나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30967 [1] 경상남도 사천시 서포면 다평리 1273-17 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉 · 평가일 2025.07.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 사천시 서포면 다평리 소재 '볼개섬' 남측 인근에 위치하며, 주위는 해안변 농경지, 임야, 펜션부지등으로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1) : 인접지대비 사다리형의 계단식 평지로서, 현황 "펜션 및 주택"으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 1) : 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) :자연환경보전지역(2011-08-04)(자연환경보전지역),수산자원보호구역(2011-08-04) (수산자원보호구역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분요의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 별지' 감정평가의 산출근거 및 결정의견'의 '그밖의 사항'란을 참고하시기 바랍니다

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 철골철근 콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층건으로서, (사용승인일 : 2015.11.04, 증축일자 : 2016.05.09) 외 벽 : 드라이비트 마감, 내 벽 : 편백 및 일부 타일 마감, 바 닥 : 강화마루, 타일 등 마감, 창 호 : 새시창 구조입니다. 기호 3) 철근콘크리트조 및 일반목구조 아스팔트 싱글지붕 2층건으로서, (사용승인일 : 2015.11.04) 외 벽 : 목재위 페인팅 마감, 내 벽 : 편백 및 일부 타일 마감, 바 닥 : 강화마루 등 마감, 창 호 : 새시창 구조입니다.

이용상태

기호 2) 펜션으로 이용 중입니다. 기호 3) 1층 펜션으로 이용 중입니다. 2층 주택으로 이용 중입니다

설비내역

전기 및 위생설비, 전기보일러에 의한 난방설비, LPG가스, 가정용태양광설비등이 구비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물 개황도' 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 별지 감정평가의 산출근거 및 결정의견'의 '그밖의 사항'란을 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외건물[감정서상 ‘ㄱ~ㅂ’] 매각 포함.
-제시외건물 중 [감정서상 ‘ㄴ’]에 설치되어 있는 태양광설비를 포함하여 평가함.
-제시외건물 중 [감정서상 ‘ㅂ’]는 사천시청으로부터 증축신고를 받은 후 건축 중인 건물임.
-토지 지상에 조경수(반송, 소나무 등), 담장 등은 토지에 포함하여 평가함
-목록[3] 건물의 다락부분은 건물에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경30967 (1)

* 소재지: 경상남도 사천시 서포면 다평리 1273-17

* 용도: 근린주택

* 감정가: 1,292,551,600원 (약 12.9억원)

* 토지면적: 975.00㎡ (약 294.94평)

* 건물면적: 493.62㎡ (약 149.35평) (건물 (2) 344.08㎡, 건물 (3) 149.54㎡)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 209.00㎡ (약 63.24평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OO

* 특이사항: 중복사건

* 주의사항:

* 일괄매각.

* 제시외 건물 (감정서상 'ㄱ'~'ㅂ') 매각 포함.

* 제시외 건물 중 'ㄴ'에 설치된 태양광 설비 포함 평가.

* 제시외 건물 중 'ㅂ'는 사천시청으로부터 증축 신고 후 건축 중인 건물.

* 토지 지상의 조경수(반송, 소나무 등), 담장 등은 토지에 포함하여 평가.

* 목록 건물의 다락 부분은 건물에 포함하여 평가.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 사천시 서포면 다평리 '볼개섬' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 해안변 농경지, 임야, 펜션부지 등으로 구성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 토지(기호 1)는 인접지 대비 사다리형의 계단식 평지로서, 현재 '펜션 및 주택'으로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 토지(기호 1)는 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-12-27, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025-06-23, 확정일자 2025-06-23, 배당신고일자 2025-09-05, 대항력 없음.

* 장 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-04, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 등기부 현황 요약:

* 토지 등기부상 말소기준권리인 근저당권(진주동부농업협동조합, 2024-04-26, 600,000,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 현재 진행 중인 임의경매 개시 결정 등기(이정애, 2025-06-25, 56,883,561원) 또한 말소 대상입니다.

* 토지 등기부채권 총액: 875,278,730원.

