나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22063 [1] 부산광역시 연제구 거제동 900-5 강일스퀘어빌딩 9층904호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 '창신초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 본건의
주위 일대는 아파트단지, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도3호선'종합운동장역'이
소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물인 강일스퀘어빌딩 내 9층 904호로서
외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 새시창임.

이용상태

공동주택(다세대주택-도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 도시가
스설비, 공동현관기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서 공동주택 및 오피
스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 단지내 주차장설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(54m이하)<건축법>, 상대보호
구역(2025-04-28)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22063 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 조 현

1.2. 물건 개요

소재지: 부산광역시 연제구 거제동 900-5 강일스퀘어빌딩 9층 904호

용도: 도시형생활주택

감정가: 193,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 10.36㎡ (약 3.13평)

토지 지분: 10.362048110021998㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 29.56㎡ (약 8.94평)

건물 지분: 29.5565㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 9층 904호

건축물 용도: 도시형생활주택 (공동주택)

사용승인일: 2020년 7월 14일

주요 설비: 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 화재탐지 및 경보, 스프링클러, 도시가스, 공동현관기 등

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 '창신초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트단지, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선 '종합운동장역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하), 상대보호구역(창신초등학교)에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 보존: 2020-07-20 (이준수 외 1명)

* 소유권 이전 (매매): 2020-09-11 (김명철)

* 주택 임차권 (을6): 2024-08-22 접수, 권리자 조아현, 권리금액 130,000,000원. 말소기준권리 이후 등기이나, "말소: 인수"로 표기되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. (전입일자: 2020-09-14, 확정일자: 2020-08-07)

* 근저당권 (을4): 2021-12-06 접수, 권리자 진해수산업협동조합, 권리금액 932,100,000원. (말소기준권리)

* 강제경매 (갑3): 2025-06-24 접수, 권리자 조아현, 권리금액 133,875,319원. (매각으로 말소 예정)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조아현

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-14

* 확정일자: 2020-08-07

* 대항력: 있음

3.3. 권리 인수 여부

을구 6번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (주의: 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상충될 수 있으므로, 실제 배당표를 반드시 확인해야 합니다.)

3.4. 총 채무액

등기부상 채무 총액: 1,062,100,000원 (근저당 932,100,000원 + 강제경매 130,000,000원 + 임차보증금 130,000,000원 (인수 시) 등)

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세 분석 (최근 매매/전세 정보 기반)

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 다세대 주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래된 15.137㎡ 면적의 다세대주택(2019년 건축)이 124,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산한 면적당 시세는 약 8,190,000원/㎡입니다.

* 본건 건물 면적(29.56㎡)에 적용 시, 순수 건물 가치는 약 242,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 193,000,000원은 최근 시세 대비 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 개발 계획

해당 지역은 부산시 도시 계획상 준주거지역으로, 지속적인 주거지 정비 및 개발 가능성이 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 환경

인근에 창신초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

5.2. 편의 시설

인근에 상업지구 및 근린생활시설이 발달하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교통

도시철도 3호선 종합운동장역이 인접해 있어 부산 시내로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 조아현 씨의 보증금 130,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다. 이는 매각으로 인해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 발생하며, 예상 물건 가치에 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 높은 총 채무 규모

등기부상 총 채무액이 10억 원 이상으로 매우 높아, 경매 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 복잡한 권리 관계

임차인이 채권자로서 강제경매를 신청한 점, 선순위 근저당권과 임차권의 관계 등이 복잡하여 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 교통 및 생활 여건이 양호한 지역에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 시세 대비 감정가가 낮다는 점은 매력적입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 인수해야 할 위험이 매우 크다는 점이 치명적인 단점입니다. 만약 해당 보증금을 인수하게 된다면, 낙찰가 외 추가적인 자금 부담이 발생하므로 총 투자 비용이 시장가치를 초과할 수 있습니다. 따라서 해당 물건의 낙찰을 고려하신다면, 임차인과의 협상 가능성, 실제 배당 가능 금액 등을 철저히 분석한 후 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건 및 교통망

* 비교적 최신 건축 연도 (2020년 사용승인)

* 시장 시세 대비 낮은 감정가 (권리 인수 위험 없을 시)

* 초등학교 인접으로 인한 안정적인 주거 수요

9. 예상 입찰가

본 물건의 시장 시세 추정치(약 242,000,000원)와 감정가(193,000,000원)를 고려하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원 인수 위험을 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

만약 인수 보증금이 전액 변제되지 않아 130,000,000원을 낙찰 후 인수해야 한다면, 총 투자 비용은 (입찰가 + 130,000,000원)이 됩니다. 낙찰 후 인수 시 총비용이 시장 가치(약 242,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 점을 감안하여, 보수적인 관점에서 150,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

이는 총 투자 비용이 약 280,000,000원이 될 수 있음을 의미하며, 시장 시세(약 242,000,000원) 대비 높은 편이므로, 입찰 전 임차인 권리 관계 및 배당 가능성을 최우선으로 재확인하시기 바랍니다.

만약 임차인 보증금이 전액 배당으로 소멸된다는 명확한 사실이 확인된다면, 시장가치(약 242,000,000원) 수준까지 입찰가를 상향하는 것을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.