나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20693 [1] 경상남도 함안군 칠서면 대치리 316-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.07.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 칠서면 대치리 소재 '함안칠서우체국' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 칠서산업단지 내 중·소규모의 공장, 자동차정비소, 음식점 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건 기호(1),(2)까지 공히 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 본건 기호(1)토지는 평지 내 세장형의 토지이며, 현황 “상업나지” 상태임.
- 본건 기호(2)토지는 평지 내 세장형의 토지이며, 현황 “상업기타 건부지(제조업소)”임.

인접 도로상태

본건 기호(1),(2)토지 공히 남서측으로 왕복2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 일반상업지역(2015-01-15), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

의견서 4p “7.그 밖의 사항” 란 참고 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 4p “7.그 밖의 사항” 란 참고 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 일반철골구조 패널지붕 지상2층 건물로서,
(사용승인일 : 2021년 07월 16일)
벽 체 : 판넬 마감 등,
천 정 : 철골트러스위 판넬 및 일부 천정지 마감 등,
주기둥 : H-BEAM(350x175mm),
층 고 : 약 6.0미터(최고높이 : 약 7.5미터),
바 닥 : 콘크리트 미장, 일부 장판지 및 타일 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(3) : 제조업소 및 사무실로 이용 중이며, 상세내역은 아래와 같음.
┌ 1층 : 제2종근린생활시설(제조업소),
└ 2층 : 제2종근린생활시설(사무실)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 천정형시스템냉난방설비(2층) 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.
제시외 수목은 토지에 포함하여 평가하였음.
목록 1.은 '상업나지', 목록 2.는 '상업기타 건부지(제조업소)', 목록 3.은 1층 제2종 근린생활시설(제조업소), 2층 제2종 근린생활시설(사무실)로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20693 (1)

소재지: 경상남도 함안군 칠서면 대치리 316-6

용도: 근린시설

감정가: 721,467,850원

토지면적: 664.20㎡ (약 200.92평)

토지지분: 664.2㎡ (약 200.92평)

건물면적: 290.75㎡ (약 87.96평)

건물지분: 290.75㎡ (약 87.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에이치에프에스삼일유동화전문

건물 사용승인일: 2021년 07월 16일

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 건은 경상남도 함안군 칠서면 대치리 소재 '함안칠서우체국' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 칠서산업단지 내에 형성된 지대로, 중·소규모 공장, 자동차 정비소, 음식점 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접도로상태

본 건 토지는 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접해 있어 차량 및 보행자 접근이 편리합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 일반산업단지 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 등기부등본 상 다수의 근저당권, 가압류, 압류가 설정되어 있으나, 경매개시결정의 말소기준권리인 신한은행 근저당권(말소예정)을 기준으로 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 신한은행 근저당권 (접수일자 2021-01-15, 을16 (토지), 2021-10-18, 을1 (건물))

* 총 채권액: 약 822,000,000원 (등기부상 채권 총액 기준)

* 말소 예정 권리: 소유권이전(매매), 근저당권, 가압류, 압류 등 (매각으로 소멸될 것으로 보임)

* 인수되는 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요" 명시되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 내역은 없습니다. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

임대관계는 조사된 바 없어 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 임대차 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시설

본 건은 칠서산업단지 내에 위치하여 공장, 제조업소, 자동차 정비소, 음식점 등 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 밀집해 있습니다. 산업단지 내 근로자 및 관련 업체들을 대상으로 한 영업 활동에 유리한 환경입니다.

4.2. 혐오시설

주변 지역은 칠서산업단지와 관련하여 악취 민원 및 환경 문제에 대한 논란이 일부 보도된 바 있습니다. 이는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로, 투자 결정 시 해당 부분에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 다만, 최근 함안군에서는 일부 보도 내용에 대해 사실과 다른 부분이 있다고 반박하며 재검토를 요청한 사례도 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: '함안칠서우체국'이 인근에 위치하고 있으며, 산업단지 내 상업시설 및 음식점 등을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건, 공동담보: 본 물건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 금융 구조를 가지고 있어 거래 및 권리관계 확인에 더욱 신중할 필요가 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황이 미상으로, 해당 물건에 실제 거주하거나 영업 중인 임차인이 있는지, 있다면 어떠한 계약 관계가 있는지 확인이 필요합니다. 보증금 합계가 0원이라도 미상의 임차인은 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

* 환경 문제: 칠서산업단지 인근의 악취 및 환경 관련 민원 이력이 있어, 관련 규제 강화 또는 지역 주민과의 마찰 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 함안군 칠서면 대치리 소재 근린시설로, 비교적 현대적인 건물(2021년 사용승인)과 적절한 토지 면적을 갖추고 있습니다. 칠서산업단지 내에 위치하여 상업 및 제조업 관련 업종에 유리한 입지 조건을 가지고 있습니다. 등기부상 채무는 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임대관계 미상 및 산업단지 관련 환경 이슈는 투자 시 주의 깊게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 현대적인 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 최신 건축 법규를 준수하고 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 산업단지 내 상업시설: 칠서산업단지라는 산업 집적지에 위치하여 관련 업종의 수요가 존재합니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 경매 절차를 통해 권리관계가 비교적 깨끗하게 정리될 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액 721,467,850원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(임대관계 미상, 주변 환경 문제 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 미상의 임차인 존재 가능성과 환경 규제 강화 가능성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 실사, 주변 시세 조사, 관련 민원 및 환경 이슈에 대한 추가적인 심층 조사가 선행되어야 합니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 혹시 모를 유치권 등 특수 권리 관계도 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.