나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5513 [1] 부산광역시 해운대구 중동 904 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀감정 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 해운대구 중동 소재 ""미포교차로"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 로변으로
각종 근린생활시설, 후면으로 단독주택, 소규모 공동주택, 아파트단지 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은
보통임.

형태 및 이용상태

북하향 경사지대에 조성된 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서

외벽 : 현무석붙임 및 징크판넬 치장등
내벽 : 몰탈위 페인팅, 인테리어 마감 등
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

일반건축물대장상 1층 : 근린생활시설, 2층 : 주차장 및 근린생활시설
3층~4층 : 근린생활시설, 5층 : 주택으로 기재되어 있음.

2층은 현황 주차장 및 근린생활시설(상호:청순당 찹쌀꽈배기)로 이용중이며, 그 이외 층은
소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인은 못하였으니 실제 이용상황 등은 경매 진행
및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 :
본건 건물 중 2층 이외 부분은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부
확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정
하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

일괄매각.
근린생활시설 및 주차장, 주택으로 사용 중임.
일반건축물대장상 도로점용허가시설(점용료 부과)이며, 소유권변동시 해운대구 도시관리과 권리의무승계신고 대상임.
건물 2층이 인접도로에서 1층으로 접함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5513 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 904

용도: 근린주택 (근린생활시설, 주차장, 주택으로 사용 중)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,506,813,840원

토지 면적: 141.00㎡ (약 42.65평)

건물 면적: 339.54㎡ (약 102.71평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "미포교차로" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 로변으로 각종 근린생활시설이 밀집해 있으며, 후면으로는 단독주택, 소규모 공동주택, 아파트 단지 등이 혼재되어 형성되어 있습니다. 해운대 해수욕장 및 달맞이길과 인접하여 관광 및 생활 편의성이 높은 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 북하향 경사지에 조성된 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중에 있습니다. 본건 남측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 도로(접합), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 소멸 권리)

토지 및 건물 등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 2월 24일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을7)입니다. 본 경매 절차로 인해 해당 근저당권과 그 이후 접수된 모든 가압류, 압류, 임의경매 등기 등은 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 1,510,648,989원입니다.

3.2. 임차인 분석 (대항력 유무 및 인수 사항)

본 물건에는 총 4명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* 임차인 김 (보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/확정 2023-04-04): 대항력 없음.

* 임차인 유 (보증금 20,000,000원, 차임 970,000원, 전입/확정 2019-05-17): 대항력 있음.

본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당신고일자(2025-07-04) 기준으로 보증금 20,000,000원이 모두 배당받지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 실제 인수 보증금이 발생할 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 주식회사헨리스파트너스 (보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/확정 2023-06-15/2023-06-19): 대항력 없음.

* 임차인 황 (보증금 20,000,000원, 차임 800,000원, 전입/확정 2024-12-06/2025-07-28): 대항력 없음.

3.3. 특이사항

일반건축물대장상 도로점용허가시설(점용료 부과)이며, 소유권 변동 시 해운대구 도시관리과에 권리·의무 승계 신고 대상입니다. 건물 2층이 인접 도로에서 1층으로 접하는 구조입니다.

4. 상권 분석

4.1. 건물 용도 및 현황

건물은 철근콘크리트 구조 5층 건물로, 1층은 근린생활시설, 2층은 주차장 및 근린생활시설(상호:청순당 찹쌀꽈배기), 3~4층은 근린생활시설, 5층은 주택으로 이용 중입니다. 이는 근린생활시설, 주차장, 주택의 복합 용도로 활용되고 있음을 의미합니다. 해운대 중동 지역은 상업시설과 주거시설이 혼합된 형태이며, 특히 미포교차로 인근의 상권은 관광객 및 유동인구가 많은 편입니다.

4.2. 주변 시세 분석 (근린생활시설/주택 복합 용도 고려)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본 건의 건물 규모 및 용도(근린주택)와 직접적인 비교가 어렵습니다. 이는 단독 건물 전체의 가치를 평가하는 것과, 개별 주택의 거래 가격을 비교하는 것의 차이입니다.

다만, 해운대 중동 지역의 전반적인 부동산 시장은 활발한 편이며, 특히 상업시설 및 주택이 혼합된 지역은 안정적인 임대수익과 가치 상승 잠재력을 가집니다. 본 건물과 유사한 규모 및 용도의 근린주택에 대한 정확한 시세 자료는 부족하나, 감정가 15억 6백여만원은 주변 개발 정도 및 건물의 용도, 면적 등을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕의 5층 건물입니다. 외벽은 현무석붙임 및 징크판넬로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감되었습니다. 창호는 샤시 창 구조입니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

해운대 해수욕장, 달맞이길 등 유명 관광지와 인접해 있으며, 로변의 각종 근린생활시설, 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

앞서 권리분석에서 언급한 바와 같이, 대항력 있는 임차인 유 의 보증금 인수 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 보증금 20,000,000원이 경매 대금으로 전부 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

일반건축물대장상 도로점용허가시설로, 소유권 변동 시 관련 부서에 권리·의무 승계 신고가 필요합니다. 이는 추후 점용료 부과 및 관리의무 발생 가능성을 시사합니다.

6.3. 건물 노후도 및 유지보수

건물의 정확한 준공 연도는 파악되지 않으나, 5층 규모의 철근콘크리트 건물로서 적절한 유지보수가 필요할 수 있습니다. 다만, 2018년 건축 관련 허가 및 2019년 사용 승인 기록을 볼 때, 비교적 최근에 건축 허가를 받거나 증축/대수선이 이루어졌을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 중동의 핵심 상권에 위치한 근린주택으로, 입지 조건이 우수하며 상가, 주차장, 주택 등 다양한 용도로 활용이 가능한 복합 건물입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 주변 관광자원과의 연계성도 좋습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 가능성과 도로점용허가시설이라는 행정적 사항은 투자 전 반드시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 해운대 중동의 우수한 입지: 미포교차로 인근, 관광지 접근성 우수

* 다용도 활용 가능성: 근린생활시설, 주택, 주차장 복합 건물

* 안정적인 임대 수익 기대: 다양한 상업시설 및 주택 임대 수요

* 향후 개발 및 가치 상승 잠재력: 해운대 지역의 지속적인 발전 가능성

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 산정

본 건과 직접적으로 비교 가능한 유사 규모 및 용도의 근린주택 거래 사례가 부족합니다. 제공된 주변 연립/다세대 주택 매매가는 본 건과는 성격이 달라 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 따라서 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 리스크 요인(특히 대항력 있는 임차인)을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

감정가: 1,506,813,840원

9.2. 최종 제안 입찰가

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 도로점용허가시설이라는 행정적 부담 등을 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 바람직합니다.

제안 입찰가 범위: 1,200,000,000원 ~ 1,350,000,000원

(상기 입찰가 범위는 감정가 대비 약 79.6% ~ 89.6% 수준이며, 실제 입찰 시에는 임차인 인수 보증금, 권리관계, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.