나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20695 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 완월동 357-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.07.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 완월동 소재 '월성초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 약 1~2미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(월성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별지 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 기호(ㄱ~ㄷ)이 소재하나, 구조 및 규모, 이용상태 등으로 보아
본건의 사용·수익·처분 등에 미치는 영향은 경미할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

본건은 공부상 지목이 '전' 이나, 현황 '대' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 시멘트 벽돌조 및 블록조 슬래브지붕 2층건으로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 마감 등.
창호 : 새시창 구조임.

나) 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층건으로서,
내, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.

이용상태

가) 주택 등으로 이용중임.
나) 창고 등으로 이용중임.

설비내역

가) 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
나) 위생 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

본건 일련번호 가) 건물은 공부상 면적(1층-51.54, 2층-25.19㎡)과 실측사정 면적(1층-59.78㎡, 2층-44.42㎡)이 서로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1은 공부상 면적(1층 51.54㎡, 2층 25.19㎡)과 실제 면적(1층 59.78㎡, 2층 44.42㎡)이 상이하고, 목록2는 공부상 지목이 ‘전’ 이나 현황 ‘대지’ 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 마산지원 2025타경20695 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 완월동 357-5번지 (도로명주소: 완월남9길 3)

용도: 단독주택

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사드림대부

1.2. 토지 정보

토지 면적: 95.00㎡ (약 28.7평)

토지 지분: 95.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 현황: 인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 북동측으로 약 1~2미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 (월성초등학교)

공부상 지목 vs 현황: 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 ‘대지’로 이용 중입니다.

1.3. 건물 정보

건물 면적: 77.72㎡ (약 23.5평)

건물 지분: 77.72㎡

건물 제시외 면적: 2.74㎡

건물 구조: 시멘트 벽돌조 및 블록조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 1층은 주택 등으로, 단층 건물(추정)은 창고 등으로 이용 중입니다.

준공일: 1980년 2월 27일

공부상 면적 vs 실측 면적: 1층 공부상 면적(51.54㎡)과 실측 면적(59.78㎡)이 상이하며, 2층 공부상 면적(25.19㎡)과 실측 면적(44.42㎡) 역시 상이합니다.

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 78,648,360원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 완월동 소재 '월성초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전 내역으로 박진호, 박미정, 박진우의 등기가 확인됩니다.

다수의 근저당, 근저당부채권질권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 및 말소 등기가 존재합니다.

본 경매 사건(2025타경20695)은 주식회사드림대부의 임의경매 개시 결정으로 진행되었습니다.

등기부채권 총액은 66,557,494원입니다.

모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다 (말소기준권리: 2024-09-11자 주식회사드림대부 근저당).

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

주변 지역은 공동주택 및 단독주택, 학교 등이 혼재된 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

지역 커뮤니티를 중심으로 한 상권으로 판단되며, 대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 근린 상업 시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 지역을 통해 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 구체적인 대형 마트, 병원 등 편의시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

5.2. 교육시설

월성초등학교가 대상 물건 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

또한, 해당 지역은 월성초등학교를 포함한 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 면적과 실측 면적 차이

건물 1층의 공부상 면적(51.54㎡)과 실측 면적(59.78㎡), 2층의 공부상 면적(25.19㎡)과 실측 면적(44.42㎡)이 상이합니다. 이는 공부와의 불일치로, 향후 건축물 관련 행위 시 확인 및 정리가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지 지목과 현황 차이

토지의 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 ‘대지’로 이용 중입니다. 이는 토지 이용의 제약이나 향후 용도 변경 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

지적 및 건물개황도에 기호(ㄱ~ㄷ)로 표시된 제시외 건물이 존재합니다. 감정평가서 상에서는 본건의 사용, 수익, 처분 등에 미치는 영향이 경미할 것으로 판단하였으나, 현장 조사 시 해당 부분에 대한 정확한 확인과 별도 처리 방안 검토가 필요합니다.

6.4. 권리 관계

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정이므로 권리 관계 자체는 명확할 것으로 보입니다. 그러나 법원 문건, 현장 조사 보고서 등을 통해 인수되거나 부담이 되는 권리는 최종적으로 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구 완월동에 위치한 단독주택으로, 교육 시설(월성초등학교)과 인접해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 등기부상 권리 관계는 말소 예정으로 비교적 명확합니다.

다만, 건물 면적 및 토지 지목의 공부상 불일치, 제시외 건물 존재 등은 입찰 전 현장 방문을 통한 면밀한 조사와 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

제공된 주변 시세 정보는 연립주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어려운 한계가 있습니다. 따라서 정확한 시세 조사를 통해 본 물건의 가치를 재평가하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내에 위치한 단독주택 물건입니다.

월성초등학교 인근으로 학군 수요가 예상됩니다.

등기부상 권리가 말소 예정이어서 권리 분석이 비교적 단순합니다.

공부와 현황의 차이를 고려하여 저가 매수 시 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 78,648,360원입니다.

제공된 주변 시세 정보(연립주택)는 단독주택인 본 물건과 직접적인 비교가 어렵습니다. (JSON 정보는 '태화가든타운', 완월동 284-7번지 기준)

건축물표제부상 단독주택의 연면적은 77.72㎡입니다.

정확한 시세 분석을 위해서는 해당 지역의 유사 단독주택 실거래가 조사 및 부동산 전문가의 의견이 필수적입니다.

상기 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

면적 불일치, 지목 불일치, 제시외 건물 등의 제반 사항과 감정가 대비 적정 낙찰가율을 고려할 때, 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

따라서, 6,300만원 ~ 7,900만원 범위에서 보수적으로 검토해 보시기 바랍니다. 이는 매우 개략적인 추정치이며, 상세 조사를 거친 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.