나이스옥션 법원경매 고양 2024타경76842 [1] 경기도 고양시 일산서구 주엽동 73 강선마을 복합상가 동관 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경76842 [1] 경기도 고양시 일산서구 주엽동 73 강선마을 복합상가 동관 2층204호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경76842
• 주소: 경기도 고양시 일산서구 중앙로 1388, 2층204호 (주엽동,강선마을 복합상가 동관)
• 용도: 근린상가

고양지원 경매1계 2024타경76842 | 소재지: 경기도 고양시 일산서구 중앙로 1388, 2층204호 (주엽동,강선마을 복합상가 동관) | 감정가: 1,031,000,000원 | 최저가: 84,907,000원 | 용도: 근린상가

1. 경기도 고양시 일산서구 주엽동 73 강선마을 복합상가 동관 2층204호 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경76842 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 주엽동 73 강선마을 복합상가 동관 2층204호

용도: 근린생활시설

감정가: 1,031,000,000원

토지면적: 110.74㎡ (약 33.50평)

건물면적: 757.14㎡ (약 229.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 패OOOOOOO

채무자: 패OOOOOOOOO

채권자: 인OOOOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항: 1.일괄매각

2. 205호 입구가 벽체로 봉쇄되어 이웃 호를 통해서만 출입이 가능한 것으로 판단되며, 204, 206호와 일단으로 병원으로 이용중이었으나 현재는 공실상태로 조사되었는 바 참고 및 재확인 요함

3. 최근 3년(채권소멸시효기간 내) 미납관리비는 73,339,720원, 금283,373,373원의 미납관리비에 대한 확정판결에 의한 채권액이 존재, 총 미수금 합계액 356,713,093원이라는 상가관리단의 사실조회 회신 있음(2025.7.30.자 상가관리단 사실조회 회신서)

4. 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동에 위치한 강선마을 복합상가 내에 소재하고 있습니다. 일산 신도시의 중심부에 자리하고 있으며, 주변은 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 단지 내 상가로서 주거 밀집 지역의 배후 수요를 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 인근에 지하철 3호선 주엽역이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로와의 접근성도 양호한 편입니다. 주변에는 일산호수공원, 킨텍스, 현대백화점, 이마트, 주민센터, 각종 병원 및 금융기관 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 입지적 장점을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 소유자는 패OOOOOOO이며, 채무자는 패OOOOOOOOO입니다. 채권자는 인OOOOOOOO입니다. '중복사건'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 유사한 경매 사건이 있는지 또는 권리 관계가 복잡할 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다. 권리 분석 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 '주의사항 3번'에 명시된 막대한 미납 관리비입니다. 총 356,713,093원에 달하는 미납 관리비가 존재하며, 이 중 283,373,373원은 확정 판결까지 받은 채권액입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 인수 여부 및 정산 방안에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 또한, '일괄매각' 조건에 따라 토지와 건물을 함께 취득하게 됩니다. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높게 책정되어 있어, 특별매각조건을 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

강선마을 복합상가는 일산서구 주엽동의 대표적인 상가 중 하나로, 배후에 대규모 주거 단지를 두고 있어 안정적인 유동인구와 소비력을 기대할 수 있는 상권입니다. 특히, 본 물건이 위치한 동관은 복합상가의 일부로서 다양한 근린생활시설 및 병원 등이 입점해 있습니다. 과거 204, 205, 206호가 병원으로 운영되었다는 점은 해당 공간의 활용 가능성과 잠재력을 보여줍니다. 하지만 현재 205호의 출입구가 봉쇄되어 있고 전체가 공실 상태라는 점은 임대 수익 창출을 위해서는 상당한 공실 위험 및 공실 기간 동안의 관리비 부담을 감수해야 함을 시사합니다. 주변 상권은 일산의 중심 상업 지구와 연계되어 있어 접근성과 인지도 면에서는 유리하나, 상가 공실률 추이 및 경쟁 상가의 현황을 파악하여 실질적인 상권 경쟁력을 분석할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건이 소재한 주엽동은 일산 신도시 내에서도 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다. 단지 주변으로 초, 중, 고등학교가 밀집해 있어 교육 환경이 우수하며, 일산병원, 국립암센터 등 종합병원이 인근에 위치하여 의료 접근성이 뛰어납니다. 또한, 현대백화점, 이마트, 롯데백화점(일산점) 등 대형 쇼핑 시설과 함께 로데오거리, 원마운트, 아쿠아플라넷 등 다양한 문화 및 여가 시설이 가까이 있어 풍부한 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 경의중앙선 일산역 및 지하철 3호선 주엽역을 이용할 수 있어 서울 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 막대한 규모의 미납 관리비입니다. 총 356,713,093원에 달하는 미납 관리비는 낙찰자가 부담해야 할 경우, 물건의 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인이 됩니다. 이는 낙찰 후 임대 수익률에 치명적인 영향을 미칠 수 있으므로, 반드시 사전에 관리단과 협의하여 인수 범위와 금액을 확정해야 합니다. 또한, 205호의 출입구가 봉쇄되어 있어 해당 호실의 사용 및 복구가 필요하며, 이는 추가적인 공사 비용과 시간을 발생시킬 수 있습니다. 현재 공실 상태이므로, 임대차 시장 상황에 따른 공실 위험도 존재합니다. '중복사건'이라는 표기는 권리 관계의 복잡성을 암시하므로, 이에 대한 철저한 법률적 검토가 요구됩니다. 주변에 혐오시설이 있을 가능성은 낮으나, 일산 신도시 내 개발 계획 및 도시 정비 사업 등을 통해 향후 지역 가치 변동성을 염두에 둘 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 일산 신도시의 중심부에 위치하여 입지적 장점과 잠재력을 가지고 있으나, 매우 높은 수준의 미납 관리비와 특이한 출입 구조로 인한 리스크가 존재하는 투자 물건입니다. 막대한 미납 관리비는 인수 시 상당한 추가 비용 부담으로 작용할 것이므로, 입찰 전 관리단과의 적극적인 협의를 통해 해결 방안을 모색하는 것이 최우선 과제입니다. 또한, 현재 공실 상태이며 205호의 출입구 문제에 대한 실질적인 조사와 개선 계획 수립이 필요합니다. 이러한 단점들을 감안하더라도, 장기적인 시각에서 지역의 가치 상승과 해당 상가의 활용 방안을 고려한다면 신중한 접근을 통해 투자 가치를 재평가해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. **우수한 입지**: 일산 신도시의 핵심 지역에 위치하여 풍부한 배후 수요와 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

2. **넓은 면적**: 757.14㎡(약 229평)의 넓은 건물 면적은 병원, 대형 학원, 요양원 등 다양한 용도로 활용이 가능합니다.

3. **잠재적 가치**: 상권 분석 결과, 해당 지역은 꾸준한 수요가 예상되며, 적극적인 운영을 통해 공실 문제를 해결하고 임대 수익을 창출할 수 있습니다.

4. **협상 가능성**: 막대한 미납 관리비는 협상을 통해 부담을 줄이거나 분할 납부 등의 방안을 모색할 여지가 있습니다.

5. **특별매각조건 활용**: 20%의 높은 보증금이 요구되는 만큼, 경쟁이 예상보다 치열하지 않을 경우 유리한 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

투자를 고려하시는 분께서는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하시고, 관리단과의 미납 관리비 정산 문제를 최우선으로 상담하시기를 강력히 권고드립니다.

법원 정보

고양지원 경매1계