나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50508 [1] 전라남도 해남군 해남읍 평동리 180-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 2 : 전라남도 해남군 해남읍 평동리 소재 ""평동리사무소"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 기존주택지대임.
기호 3 : 전라남도 해남군 해남읍 남천리 소재 ""온인마을"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 2 : 가장형 평지로 단독주택 부지로 이용중임.
기호 3 : 사다리형 평지로 답으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 2 : 북서측으로 왕복2차선 포장도로, 북동측으로 소폭의 (막다른)도로와 접함.
기호 3 : 동측으로 소폭의 포장된 농로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 2 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역
(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호 3 : 농림지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭, 오리, 개, 돼
지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모
든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥
구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사헝 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 2층 건물로서
외벽 : 치장벽돌 마감
내벽 : -
창호 : 새시창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-3) 매각 포함
2.목록2. 토지는 도시계획시설도로에 일부 저촉되나 그 정도가 극히 미미함
3.건축물대장상 목록2. 지상 타인 소유 건물이 소재하는 것으로 등재되었으나 소재불명(멸실 추정)임
4.목록2. 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

전라남도 해남군 해남읍 평동리 180-2

1.2. 사건번호

해남지원 2025타경50508 (1)

1.3. 물건 종류

단독주택 (토지/건물 일괄매각)

1.4. 토지 면적

216. 10㎡ (약 65.37평)

1.5. 건물 면적

207. 48㎡ (약 62.76평)

1.6. 감정가

306,343,080 원

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

해남신용협동조합 (주채권자로 추정)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 전라남도 해남군 해남읍 평동리 소재 "평동리사무소" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 인접 도로

북서측으로 왕복 2차선 포장도로, 북동측으로 소폭의 (막다른) 도로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 일부 저촉됨. 또한, 가축사육제한구역에 해당함. (참고: 감정평가서 요약에 기호 3 토지에 대한 내용도 있으나, 주소지 180-2번지의 주요 사항은 기호 2 토지에 준하는 것으로 판단됨)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2013년 2월 7일 접수된 해남신용협동조합의 근저당권 (을5)이 말소기준권리임.

3.2. 등기부상 권리내역

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 기재되어 있음.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 경매 완료 시 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 예정임.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원임.

금액이 미상인 임차인이 없더라도, 실제 점유 관계 및 보증금/차임 여부를 반드시 현장 조사하여 확인해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 주변 매매 정보는 건물의 종류가 "연립"으로, 본건의 "단독주택"과는 차이가 있음.

* "서흥하이빌"(2003년식, 118.35㎡) 2025년 8월 175,000,000원 거래.

* "그린주택"(1994년식, 59.68㎡) 2025년 5월 63,000,000원 거래.

* "서흥하이빌"(2003년식, 117.95㎡) 2025년 6월 128,000,000원 거래.

제공된 연립주택 거래 사례와 본건 단독주택의 직접적인 시세 비교는 제한적이나, 지역의 부동산 가치 파악에 참고할 수 있음.

4.2. 주변 개발 현황

주위는 기존 주택지대 및 마을 주변 농경지대로 형성되어 있어, 전반적인 지역 개발 현황에 대한 추가적인 조사가 필요함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"평동리사무소" 인근에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨. 다만, 구체적인 마트, 병원, 은행 등은 현장 확인이 필요함.

5.2. 주변 학교

해남읍 소재 해남고등학교, 해남중학교 등이 확인되며, 단독주택지의 특성상 주변에 초등학교가 소재할 가능성이 높음. 정확한 통학 가능 거리에 있는 학교는 별도 확인이 필요함.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았음. 다만, 농촌 지역의 특성상 간혹 소규모 농업 관련 시설 등이 있을 수 있으므로 현장 확인 시 유의해야 함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 정보 불일치

건축물대장상 건물은 1층 목구조 26.4㎡로 등재되어 있으나, 현황 감정평가서상 건물은 철근콘크리트조 2층 207.48㎡로 기재되어 있어 정보 간 차이가 매우 큼. 이는 공부상 오류, 멸실 후 재건축, 미등기 건축물 등 복합적인 문제가 있을 수 있으며, 실제 현황과 공부상 내용의 차이에 대한 면밀한 확인이 필수적임.

6.2. 토지 경계 및 도로 저촉

인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인이 필요함. 또한, 토지가 도시계획시설도로에 일부 저촉되나 그 정도는 극히 미미하다고 언급됨.

6.3. 제시외 건물 및 멸실 추정 건물

일괄매각에 제시외 건물(1-1~1-3)이 포함되어 있으나, 실제 현황 확인이 필요함. 건축물대장상 타인 소유 건물이 소재하는 것으로 등재되었으나 멸실 추정되어 법적 문제가 없을 것으로 보이나, 이에 대한 최종 확인이 요구됨.

6.4. 미상 임차인 보증금

인수되는 임차보증금이 없다고 명시되어 있으나, 숨은 임차인이나 권리 신고 누락 등의 가능성을 배제할 수 없으므로 실제 점유 현황을 철저히 조사해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 해남군 해남읍 평동리에 위치한 단독주택으로, 감정가는 3억 6백만원대임. 등기부상 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 건축물대장과 현황 감정평가서상 건물의 정보 차이가 매우 커 실사 확인이 반드시 선행되어야 하는 중대한 리스크 요소를 내포하고 있음. 제공된 주변 연립주택 시세 정보와 직접적인 비교는 어려우며, 토지 면적 및 건물 규모, 지역의 특성을 고려하여 가치를 판단해야 함. 일부 토지 저촉 및 경계 불명확, 멸실 추정 건물 등 조사 및 확인이 필요한 사항들이 있으나, 이러한 부분들이 명확히 해소되고 건물의 현황이 감정평가서대로라면 잠재적 가치가 있을 수 있음.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄매각하여 취득 가능함.

* 도시지역 제2종일반주거지역으로 향후 지역 개발 가능성을 기대할 수 있음.

* 총 채무액(약 1.6억원) 대비 감정가(약 3.06억원) 비율이 높아, 시세 차익을 노릴 수 있는 잠재력이 있음.

* 인수되는 임차보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됨 (단, 실제 점유 관계 확인 필수).

9. 예상 입찰가

감정가: 306,343,080 원

총 채무액: 162,420,163 원

본 물건은 건축물대장과 현황 건물의 큰 불일치라는 명확한 리스크가 존재하므로, 현장 방문 및 관련 서류 확인을 통한 심층적인 분석이 선행되어야 합니다. 또한, 주변 단독주택의 정확한 시세 자료가 부족하여 보수적인 접근이 필요합니다.

상기 리스크 요소를 고려하고, 권리 분석상 인수 부담이 없음을 감안하여 감정가의 70% ~ 80% 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

따라서, 214,000,000 원 ~ 245,000,000 원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (단, 실제 조사 결과에 따라 입찰가는 달라질 수 있으며, 건축물 관련 불일치 사항 해소 가능성을 면밀히 검토한 후 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.