* 건물 등기부채권 총액: 875,278,730원.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 해안가 인근의 자연 경관이 있는 지역으로, 농경지, 임야, 펜션 등이 혼재되어 있습니다. '볼개섬' 인근이라는 점에서 관광 및 휴양 관련 업종에 유리할 수 있습니다.

* 업종 분석: 제1종 및 제2종 근린생활시설로 건축되었으며, 현재 펜션 및 주택으로 이용 중입니다. 해안가라는 입지 특성을 고려할 때 펜션, 카페, 식당 등 관광객 대상 시설 운영에 적합할 수 있습니다.

* 인근 시설: 주변 지역은 주로 농경지, 임야, 해안 및 펜션 부지로 구성되어 있어 대규모 상업 시설보다는 소규모 편의 시설 위주로 형성될 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설 유무: 현재 제공된 정보와 일반적인 검색 결과로는 대상 물건 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 발견되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 등에 해당하여 환경 관련 규제가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 및 접근성: 차량 접근성은 보통 수준이며, 남측으로 약 5미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다. 대중교통 이용 편의성에 대한 상세 정보는 부족합니다.

* 편의시설: 주변 지역의 특성상 대규모 편의 시설보다는 소규모 상점이나 관광객을 위한 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 사천시내 접근 시 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주거 환경: 해안가 인근의 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 펜션 및 주택으로 이용 중인 점을 볼 때, 주거와 사업을 겸하기에 적합한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 사건번호 (1) 외 다른 사건번호가 존재할 가능성이 있으며, 이는 경매 진행 과정에 변동성을 줄 수 있습니다.

* 건축 중인 건물: 제시외 건물 중 'ㅂ'는 건축 중인 상태로, 사용 승인 여부, 건축법규 준수 여부, 추가 공사 비용 발생 가능성 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 등의 토지 이용 계획은 향후 건축 또는 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계 불명확: 일부 임차인의 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 현재까지 파악된 임차인들의 보증금 및 대항력은 없는 것으로 확인되어 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 사천시 서포면 다평리에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

* 해안 인근의 쾌적한 환경에 위치하며, 펜션 및 주택으로 이용 중인 점을 고려할 때 관광객 유치 또는 전원 생활을 겸한 사업체 운영에 적합한 물건입니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건으로 판단되나, 중복사건 표기 및 건축 중인 건물 등 잠재적 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지 이용 계획상 환경 관련 규제가 존재하므로, 향후 건축이나 용도 변경 시 관련 법규 준수 여부를 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 해안 관광지 인근의 입지적 장점: '볼개섬' 인근의 위치는 관광객 유치에 유리한 요소로 작용할 수 있습니다.

* 건물 및 토지 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있으며, 제시외 건물과 부속 시설물(조경수, 담장 등)까지 포함되어 있어 추가적인 개발이나 활용 가능성이 높습니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건입니다.

* 펜션 또는 주택 활용 용이: 건축물의 용도와 현재 이용 상태를 볼 때, 기존 펜션업을 그대로 이어가거나 개인 주택으로 활용하기에 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석: 제공된 정보에는 해당 물건의 건축물대장 정보만 포함되어 있으며, 주변 부동산 시세에 대한 구체적인 데이터가 부족하여 직접적인 시세 분석에 한계가 있습니다. 따라서 본 예상 입찰가는 제공된 감정가와 유사 물건의 일반적인 거래 사례를 바탕으로 산정한 추정치입니다.

* 현 시세 추정: 주변 지역의 유사한 규모 및 용도의 근린주택(펜션) 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 감정가(약 12.9억원)는 시장 상황을 적절히 반영한 것으로 판단됩니다. 다만, 중복사건, 건축 중인 제시외 건물 등의 요소를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 900,000,000원 ~ 1,150,000,000원 (약 9억원 ~ 11.5억원)

* 산정 근거: 본 입찰가는 '인수 보증금'이 0원임을 고려하여 산정하였으며, 감정가 대비 70% ~ 90% 수준에서 보수적으로 책정되었습니다. 실제 입찰가는 경매 당일 현장 분위기, 경쟁 입찰자 수, 물건의 최종 가치 평가 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.