 정보에 따르면 동일 아파트(삼우골든맨션 103동) 84.96㎡ 타입이 2024년 11월 28,000만원, 2025년 5월 21,000만원에 거래된 이력이 있습니다. 특히 2025년 5월의 21,000만원 거래는 본건과 동일한 동, 동일 면적의 직거래 사례로, 현재 시세를 파악하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다.

본 건은 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원) 및 중복 사건이라는 리스크 요인을 고려해야 하며, 아파트 준공 연차(36년차)와 주차 공간 부족 등도 감안해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 2025년 5월 직거래가인 21,000만원을 기준으로 하되, 권리관계 리스크와 향후 명도 가능성 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 190,000,000원에서 220,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 본 금액은 시장 상황 및 물건에 대한 추가적인 현장 조사를 통해 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.