나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5510 [1] 부산광역시 기장군 장안읍 오리 322-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트 · 평가일 2025.06.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 오리 소재 ""개천저수지"" 북서측 근거리에 위치하는 토지로서, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 공장, 자연림, 농경지 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대체로 남서하향 경사지대 내에 위치한 부정형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하며, 제1종근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 6m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

보전녹지지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다.
(나) 기타 : 감정평가 개요 중 ""7. 그 밖의 사항"" 참조 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
외벽 : 판넬 마감 등,
내벽 : 판넬 마감 등
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

건축물대장상 제1종근린생활시설으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비ㆍ급배수설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : 감정평가 개요 중 ""7. 그 밖의 사항"" 참조 바랍니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 기장군 장안읍 오리 322-1에 소재한 토지 및 건물로서, 제1종근린생활시설로 이용 중입니다.

본건의 사건번호는 부산동부지원 2025타경5510 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 1,381,126,000원입니다.

토지 면적은 2,203.00㎡ (약 666.4평)이며, 건물 면적은 298.00㎡ (약 90.2평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상으로 정해졌습니다.

본건은 유동화 물건으로 분류되며, 이는 자산유동화에 관한 법률에 따라 처리되는 물건임을 의미합니다.

경매 신청 채권자는 유더블유제십사차유동화전문유한회사입니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 오리 소재 "개천저수지" 북서측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 근린생활시설, 공장, 자연림, 농경지가 혼재되어 있어 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근은 가능하며, 근거리에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지는 대체로 남서하향 경사지대 내에 위치한 부정형 토지로서, 자체 지반은 대체로 평탄하게 조성되어 있습니다. 현재 제1종근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

본건 남측으로는 폭 약 6m 내외의 도로가 접해 있어 차량 통행이 용이합니다.

토지이용계획상 보전녹지지역이며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 2월 10일 접수된 수협은행 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리관계는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 없음)

토지 등기부채권 총액은 1,306,377,444원이며, 건물 등기부채권 총액은 1,338,714,232원입니다.

최고 채권자이자 임의경매 신청 채권자는 유더블유제십사차유동화전문유한회사이며, 채권액은 1,236,000,000원입니다.

이 외에도 소유권 이전 등기, 부산신용보증재단, 주식회사케이비국민카드, 기장군, 신한카드주식회사, 국민건강보험공단 등 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있으나, 이들 역시 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 0원으로 파악되었습니다.

그러나 현재 건물에 대한 임대 관계는 미상으로 파악되고 있어, 임대차 관계 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주거시설, 상업시설, 공업시설, 녹지 및 농경지가 혼합된 복합적인 용도의 지역입니다.

현재 제1종근린생활시설로 이용 중이며, 이는 지역 주민들의 일상생활과 관련된 업종이 입점할 수 있는 특성을 가집니다.

"개천저수지"가 근거리에 위치하여 자연 환경과 관련된 입지 특성을 가지고 있습니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 산업 단지가 밀집한 지역은 아니므로, 상권의 성격은 국지적인 수요에 기반할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본 물건지 주변에는 다양한 종류의 토지 이용 형태가 혼재되어 있습니다.

주요 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 근거리에 버스 정류장이 있어 대중교통을 이용한 이동은 가능합니다.

"개천저수지"가 인접해 있어 산책 등 자연 친화적인 환경을 일부 누릴 수 있는 특징이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 자산유동화전문회사 명의의 유동화 물건이므로, 경매 진행 및 향후 소유권 이전 과정에서 일반 물건보다 다소 복잡하거나 특수한 절차가 수반될 수 있습니다.

토지이용계획상 보전녹지지역으로 지정되어 있어, 건축 또는 개발 행위에 대한 제한이 따를 수 있습니다. 또한 가축사육제한구역으로 인한 추가적인 제약도 고려해야 합니다.

건물의 임대 관계가 미상으로 파악되고 있어, 현재 거주 중인 임차인이 대항력을 갖추고 있는지, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

등기부상 다수의 권리가 설정되어 있었으나, 말소기준권리 이후의 채권들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, 복잡하게 얽힌 권리 관계는 경매 절차 진행에 변수를 만들 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 부산광역시 기장군 장안읍 오리 소재 제1종근린생활시설로, 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행됩니다.

입지적으로는 "개천저수지"와 인접하며, 주거, 상업, 공업, 녹지, 농경지가 혼재된 지역에 위치합니다. 교통은 차량 접근이 가능하고 버스 정류장이 근거리에 있어 보통 수준입니다.

권리관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리 이후의 채권들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수하는 부담은 없을 것으로 보입니다.

토지는 보전녹지지역이라는 개발 제한 사항을 안고 있으며, 건물은 임대 관계가 미상으로 명도 시 주의가 요구됩니다.

유동화 물건이라는 점과 토지 이용 제한, 그리고 임대 관계 불확실성은 본 건의 주요 리스크 요인으로 작용하므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득하여 활용할 수 있다는 점이 큰 장점입니다.

제1종근린생활시설로 현재 이용 중이며, 넓은 토지 면적을 바탕으로 향후 증축이나 용도 변경을 통한 부가 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 용도 제한에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.)

감정가 대비 실거래가 분석을 통해 시세 차익을 확보할 수 있는 잠재력이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 임차인으로부터 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악되어, 권리상 인수 부담이 상대적으로 적다는 점은 긍정적입니다.

하지만 유동화 물건으로서의 복잡성, 보전녹지지역이라는 토지 이용의 제한, 그리고 임대 관계 미상으로 인한 명도 불확실성 등 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가 1,381,126,000원을 기준으로 하되, 현장 조사, 유사 물건 시세 분석, 명도 가능성 및 예상 소요 비용, 추가적인 개발 가능성 등을 종합적으로 검토하여 보수적으로 결정해야 합니다.

구체적인 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 답사 및 법률, 건축 관련 전문가의 자문을 구하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.