나이스옥션 법원경매 광주 2025타경3959 [1] 광주광역시 서구 농성동 624-26 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지감정 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 농성동 소재 ""한국전력공사 서광주지사"" 동측 인근에 위치하고,
주변은 점포, 업무용건물 등이 소재하는 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하고 광대로변에 위치하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역
이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

가로장방형 평지로서 상업용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 광대로, 서측으로 세로(가)의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)
(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

제시목록 외의 물건

[제시외건물(부합물 및 종물)]

ㄱ) 경량철골조 슁글지붕 단층 사무실, 7.4 x 4.7 ≒ 34.7㎡
ㄴ) 경량철골조 함석지붕 단층 창고, 3.3 x 1.1 ≒ 3.6㎡
ㄷ) 조적및판넬조 슬래브지붕 단층 다용도실, 3.0 x 2.4 ≒ 7.2㎡(일련번호 2-라) 옥상 소재)

[제시외수목]
- 가이즈카향나무, 목련, 태산목 등 소재

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

2-나), 2-다) : 조적조 슬래브지붕 단층 건물로서
내외벽 : 몰탈위 패인팅

2-라) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상4층 건물로서
외벽 : 석재, 타일, 몰탈위페인팅 등
내벽 : 몰탈위페인팅, 인테리어 마감 등
창호 : 새시창임.

이용상태

2-나), 2-다) : 창고
2-라) : 점포 및 업무용으로 이용중임.

설비내역

2-라) : 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 「토지감정평가요항표」 참조

공부와의 차이

-본건 건물은 등기사항전부증명서와 일반건축물대장이 상이하여 현황과 부합하는 등기사항
전부증명서를 기준으로 감정평가하였음.

-일련번호 2-가)는 현황 멸실로 감정평가외 하였음.

-일련번호 2-나), 2-다)는 공부상 시멘트벽돌조 슬래브지붕이나 현황 조적조 슬래브지붕임.

-일련번호 2-라)는 공부상 철근콘크리트 및 슬래브지붕이나 현황 철근콘크리트조 슬래브지붕
임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 일괄매각
- 목록1 지상에 수목(가이즈카향나무, 목련, 태산목) 소재, 매각 포함
- 목록2 철근콘크리트 및 슬래브지붕 4층 옥상에 제시외 건물 소재, 매각 포함
- 목록2 시멘트 블록조 스레트지붕 단층 창고 및 사무실 60.72㎡ 멸실됨
- 목록2 부속건물 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택 68.40㎡ : 현황은 조적조 슬래브지붕
- 목록2 부속건물 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 창고 29.64㎡ : 현황은 조적조 슬래브지붕
- 목록2 부속건물 철근콘크리트 및 슬래브지붕 4층 다방, 식당, 점포, 사무실 : 현황은 철근콘그리트조 슬래브지붕

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

1.1. 1. 사건번호: 광주지방법원 2025타경3959 (1)

1.1. 2. 소재지: 광주광역시 서구 농성동 624-26 (도로명 주소: 광주광역시 서구 경열로 69)

1.1. 3. 용도: 근린시설 (주용도: 제2종근린생활시설 - 다방, 대중음식점, 사무실, 식당, 점포)

1.1. 4. 감정가: 4,806,065,600원

1.1. 5. 토지면적: 971.30㎡ (약 293.8평)

1.1. 6. 건물면적: 1053.94㎡ (약 318.8평)

1.1. 7. 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 추가 정보

1.2. 1. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 2. 채권자: 주OOOOOOOO (등기부상 채권자 및 경매 신청인은 하나은행)

1.2. 3. 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 4. 건물 제시외 면적: 45.50㎡

1.2. 5. 매각 포함 물건:

* 목록1 지상 수목 (가이즈카향나무, 목련, 태산목 등)

* 목록2 4층 옥상 제시외 건물

* 목록2 부속건물 (주택 68.40㎡, 창고 29.64㎡)

* 목록2 부속건물 (다방, 식당, 점포, 사무실)

1.2. 6. 멸실된 건물: 목록2 시멘트 블록조 스레트지붕 단층 창고 및 사무실 60.72㎡ (현황 멸실)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 광주광역시 서구 농성동에 위치하며, 한국전력공사 서광주지사 동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 점포, 업무용 건물 등이 밀집한 노선상가지대로, 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

* 제반 차량의 접근이 용이하며, 광대로변에 위치하여 교통의 요충지 역할을 합니다.

* 인근에 버스정류장 및 지하철역(농성역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 형태 및 이용

* 토지는 가로장방형의 평지로서 상업용 건물 부지로 이용 중에 있습니다.

* 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능과 더불어 상업 및 업무 기능이 복합적으로 허용되는 지역입니다.

2.4. 도로 접면

* 본건 토지는 남측으로 폭 30~35m의 광대로, 서측으로 폭 8~10m의 세로(가)에 접해 있어 차량 진출입 및 접근성이 뛰어납니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한

* 도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구에 해당합니다.

