나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경608 [1] 부산광역시 기장군 장안읍 월내리 201-8 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 월내리 소재 동해선""월내역""북서측 인근에 소재하며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 마을주변 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 곤란하며, 인근에 노선버스정류장 및 동해선 ""월내역""이 소재하는바, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

남동하향 완경사지대내 부정형 토지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측 일부가 노폭 약 1-2미터 내외 진입로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제1종일반주거지역(2013-09-25), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상 임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경608 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 월내리 201-8

용도: 답 (전)

감정가: 681,710,000원

토지면적: 1297.00㎡ (약 392.34평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOOOOOO (등기부등본상 근저당권자: 동부산농업협동조합)

1.2. 물건 현황

본 건은 부산광역시 기장군 장안읍 월내리에 소재하는 토지로, 현재 답(전)으로 이용중입니다. 토지 면적은 1297.00㎡(약 392.34평)이며, 건물은 존재하지 않습니다. 감정가는 681,710,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 월내리 소재 동해선 "월내역" 북서측 인근에 위치합니다. 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

대중교통으로는 인근에 노선버스정류장과 동해선 "월내역"이 소재하여 접근성이 보통 수준입니다. 다만, 본건까지 차량 접근은 다소 곤란할 수 있으며, 인접 도로 역시 폭 약 1-2미터 내외의 좁은 진입로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 현황

본 토지는 남동향으로 완경사를 이루고 있으며, 부정형의 형상을 하고 있습니다. 현재는 전(밭)으로 이용되고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 농지법 제8조에 따른 농지로, 농지취득자격증명 제출이 반드시 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2015년 7월 31일 접수된 동부산농업협동조합의 근저당권(채권최고액 300,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부상 다수의 권리가 등재되어 있으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 권리 내역:

* 근저당권 (동부산농업협동조합, 2015-07-31, 300,000,000원)

* 근저당권 (동부산농업협동조합, 2018-06-11, 84,000,000원)

* 소유권이전청구권가등기 (정지수, 2021-07-06)

* 소유권이전 (김영주, 2024-02-05)

* 압류 (동래세무서장, 2025-06-11)

* 임의경매 (동부산농업협동조합, 2025-06-26)

등기부채권 총액은 384,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 현황 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 기재가 있으나, 등기부등본상 을구의 지상권(을9)은 말소 예정으로 확인됩니다. 다만, 혹시 모를 예외적인 권리관계는 매각물건명세서를 통해 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 주로 농경지와 임야, 단독주택이 혼재된 농촌 마을 지역입니다. 따라서 일반적인 상업지역이나 주거지역과는 다른 특성을 가집니다.

4.2. 주변 시설

인근에는 월내역이 위치하며, 유명한 오션뷰 카페인 웨이브온 커피가 소재합니다. 해당 카페는 월내역에서 도보로 약 15분 거리에 있거나 차량으로 가까운 거리에 위치하며, 부산 기장 지역의 명소로 알려져 있습니다. 이 외에도 인근에 더비치하우스, 월내오션하우스 등 숙박 시설이 있으며, 바다 근처에 위치하여 관광객들의 방문이 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화시설

월내역 주변으로 상업 시설이 제한적이며, 주요 편의 시설은 인근 마을이나 시내 접근을 통해 이용해야 합니다. 다만, 지역 명소인 웨이브온 커피와 같은 관광 목적의 시설이 인근에 위치해 있습니다.

5.2. 주변 환경

전반적으로 농경지 및 자연환경이 주를 이루고 있으며, 주거 환경은 조용한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 의무

가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 매각결정기일까지 이를 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금을 반환받지 못하므로 반드시 사전에 자격 취득 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 도로 접근성 제한

본 토지로 진입하는 도로는 폭이 약 1-2미터 내외로 매우 좁아 차량 접근이 어렵습니다. 이는 향후 토지 이용 및 건축 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상의 제약

자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류 저촉, 가축사육제한구역 등의 용도지역 및 지구 지정은 토지의 활용에 있어 다양한 제약을 야기할 수 있습니다. 특히 가축사육제한구역은 특정 축산업 영위에 제한이 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 장안읍 일대의 개발 상황 및 지역 주민들의 민감도에 따라 잠재적 갈등 요인은 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산광역시 기장군 장안읍 월내리 소재 농경지입니다. 동해선 월내역 인근에 위치하며, 유명 관광지인 웨이브온 커피 등과도 인접해 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 편입니다. 그러나 농지라는 특성상 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 좁은 진입로 및 다양한 용도지역 지정 등은 토지 활용에 있어 고려해야 할 중요한 제약 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 월내역 인근 위치: 향후 역세권 개발 등 잠재적 가치 상승 기대 가능성이 있습니다.

* 주변 관광지 인접: 웨이브온 커피 등 주요 관광 시설과의 인접성은 지역 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 농지로서의 가치: 부산 근교의 농경지로서의 직접적인 이용 가치 또는 향후 용도 변경 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 681,710,000원입니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수하는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가를 기준으로 경매 시장의 수급 상황, 유사 물건의 실거래가, 본건의 향후 활용 가치 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 도로 접근성 등 리스크 요인을 충분히 반영하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. (따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가인 681,710,000원을 기준으로 삼되, 상기 명시된 리스크 요인 및 시장 상황에 따라 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.