나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경2099 [1] 서울특별시 종로구 효제동 312-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 효제동 소재 "효제초등학교" 서측 인근에 위치하며 인근은 상업시설, 업무시설 등의 각종 근린생활시설이 소재하는 노선 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 종로5가역(1호선)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

기호 1, 3 : 인접도로 대비 등고 평탄한 유사 사다리형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1, 3 : 서측으로 약 23미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2018-12-20)(율곡로 지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),도시관리계획 입안중(2022-06-02)(율곡로 지구단위계획구역 변경(안)),역사도심((4대문안)),
기호 3 : 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2018-12-20)(율곡로 지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),도시관리계획 입안중(2022-06-02)(율곡로 지구단위계획구역 변경(안)),역사도심((4대문안))임.

제시목록 외의 물건

본건 지상 기호 1, 3에 소재하는 건물(제시외 건물 ㉠ :현황 ‘벽돌조 및 시멘트조, 천막 덮개지붕’)은 제시 된 기호 2 건물(‘목조 기와지붕’)과 면적 및 구조가 상이하여 물적동일성 여부를 판단하기 어려워(확인불능) 감정평가 외 하였으니 업무시 참고 바람.

공부와의 차이

본건 기호 1, 3 토지는 현황 일단으로 이용중인 바, 일괄평가 하였으니 업무시 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지 기호1, 3 지상에는 소유자 미상의 제시외건물㉠(약73.68㎡)이 소재는 바, 본건 토지의 사용ㆍ수익ㆍ처분이 제한 될 수 있어 제한 되는 경우를 감안한 평가금액은 ‘토지건물감정평가명세표’에 병기 하였으니, 업무시 참고 바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경2099 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 박OO

* 소재지: 서울특별시 종로구 효제동 312-1

* 용도: 근린시설

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 면적및건물정보

* 토지 면적: 38.00㎡ (약 11.50평)

* 건물 면적: 38.08㎡ (약 11.52평)

* 제시외 건물 (현황): 약 73.68㎡ (약 22.29평) - 벽돌조 및 시멘트조, 천막 덮개지붕.

* 건축물대장상 용도: 제2종 근린생활시설 (일반음식점)

* 건축물대장상 구조: 일반목구조, 기와지붕 (현황 상이, 블록/연와조 평지붕 등)

1.2. 감정평가액

* 감정가: 1,067,568,000원

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

* 본건은 서울특별시 종로구 효제동 소재 "효제초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 상업시설, 업무시설 등 각종 근린생활시설이 소재하는 노선 상가지대로입니다.

* 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

* "역사도심(4대문안)" 지역에 포함됩니다.

2.2. 교통및접근성

* 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 종로5가역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 도로 상태는 서측으로 약 23미터 포장도로와 접하여 차량 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 813,400,000원입니다.

* 말소기준권리는 2016년 6월 28일 접수된 서울축산업협동조합의 근저당권입니다.

* 이외 권리들은 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인현황

* 이선구: 보증금 0원, 차임 0원, 2024년 1월 11일 전입. 대항력 없음.

* 주식회사유엔아이개발: 보증금 10,000,000원, 차임 1,300,000원, 2023년 6월 8일 사업자 등록. 대항력 없음.

3.3. 인수되는권리

* 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 지상권으로 명시되어 있으나, 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다.

* 임차인들은 대항력이 없는 것으로 확인되어, 보증금 인수 부담은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 업종분석

* 본건은 제2종 근린생활시설(일반음식점)로 건축물대장상 기재되어 있습니다.

* 일반상업지역에 위치하여 다양한 근린생활시설 운영이 가능합니다.

* 주변 상권 특성을 고려 시, 일반음식점 외에도 소매점, 사무실 등 다양한 업종으로 활용될 수 있습니다.

4.2. 주변상권특성

* 효제초등학교 인근 상가지대로에 위치하여 유동인구 및 배후수요가 예상됩니다.