* 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

* 건축법상 가로구역별 최고높이 제한 지역이며, 유통산업발전법상 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기부상 말소기준권리는 2017년 9월 12일 접수된 하나은행의 근저당권(을1, 을2)입니다.

* 매각으로 인해 위 근저당권 이하의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 본 물건은 중복사건, 대항력 있는 임차인이 소재하는 유동화 물건입니다.

* 주식회사동일구조(보증금 20,000,000원, 2015.12.17 전입, 대항력 있음)와 주식회사한솔엔지니어링(보증금 10,000,000원, 2015.04.20 전입, 대항력 있음)은 대항력이 있으므로, 낙찰자가 이들의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 이들 임차인의 보증금 합계는 30,000,000원이지만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점과 대항력 있는 임차인의 존재를 종합하여 면밀한 법적 검토가 필요합니다.

3.3. 총 채권액

* 등기부상 채권 총액은 약 2,400,000,000원(24억원)입니다.

3.4. 임차인 현황 (권리분석 상 중요)

* 임차인: 이치동 (전입 2018-03-16, 대항력 없음)

* 임차인: 조귀순 (차임 100,000원, 대항력 없음)

* 임차인: 주식회사동일구조 (보증금 20,000,000원, 차임 990,000원, 전입 2015-12-17, 대항력 있음)

* 임차인: 주식회사수림산업 (전입 2023-01-18, 대항력 없음)

* 임차인: 주식회사인터엠 (보증금 30,000,000원, 차임 1,970,000원, 확정일자 2007-06-19, 대항력 없음)

* 임차인: 주식회사한솔엔지니어링 (보증금 10,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2015-04-20, 대항력 있음)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

* 본건 소재지는 노선상가지대로, 다양한 점포와 업무용 건물이 밀집하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 준주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능과 함께 상업 및 업무 기능이 공존하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

4.2. 주변 주요 시설

* 인근에 한국전력공사 서광주지사가 위치하고 있어, 관련 종사자 및 관련 업종의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 대형 병원, 관공서, 쇼핑 시설 등은 현재 제공된 정보만으로는 파악하기 어려우나, 노선상가지대의 특성상 생활 편의시설 이용은 편리할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

* 광대로 및 지하철역(농성역) 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 시내외 이동이 용이합니다.

5.2. 편의시설

* 주변 상업 지역 내 다수의 점포가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 환경

* 현재 제공된 정보와 검색 결과만으로는 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 주변 환경 조사를 위해서는 현장 방문이 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건 및 유동화 물건

* 본 물건은 중복 사건으로, 경매 절차가 복잡하거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건 특성상 일반 경매와는 다른 절차나 조건이 적용될 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

* 주식회사동일구조와 주식회사한솔엔지니어링 임차인은 대항력이 있어, 이들의 보증금(총 30,000,000원)은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 이는 총 채권액 및 예상 수익률 산정에 중요한 영향을 미칩니다.

6.3. 건물 현황과의 차이

* 일부 부속건물의 구조가 공부와 다르고, 60.72㎡ 규모의 창고 및 사무실이 멸실된 상태입니다. 이는 향후 건물 이용 및 관리, 명도 과정에서 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

6.4. 높은 채권 총액

* 등기부상 총 채권액(약 24억원)이 감정가(약 48억원) 대비 높은 편은 아니나, 인수되는 임차인 보증금을 고려하면 실질적인 투자 가치를 신중하게 평가해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 농성동의 주요 도로변에 위치하여 뛰어난 교통 및 접근성을 갖춘 근린시설입니다. 상업 지역 내 입지로 인한 상권 가치가 높고, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 건물 현황과 공부상 차이, 중복 사건 및 유동화 물건이라는 특수성 등 고려해야 할 리스크 요인이 다수 존재합니다. 신중한 권리 분석과 현장 조사를 통해 정확한 투자 가치를 산출하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 탁월한 입지: 광대로변, 지하철역 인근이라는 최상의 입지는 높은 유동인구와 상업적 가치를 보장합니다.

8.2. 상업 및 업무 복합 용도: 준주거지역의 특성상 다양한 용도로 활용 가능하며, 지역 경제 활성화에 기여할 수 있습니다.

8.3. 일괄 매각 용이성: 토지와 건물을 한 번에 매각받아 관리 효율성을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 4,806,065,600원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 반영하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 인수되는 임차인 보증금: 주식회사동일구조 20,000,000원, 주식회사한솔엔지니어링 10,000,000원으로 총 30,000,000원을 고려해야 합니다.

* 등기부상 총 채권액 및 말소 기준 권리 분석을 통한 소멸 여부 확인.

* 물건의 현황(멸실 건물, 공부와의 차이) 및 특수 물건 정보(중복 사건, 유동화)로 인한 추가 비용 및 관리 부담 가능성.

* 실제 현장 조사를 통한 건물 상태, 주변 시세, 예상 명도 비용 등 종합적인 시장 분석.

따라서, 상기 리스크 요인들을 충분히 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정해야 할 것이며, 정확한 예상 입찰가는 전문 컨설팅을 통해 산출하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.