나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2171 [1] 부산광역시 서구 서대신동2가 474-34 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동2가 소재 '대신자유아파트' 남측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 임야 등으로 형성되어 있는 고지대에 위치한 기존주택지대임.

교통상황

고지에 위치하여 차량접근 불가능하고, 인근에 마을버스 및 시내버스정류장이 소재하여
제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형의 토지로 동하향 경사지대 내의 고지이며, 단독주택부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북측으로 5~6미터의 계단식 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-07-12), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블록조 슬래브지붕 2층 건물로서(사용승인일:1977.09.19),

외벽 : 치장타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 목재 및 샷시창, 하이샤시창의 구조임.

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

본건은 공부상 면적(65.03㎡)과 실측 면적(약 150.4㎡)이 상이하나, 구조 등이 동일한 무단 증축으로 탐문조사된 바, 실제 증축부분의 경계 확인이 불가하여 실측면적으로 사정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 공부상 면적과 실측 면적 상이.
구조 등이 무단증축으로 그 경계확인이 불가하여 실측면적으로 평가, 경매진행 및 응찰시 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경2171 (1)

* 소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 474-34

* 용도: 단독주택

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

1.2. 면적 및 규모

* 토지 면적: 97.00㎡ (약 29.34평)

* 건물 면적 (공부상): 65.03㎡ (약 19.67평)

* 건물 면적 (실측/평가): 약 150.4㎡ (약 45.50평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가

* 감정가: 89,643,800원

1.4. 권리 분석

1.4. 1. 말소기준권리

* 을5, 근저당권, 문영아, 2018-01-18 접수, 30,000,000원

* 해당 권리를 기준으로 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.4. 2. 인수되는 권리 (임차인 현황 포함)

* 임차인: 김진겸

* 보증금: 20,000,000원

* 전입/확정일자: 2016-02-25

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 전액이 배당받지 못할 경우 인수될 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다. (인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 인수 여부 재확인 필요)

* 임차인: 박창순

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2019-02-21

* 대항력: 없음

* 비고: 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인: 이민경

* 보증금: 35,000,000원

* 전입일자: 2019-01-04

* 확정일자: 2021-06-15

* 대항력: 없음

* 비고: 현재 강제경매 신청 채권자이며, 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리 요약:

* 명시된 '인수 보증금 합계'는 0원이지만, 대항력 있는 임차인(김진겸)의 보증금 20,000,000원은 배당 결과에 따라 인수될 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 3. 등기부상 권리 총액

* 등기부 채권 총액 (확인된 가압류, 근저당 등): 81,765,684원

* 이는 말소기준권리 이후의 채권 총액을 의미하며, 강제경매 신청 채권자(이민경)의 채권액 35,000,000원을 포함합니다.

1.5. 입지조건

1.5. 1. 주변 환경

* 부산광역시 서구 서대신동2가 소재 '대신자유아파트' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 임야 등으로 형성된 고지대의 기존 주택지대입니다.

1.5. 2. 교통 상황

* 고지에 위치하여 차량 접근이 다소 어렵습니다.

* 인근에 마을버스 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능합니다.

* 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.5. 3. 도로 상황

* 본건 토지는 북측으로 5~6미터의 계단식 도로에 접해 있습니다.

1.5. 4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제2종일반주거지역

* 소로3류 (폭 8m 미만, 접합)

* 가축사육제한구역

1.6. 건물 현황

1.6. 1. 구조 및 용도

* 구조: 블록조 슬래브지붕 2층 건물

* 주요 마감: 외벽 - 치장타일 및 페인팅, 내벽 - 벽지도배 등

* 창호: 목재, 샷시, 하이샤시창

* 이용 상태: 주택으로 이용 중

1.6. 2. 건축 연혁

* 사용승인일: 1977년 09월 19일

1.7. 상권 분석

* 해당 물건은 주거지대에 위치하며, 주변은 단독주택 및 임야 등으로 구성되어 있어 일반적인 상업 활동보다는 주거 생활 중심의 환경입니다.

* 제공된 JSON 데이터는 인근의 다세대 주택 거래 사례이며, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 다만, 해당 지역의 주택 거래 가격 수준을 간접적으로 파악하는 데 참고할 수 있습니다. (참고: 다세대 주택 시세는 2026년 3월 기준 2억원 ~ 2.6억원 수준)

1.8. 생활 정보

* 단독주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 대중교통 이용이 가능하나, 차량 접근성은 다소 제한적입니다.

* 주변 편의시설 및 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주택 밀집 지역으로 판단됩니다.

1.9. 잠재적 리스크

1.9. 1. 무단 증축 및 면적 불일치

* 공부상 건물 면적(65.03㎡)과 실측 면적(약 150.4㎡)이 크게 상이합니다.

* 구조 등이 무단 증축되었으며, 경계 확인이 불가하여 실측 면적으로 평가되었습니다.

* 이는 건축법 위반 소지가 있으며, 향후 관련 법규 위반에 따른 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 법적 제재 및 재산상 불이익이 발생할 수 있습니다. 응찰 시 반드시 현장 확인 및 전문가 상담을 통해 정확한 현황 파악이 필요합니다.

1.9. 2. 대항력 있는 임차인

* 임차인 김진겸(보증금 20,000,000원)은 대항력이 있습니다.

* '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 배당 과정에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 해당 금액만큼 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 예상 낙찰가 산정에 중요한 변수입니다.

1.9. 3. 노후 건축물

* 건축물이 1977년에 준공되어 상당한 노후화가 진행되었습니다.

* 주요 설비의 노후화, 구조적 안전 문제, 리모델링 또는 철거 비용 발생 가능성 등을 고려해야 합니다.

1.9. 4. 접근성

* 고지대에 위치하여 차량 접근이 불편하며, 이는 물건의 가치 및 활용도에 영향을 줄 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

* 본 물건은 넓은 토지에 비해 공부상 건물 면적이 작으나, 실제로는 무단 증축으로 인해 실측 면적이 훨씬 큰 단독주택입니다.

* 무단 증축으로 인한 법적 문제 발생 가능성이 가장 큰 리스크이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 또한 신중한 검토가 필요합니다.

* 노후화된 건물 상태와 접근성의 한계점도 고려해야 합니다.

* 만약 법적 문제를 해결하고 임차인 보증금 인수 위험을 감수한다면, 실측 면적을 기준으로 한 잠재적 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

1.11. 투자 포인트

* 실측 면적이 공부상 면적 대비 현저히 커, 법적 문제가 해결된다면 토지 및 건물 가치 상승 여력이 있습니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

1.12. 예상 입찰가

* 감정가: 89,643,800원

* 임차인 보증금 인수 가능 금액 (김진겸): 20,000,000원

* 현장 조사 및 법적 리스크 검토 결과, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다. 다만, 향후 발생할 수 있는 임차인 보증금 인수 비용을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위로 제시합니다.

* 이는 순수 낙찰가 기준이며, 임차인 김진겸의 보증금 20,000,000원은 배당 결과에 따라 추가 인수 비용이 발생할 수 있음을 반드시 유의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.