나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2599 [1] 부산광역시 동구 범일동 830-24 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 지하철도 1호선 '범일역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모 공동주택 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1호선 '범일역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

1)~3) 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상6층건 내 제1층 제1188호
외 2개호로서,

외 벽: 알루미늄 복합판넬 마감 등.
내 벽: 실내 인테리어 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

1)~3) 판매시설(상호: 동서숙녀화)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 시스템에어컨설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 공동주택 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 35m 내외, 북측으로 노폭 약 25m 내외, 남동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-10-09)
(폭원 및 노선축소(도로 개설이 어려운 미집행구간에 대해 현황에 맞게 조정))(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 목록 4번 지분매각.
현칭 '자유도매시장'이고, 이 사건 목록 1번~3번 3개호가 삼각형 형태로 하나의 점포를 구성하고 있음(상호: 동서숙녀화)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경2599 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-24

건물 용도: 판매시설

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상6층건 내 제1층 제1188호 외 2개호로서, 외 벽: 알루미늄 복합판넬 마감 등. 내 벽: 실내 인테리어 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 창 호: 샷시창 구조임.

건물 사용승인일: 1981년 11월 5일

1.3. 면적 정보

1.3. 1. 토지

총 토지면적: 7405.00㎡ (2239.91평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 2. 건물

총 건물면적: 32938.51㎡ (9964.37평)

건물 지분: 32938.51㎡ (9964.37평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

157,000,000원

1.5. 매각 대상

토지지분/건물전체매각

1.6. 매각 구분

부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 교통 접근성

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1호선 '범일역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호한 편임.

본건 남서측으로 노폭 약 35m 내외, 북측으로 노폭 약 25m 내외, 남동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접함.

2.2. 주위 환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 지하철도 1호선 '범일역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모 공동주택 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.3. 건물 현황 및 이용

현칭: '자유도매시장'

매각 대상 호수: 목록 1번~3호 3개호가 삼각형 형태로 하나의 점포를 구성하고 있음(상호: 동서숙녀화)

건물 주요 용도: 판매시설, 교육연구시설, 근린생활시설, 업무시설

건물 외장 및 창호: 알루미늄 복합판넬 외벽, 샷시 창호 구조

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-10-09)(폭원 및 노선축소(도로 개설이 어려운 미집행구간에 대해 현황에 맞게 조정))(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고 높이 150m)<건축법>.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 말소기준권리

- 기준 권리: 근저당권

- 설정일: 1997년 9월 6일

- 채권자: 부산자유시장새마을금고

- 채권 금액: 91,000,000원

3.1. 2. 기타 권리 및 특이사항

- 현재 진행 중인 경매: 강제경매 (채권자: 이창숙, 금액: 119,205,479원)

- 대지권 미등기, 지분 매각 (목록 4번 지분 매각 포함)

- 일괄 매각

- 기타 등기 사항(소유권 이전, 가압류 등)은 모두 말소된 것으로 확인됨.

3.1. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

- 지상권: 없음

3.2. 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대 관계: 미상임.

- 금액이 미상이라도 주의 필요

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

- '자유도매시장' 내 '동서숙녀화' 상호의 판매시설로 이용 중입니다.

- 범일역 인근의 상업 지역으로 유동인구 및 배후 수요가 기대됩니다.

- 중·소규모 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

4.2. 주요 시설

- 지하철, 버스 정류장 등 대중교통 이용이 편리합니다.

- (외부 검색 결과 반영) 범일역 주변에는 백화점, 전통시장, 다양한 식당 및 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 시스템에어컨설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

5.2. 주변 편의시설 및 특이사항

- (외부 검색 결과 반영) 해당 지역은 중·소규모 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설이 형성된 복합 상업 및 주거 지역으로, 일상생활에 필요한 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

- (외부 검색 결과 반영) 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

법적으로 대지 사용권을 확보해야 하나, 등기가 되어 있지 않아 추후 별도 절차 또는 정리가 필요할 수 있습니다.

6.2. 지분 매각

건물 전체의 일부 지분에 대한 매각으로, 건물 전체 관리 및 사용에 있어 다른 구분소유자들과의 협의 또는 갈등 발생 가능성이 있습니다. (특히 목록 4번 지분 매각 관련하여 주의)

6.3. 임대 관계 미상

현재 임차인이 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용 발생 가능성이 있습니다. (인수 보증금 0원이지만, 점유 여부 및 협의 필요)

6.4. 건물 노후도

1981년 사용승인 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

6.5. 복잡한 건물 관리

총 1483개의 구분소유자가 존재하여 건물 관리 및 의사결정 과정에서 복잡성이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동구 범일동에 위치한 '자유도매시장' 내 상가로, 지하철 1호선 범일역 역세권에 해당하여 교통 접근성이 우수합니다.

현재 판매시설로 이용 중이며, 복합 상업 및 주거 지역 내에 위치하여 배후 수요가 기대됩니다.

다만, 대지권 미등기, 지분 매각, 임대 관계 미상 등 권리 및 명도 관련 잠재적 리스크가 존재합니다.

전체 건물 관리 및 운영에 있어 수많은 구분소유자들과의 협력이 중요하며, 노후화에 따른 관리 비용도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

범일역 인근의 상업 지역으로, 안정적인 유동인구 및 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

8.2. 도매시장 상권

'자유도매시장'이라는 특정 상권 내에 위치하여, 타 상권과 차별화된 고객층 확보 가능성이 있습니다.

8.3. 건물 내 편의시설

승강기, 주차 타워 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있어 운영 효율성을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금 합계가 0원인 점을 고려할 때, 임차인으로 인한 직접적인 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

감정가 157,000,000원을 기준으로, 권리관계, 물건의 현 상태, 잠재적 리스크(대지권 미등기, 지분매각, 임대관계 미상 등) 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

특히, 대지권 미등기 해소 및 건물 관리 협의 등에 대한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 방문을 통한 상세 조사, 유사 물건 시세 비교, 경매 전문가와의 상담을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.