나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11650 [1] 경상남도 창원시 진해구 자은동 310-1 4층403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 '자은초등학교' 북동측 인근에 위치하며 인근은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

① 건물의 구조
본건은 아르·시조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제4층 제403호로서,
(사용승인일 1994.12.30)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 알루미늄 새시창구조입니다.

이용상태

② 이용상태 : 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 기본 급·배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건의 서측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~5) : 도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>,비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>,지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서 상 소재지번과 '대지권의 목적인 토지 및 귀 제시목록 상 대지권의 목적인 토지'가 상이하나, '대지권의 목적인 토지 및 귀 제시목록 상 대지권의 목적인 토지'를 기준으로 평가하였으니 경매 진행 시 참조바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당없습니다.

물건 비고

등기사항전부증명서 상의 대지권의 목적인 토지의 표시 중 자은동 310-1의 면적은 479㎡이나 토지대장상 면적은 497㎡이며, 토지대장을 기준으로 감정가액 산정.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11650 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 창OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 진해구 자은동 310-1 4층403호

용도: 연립주택

건축물대장 상 건물명: 경동빌라

주소(도로명): 경상남도 창원시 진해구 자은로 104-3 (자은동)

사용승인일: 1994.12.30

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 62,000,000원

토지면적: 47.38㎡ (약 14.33평)

토지지분: 47.37746478873239㎡

건물면적: 59.40㎡ (약 17.97평)

건물지분: 59.4㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

등기사항전부증명서 상의 대지권의 목적인 토지의 표시 중 자은동 310-1의 면적은 479㎡이나 토지대장상 면적은 497㎡이며, 토지대장을 기준으로 감정가액 산정되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 자은동에 소재하며, '자은초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다. 본건의 서측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 주변 환경

* 교육시설: 자은초등학교가 인근에 위치하여 교육환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 편의점, 식당 등이 분포하고 있습니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 자은동 변전소와 관련된 민원이 있었으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않습니다. 진해 소각장 관련 내용은 본 물건과 거리가 있어 관련성이 낮습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리인 근저당권은 을8, 2014년 5월 23일 접수된 창원시축산업협동조합의 근저당(채권최고액 66,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 특별히 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최정윤

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2024년 03월 25일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025년 07월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 인수될 가능성은 없으며, 보증금 회수는 배당에 의존해야 합니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 202,260,440원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 주거 지역 내 위치하며, 인근에 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용은 보통 수준입니다. 특별히 유동인구가 많은 상업지역으로 보기보다는 배후 주거지로서의 기능을 가집니다.

4.2. 상권 전망

지역 개발 계획 등 별도의 호재는 확인되지 않으나, 기존 주거 지역으로서의 안정적인 수요는 유지될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 난방: 도시가스에 의한 난방설비가 구비되어 있습니다.

* 설비: 기본 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 자은초등학교 인근에 위치하며, 차량으로 5~10분 거리에 진해구청, 진해보건소 등 공공기관과 대형 유통시설(홈플러스, 롯데마트 등)이 있습니다.

5.2. 주변 환경

* 건물 구조: 아르·시조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제4층 제403호로, 1994년 12월 30일 사용승인되었습니다.

* 토지 이용: 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상의 차이

등기사항전부증명서 상의 대지권의 목적인 토지 표시에 자은동 310-1 면적이 479㎡로 기재되어 있으나, 토지대장 상 면적은 497㎡로 차이가 있습니다. 감정가는 토지대장상의 면적을 기준으로 산정되었습니다. 이로 인해 추후 권리행사에 있어 혼선이 발생할 수 있으므로, 정확한 토지 면적 및 권리 관계는 현장 조사 및 관련 서류를 통해 재확인이 필요합니다.

6.2. 건물 노후화

건물 사용승인일이 1994년으로, 30년 이상 경과된 노후 건물에 해당합니다. 이는 유지보수 비용 증가 및 건물의 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 비행안전제4구역(지원), 지원항공작전기지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 자은동 소재의 연립주택으로, 자은초등학교 인근에 위치하고 있습니다. 건물의 연식이 오래되었으나 기본적인 주거 설비는 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 인수 부담은 없습니다. 임차인 최정윤은 대항력이 없어 보증금 회수에 있어 배당에 의존해야 할 것으로 판단됩니다. 토지 면적 표기 상이 및 건물 노후화는 유의해야 할 사항입니다. 전반적으로 보아, 주변 환경 및 교통 상황은 보통 수준으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

8. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 감정가 6,200만원은 전용면적 약 18평의 연립주택임을 감안할 때, 시세 대비 경쟁력이 있을 수 있습니다.

* 교육 환경: 자은초등학교가 인근에 위치하여 학군 수요가 존재합니다.

* 권리 관계 단순: 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* "천자빌라"(1994년식, 전용면적 68.01㎡): 2026년 2월 거래가 8,000만원 (평당 약 390만원)

* "경동빌라5차"(1996년식, 전용면적 65.4㎡): 2026년 5월 거래가 5,900만원 (평당 약 300만원)

* "대동빌라트3단지"(1996년식, 전용면적 76.23㎡): 2026년 5월 거래가 14,000만원 (평당 약 607만원)

본건 물건의 전용면적은 59.40㎡(약 17.97평)이며, 감정가는 6,200만원으로 평당 약 345만원 수준입니다.

연식이 유사하고 면적이 비슷한 "경동빌라5차"(5,900만원, 평당 약 300만원)와 비교 시, 본건 감정가가 다소 높게 보일 수 있으나, "천자빌라"(8,000만원, 평당 약 390만원)와 비교 시에는 유사하거나 약간 낮은 수준입니다. "대동빌라트3단지"는 규모나 브랜드 차이가 있어 직접적인 비교는 어려울 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 6,200만원을 기준으로, 주변 시세 및 본건의 특징(연식, 위치, 면적 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정합니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 관련 비용 발생 가능성은 염두에 두어야 합니다.

시세 비교 사례를 볼 때, 보수적으로는 평당 300만원~350만원 선, 적극적으로는 평당 350만원~400만원 선을 고려해 볼 수 있습니다.

* 최소 입찰가 고려 범위 (감정가 기준 100% ~ 110%): 6,200만원 ~ 6,800만원

* 적정 입찰가 고려 범위 (주변 시세 및 감안): 6,800만원 ~ 7,500만원

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 6,800만원 ~ 7,500만원 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.