나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5469 [1] 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 502 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 형설 · 평가일 2025.07.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 소재 '반룡일반산업단지' 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 공업단지 등이 혼재하고 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지들로, 묵전 및 임야로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1~7 : 지적도상 맹지임.
기호 8~10 : 본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 점함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~8 : 자연녹지지역, <추가기재>농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지
기호 9,10 : 자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2018-03-07)(접합), <추가기재>농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지

제시목록 외의 물건

- 본건 지상에 제시외 수목이 다수 존재하나 그 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시에 참고하시기 바랍니다.
- 본건 기호1 지상에 소유자 미상의 ‘컨테이너’ 1동이 소재하나, 지상에 고정되어 있지 않아 철거가 용이하는 등 본건 토지의 사용, 수익 및 처분 등에 미치는 영향은 없을 것으로 사료되어 이에 관계없이 토지를 평가하였으니, 정확한 소유관계 등은 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 기호 2,3,7 공부상 지목 '답'이나 현황 '임야'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 불명
기타사항 : -

물건 비고

① 일괄매각
② 목록1~10 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
③ 목록1 지상에 소유자 미상의 컨테이너 1동은 매각에서 제외
④ 제시외 수목이 다수 존재하나 그 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5469 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 502

용도: 답 (현황 임야)

감정가: 3,932,301,000원

토지면적: 10424.00㎡ (약 3153.56평)

토지지분: 10424㎡ (약 3153.56평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 중복사건, 농지취득자격증명, 유동화물건, 공동담보 물건입니다.

* 일괄매각 대상입니다.

* 목록 1~10 토지에 대하여 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.

* 목록 1 토지 지상에 소유자 미상의 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.

* 제시외 수목이 다수 존재하나 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함하여 평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 소재 '반룡일반산업단지' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 농경지, 임야, 공업단지가 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 형태

토지는 대체로 인접 토지와 등고평탄한 부정형의 토지들로 구성되어 있으며, 현재 묵전 및 임야로 이용 중에 있습니다.

2.4. 도로 현황

기호 1~7 토지는 지적도상 맹지입니다.

기호 8~10 토지는 본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

기호 1~8 토지는 자연녹지지역이며, 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지입니다.

기호 9,10 토지는 자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 02월 26일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (을32, 채권최고액 2,280,000,000원)입니다.

3.2. 말소예정 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없으며, 후순위 권리 및 기타 등기사항은 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다. (등기부채권 총액: 5,763,258,147원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 특별한 임차인 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 산업 연계성

반룡일반산업단지와 인접하여 산업단지 관련 배후 수요 또는 지원 시설로서의 잠재력을 가집니다.

4.2. 상권 특성

주변이 농경지, 임야, 공업단지가 혼재된 지역 특성상, 일반적인 상업지구보다는 산업 및 물류 관련 시설 입지에 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활시설

인근 시내버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하나, 상세 생활 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다. 농경지 및 임야가 혼재된 지역으로 전원생활과 유사한 환경을 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본건 토지 전체에 대하여 농지취득자격증명이 필수적이며, 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못하는 치명적인 리스크가 있습니다. (목록 1~10)

6.2. 맹지 및 접근성 제한

기호 1~7 토지는 지적도상 맹지이므로, 도로 접근성 확보를 위한 추가적인 조치가 필요할 수 있습니다.

6.3. 공부상 지목과 현황 불일치

기호 2, 3, 7 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '임야'이므로, 향후 토지 이용 및 개발 계획 시 관련 법규 및 절차를 확인해야 합니다.

6.4. 기타 물건

목록 1 토지 지상에 소유자 미상의 컨테이너 1동이 매각에서 제외되므로, 해당 컨테이너의 처리 여부를 인수 시 확인해야 합니다.

6.5. 복합적 권리관계

중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 표기는 복잡한 채권 관계 및 관련 사건이 존재할 가능성을 시사하며, 권리관계 확인이 더욱 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 기장군 장안읍에 위치한 대규모 토지로, 반룡일반산업단지와 인접하여 향후 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 하지만, 농지취득자격증명 취득이 필수적이며, 일부 맹지 및 현황과 공부상 지목의 차이 등 해결해야 할 과제가 명확합니다. 또한, 상당한 규모의 감정가와 채권 총액을 고려할 때, 면밀한 법률 및 현장 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 산업단지 인접 개발 잠재력

반룡일반산업단지와의 인접성은 산업 관련 시설, 물류창고, 또는 연관 업종의 입지로서의 가치를 높일 수 있습니다.

8.2. 대규모 토지 보유

10,000㎡ 이상의 넓은 면적은 향후 개발 시 규모의 경제를 실현하거나 다양한 용도로 활용할 수 있는 유연성을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건의 낙찰가, 지역 개발 계획, 토지 이용 규제 완화 가능성 등에 대한 추가적인 시장 조사 및 분석이 필수적입니다. 또한, 농지취득자격증명 취득 가능성 및 이에 따른 권리 행사 가능성이 입찰가 결정에 매우 중요한 요소가 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.