나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2271 [1] 경상남도 사천시 서포면 금진리 산51 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2271 [1] 경상남도 사천시 서포면 금진리 산51 임야 경매

• 사건번호: 2024타경2271
• 주소: 경상남도 사천시 서포면 금진리 산51
• 감정가: 335,560,500원
• 최저가: 137,445,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 임야

진주지원 경매4계 2024타경2271 | 소재지: 경상남도 사천시 서포면 금진리 산51 | 감정가: 335,560,500원 | 최저가: 137,445,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호는 진주지원 2024타경2271 (1)이며, 매각 대상은 토지입니다.

소재지는 경상남도 사천시 서포면 금진리 산51이고, 용도는 임야(자연림 상태)입니다.

감정가는 335,560,500원이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

총 토지 면적은 83,830.00㎡ (약 25,358.58평)이며, 토지 지분율은 8383000입니다. 건물면적은 0.00㎡이나 제시외건물 면적은 23.70㎡이 존재합니다.

1.2. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 분묘기지권 및 법정지상권의 성립 여지가 있어, 경매 낙찰 시 권리 관계에 대한 추가적인 법적 해결이 필요합니다.

제시외건물(감정서상 ㄱ,ㄴ) 23.70㎡은 매각 대상에서 제외되었으며, 이에 따라 최저매각가격은 해당 권리 및 건물을 제한 받는 가격으로 책정되었습니다. 낙찰자는 제외된 제시외건물에 대한 처리(철거, 지료 청구 등) 책임을 가지게 됩니다.

토지는 지적도상 맹지(공적 도로에 접하지 않은 토지)이나, 현황상 약 2.5미터 폭의 콘크리트 포장도로가 인접지를 통해 개설되어 있습니다. (현황도로의 명확한 확정은 측량을 요함).

육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 이 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으므로 현장 확인 및 신중한 검토가 요구됩니다.

2. 입지조건 및 환경

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 사천시 서포면 금진리 소재 후포마을 동측 인근에 위치합니다. 주변은 전형적인 마을 주변 산림지대로서, 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있는 농촌 산간 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 소형차량의 접근은 가능하며, 지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 형태 및 이용 상태

토지는 대체로 남쪽으로 완만하게 경사하는 부정형의 토지이며, 현재는 자연림 상태로 이용 중입니다. 일부 지상에는 제시외건물이 소재하고 있어, 해당 위치 확정을 위해 측량이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 법적 권리 리스크

가장 큰 권리적 리스크는 분묘기지권 성립 가능성과 법정지상권 성립 가능성입니다. 분묘기지권은 분묘의 수와 위치, 기지권 성립 요건 등을 현장에서 면밀히 조사해야 하며, 법정지상권은 매각 제외된 제시외건물(ㄱ,ㄴ)과 관련하여 건물 소유자의 토지 사용권 문제가 발생할 수 있습니다.

3.2. 매각 제외 물건 처리

제시외건물은 매각에서 제외되었으므로, 낙찰자는 토지의 소유권을 취득한 후 건물 소유자를 상대로 지료 청구 소송 또는 건물 철거 소송 등을 진행해야 하는 법적 부담을 안게 됩니다.

3.3. 소유자/채무자/채권자 관계

본 경매는 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자가 이OO으로 동일하고 채권자는 금OOO입니다.

4. 개발 환경 및 용도 제한

4.1. 토지 이용 계획 및 규제 사항

본 임야는 농림지역(2022-12-29)과 보전관리지역이 혼재되어 있으며, 대부분 임업용산지 및 준보전산지로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(다양한 축종 제한)과 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어, 토지 용도 변경 및 개발 행위가 매우 엄격하게 제한됩니다. 이러한 규제는 대규모 개발보다는 산림 경영 및 보전 용도로의 활용에 초점을 맞추게 합니다.

4.2. 주변 생활정보 및 혐오시설

본건은 서포면 금진리 후포마을 인근의 산림지대로서, 후포마을은 농업을 주로 하는 전형적인 농촌 마을입니다. 면 소재지로부터 약 6km 거리에 금진초등학교가 있으나, 대형 생활 편의시설 및 상업 시설은 부족하며 기본적인 생활 편의는 면 소재지를 이용해야 합니다. 검색 결과상 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

토지이용 규제 리스크: 농림지역, 임업용산지 등 규제로 인해 개발 난이도가 매우 높습니다.

법적 권리 리스크: 분묘기지권과 법정지상권 성립 가능성에 대한 대응 비용 및 시간이 발생할 수 있습니다.

맹지 리스크: 현황도로를 통해 접근이 가능하나, 법적으로는 맹지이므로 도로 사용권에 대한 분쟁 발생 가능성이 존재합니다. 현황도로 부분의 명확한 확정을 위한 측량 비용 및 법적 확보 노력이 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 8만㎡가 넘는 매우 넓은 면적의 임야이나, 농림지역, 임업용산지, 가축사육제한구역 등의 중첩된 규제로 인해 개발 가치가 현저히 낮고, 산림 경영이나 장기 투자 목적에 적합합니다.

특히, 분묘기지권 및 법정지상권 성립 여지, 제시외건물 매각 제외, 맹지 문제는 낙찰자가 반드시 해결해야 할 숙제이므로, 높은 난이도의 물건으로 분류됩니다.

7. 투자 포인트

대규모 임야를 비교적 저렴한 가격(규제와 권리 문제 반영)에 취득할 기회입니다.

장기적인 산림 투자 또는 보전 관리를 통한 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

현황상 콘크리트 포장도로가 개설되어 있어, 지목상 맹지임에도 불구하고 실질적인 차량 접근성은 확보되어 있습니다 (단, 법적 권리 확보는 별도).

법원 정보

진주지원 경매4계