나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51686 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 202동 10층1018호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 광양시 중동 소재 ""중진초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지
및 점포, 학교 등이 혼재하는 주택지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 지하1층, 지상23층 건물내 제10층 제1018호로서
외벽 : 몰탈위페인트 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(복도식)임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 사다리형의 평지로서, ""아파트부지""임.

인접 도로상태등

단지 4면으로 도로에 접하며, 주차장시설이 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51686 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 202동 10층 1018호

용도: 아파트

감정가: 65,000,000원

토지면적: 13.00㎡ (약 3.93평)

토지지분: 12.998399999999998㎡ (약 3.93평)

건물면적: 39.86㎡ (약 12.06평) - 전용면적

건물지분: 39.86㎡ (약 12.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정평가요약:

건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 지하1층, 지상23층 건물 내 제10층 제1018호

준공년월: 2003년 11월 7일

전용면적: 39.86㎡ (약 12.06평)

분양면적: 제공되지 않음 (전용면적 기준)

2. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 광양시 중동 소재 "중진초등학교" 서측 인근에 위치하며, 아파트단지 및 점포, 학교 등이 혼재하는 주택지대입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통시됩니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 4필 일단의 사다리형 평지로서, "아파트부지"로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지 4면으로 도로에 접해 있으며, 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교)에 해당됩니다.

3. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사(강제경매) 개시결정 등기 (접수일자: 2025-06-27)

* 인수되는 권리:

주택임차권 (을5): 임차인 김지영, 보증금 63,000,000원, 전입일자 2020-03-05, 확정일자 2020-03-05, 대항력 있음. 해당 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-29

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 실제 금액이나 권리 관계를 반드시 확인해야 하며, 이에 따른 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

* 임차인: 김

보증금: 63,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-05

확정일자: 2020-03-05

배당신고일자: 2023-11-02

대항력: 있음

비고: 선순위 임차인으로 보증금 63,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 63,000,000원 (김지영 임차인)

* 등기부채권 총액: 63,000,000원 (주택임차권에 따른 채권액)

4. 상권분석

상권분석

* 주변 상업시설: "중진초등학교" 인근에 위치하며, 아파트단지, 점포, 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 지역 용도: 도시지역 내 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능을 중심으로 합니다.

* 아파트 단지: 성호2차아파트 단지에 속해 있으며, 단지 내 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

생활정보

* 주거 형태: 아파트 (복도식)

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 벽식구조로, 일반적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전 등이 구비되어 있습니다.

* 주차: 단지 내 주차 시설이 마련되어 있으며, 총 265대의 주차가 가능합니다. [cite:Additional info]

* 편의시설: 아파트 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다. [cite:Additional info]

* 교육환경: 인근에 중진초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 63,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인 김지영의 보증금이 배당받지 못할 경우 매수인이 전액 인수해야 하는 부담이 있습니다.

* 미확정 보증금 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인 김아영이 존재하므로, 실제 보증금 규모 및 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

* 미납 관리비: 166,110원 (2025.7.8. 현황조사일 기준)의 미납 관리비가 존재하며, 이는 매수인이 부담해야 할 수 있습니다.

* 민간임대주택 관련 사항: 민간임대주택 부기등기가 되어 있으며, 등록 말소 대상에 해당될 수 있어 추후 말소 절차가 필요할 수 있습니다.

* 협소한 면적: 전용면적 39.86㎡ (약 12.06평)으로 1~2인 가구에 적합한 규모입니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본건은 광양시 중동의 성호2차 아파트로, 중진초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 그러나 63,000,000원의 선순위 임차인 보증금을 인수해야 하는 큰 부담이 있으며, 추가적으로 보증금 미상인 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리 관계가 복잡한 물건입니다. 이러한 권리 인수 부담이 실제 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있는 기회를 제공할 수도 있으나, 인수 금액이 시세보다 높을 가능성이 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 지역 접근성: 광양시 중동 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 선순위 임차인 보증금 인수 부담으로 인해, 정상적인 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 존재합니다.

* 향후 시장 동향: 광양시 부동산 시장의 전반적인 동향 및 아파트 가격 변동 추이를 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

감정가: 65,000,000원

인수 보증금 (임차인 김지영): 63,000,000원

최근 매매 사례 분석:

본건과 동일한 면적(39.86㎡)의 최근 매매 사례를 살펴보면, 2026년 6월 2일 39,000,000원 (직거래) [cite:second last JSON] 및 2026년 6월 5일 39,000,000원 (중개거래) [cite:third last JSON]에 거래되었습니다.

분석:

현재 본건에 대한 실질적인 투자 가치를 판단하기 위해서는 매수인이 부담해야 할 총액을 고려해야 합니다. 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금이 63,000,000원이며, 최근 매매가를 39,000,000원으로 볼 때, 매수인이 실제 부담하게 될 총액은 낙찰가와 인수 보증금의 합계가 됩니다.

만약 감정가인 65,000,000원으로 낙찰받는다고 가정하면, 총 부담액은 65,000,000원(낙찰가) + 63,000,000원(인수 보증금) = 128,000,000원이 됩니다. 이는 최근 매매가 39,000,000원보다 훨씬 높은 금액입니다.

따라서, 수익을 고려한다면 총 부담액이 시장가인 39,000,000원을 넘지 않도록 낙찰가를 결정해야 합니다. 이를 역산하면, 예상되는 적정 낙찰가는 39,000,000원(시장가) - 63,000,000원(인수 보증금) = -24,000,000원이 됩니다.

결론적으로, 인수해야 할 임차인 보증금(63,000,000원)이 본건의 최근 매매가(39,000,000원)를 초과하므로, 보증금을 전액 회수하지 못하는 임차인으로 인해 매수인의 부담이 과도하게 발생합니다. 따라서 본 건은 낙찰가 산정에 있어 매우 신중해야 하며, 사실상 수익을 기대하며 입찰하기 어려운 물건으로 판단됩니다.

추정 입찰가: 0원 (현실적으로 수익 창출이 어려운 물건으로, 입찰을 권장하지 않음)

* 주변 혐오시설 관련: 현지 조사 및 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 미납 관리비: 166,110원 (매수인이 인수할 수 있음)

* 아파트 정보: 성호2차아파트, 사용승인일 2003년 11월 7일, 총 1773세대.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.