* 종로5가역 인근으로 가시성과 접근성이 우수합니다.

* 역사도심 내 위치하며, 주변 개발 계획(정비구역, 지구단위계획구역) 진행 시 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

* 도보 거리에 효제초등학교가 있으며, 종로5가역 인근으로 다양한 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 광장시장 등 전통시장 접근성도 우수합니다.

5.2. 교육환경

* 효제초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 종로구 내 다수의 학교 및 학원가 접근이 가능합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 건물관련사항

* 공부상 건물 구조 및 면적과 현황이 상이합니다. (예: 목조 vs 시멘트/블록조, 기와지붕 vs 평지붕 등)

* 건축물대장상 면적 외 제시외 건물(약 73.68㎡)이 존재하며, 이는 매각에 포함됩니다.

* 제시외 건물의 적법성, 이행강제금 부과 여부, 원상회복 의무 등에 대해 불분명한 부분이 있어 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용제한

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(율곡로), 가축사육제한구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(역사도심) 등 다양한 도시계획 및 법규에 따른 제한이 있습니다.

* 특히, "절대보호구역"은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이므로, 해당 시설과의 이격 거리 등을 확인해야 합니다.

* "도시관리계획 입안중(율곡로 지구단위계획구역 변경(안))" 사항이 있어 향후 토지 이용 계획 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 기타특이사항

* 본건은 중복병합사건으로, 관련 사건들의 진행 상황을 추가로 확인할 필요가 있습니다.

* 정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발, 재건축 등 도시 정비 사업 추진 가능성이 있습니다. 이는 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 사업 진행 상황 및 방식에 따라 잠재적 리스크가 될 수도 있습니다.

* 소유자 미상의 제시외 건물이 토지 사용 수익에 일부 제한을 줄 수 있으므로, 현장 조사 시 명확한 확인이 필수적입니다.

7. 종합의견

본건은 서울 도심, 특히 역사와 문화의 중심지인 종로구 효제동에 위치한 근린생활시설입니다. 1호선 종로5가역과 인접하여 대중교통 접근성이 매우 뛰어나며, 주변에 상업시설과 업무시설이 밀집한 지역으로 배후수요가 풍부합니다. 감정가는 10억 6천만 원대를 상회하나, 토지 및 건물 면적 대비 비교적 높은 편이며, 건물 현황과 공부상 내용 간의 차이, 제시외 건물 존재 등 권리분석 및 현장 확인이 필요한 다수의 특이사항이 존재합니다. 또한, 정비구역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 도시 개발 계획에 따른 변화 가능성을 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자포인트

* 최고의 입지: 서울의 중심인 종로구, 역사도심 내 위치하며 종로5가역 역세권으로 유동인구 및 접근성이 매우 우수합니다.

* 활발한 상권: 근린생활시설 용도로, 상업 및 업무시설 밀집 지역에 위치하여 다양한 업종으로 활용 및 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 개발 잠재력: 정비구역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 등 도시 정비 사업 진행 시 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 모든 권리 소멸: 등기부상 모든 권리는 말소 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정평가액 1,067,568,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 고려하여 산정해야 합니다.

* 첫째, 건물 현황과 공부상 내용의 차이, 제시외 건물의 존재 및 불분명한 법적 지위, 원상회복 의무 발생 가능성 등을 충분히 조사하고, 이에 따른 명도 비용 및 수리 비용 등을 예상 입찰가에 반영해야 합니다.

* 둘째, 정비구역 지정에 따른 향후 개발 계획 및 진행 속도를 면밀히 파악하여 투자 가치를 재평가해야 합니다.

* 셋째, 유사 물건의 실거래가 및 낙찰가율 추이, 본건의 현재 시장 가치 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* "인수 보증금"은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 사항이 없습니다.

* 이러한 분석들을 바탕으로, 감정가의 90% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 현장 조사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. (예: 9억 6천만 원 ~ 10억 7천만 원 범위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.